그란츠 리버파크 모델하우스를 보고 나오는 길에 어떤 분이 강동 리버스 시티에 투자해 보는 것이 어떻겠냐고 말을 거셨다. 월세가 이미 맞춰져 있고 기존 분양가 대비 7,000만원 할인해서 분양하고 있다고 말씀하셔서 관심이 갔다. 말씀 주시는 정보를 참고해서 고민해보겠다고 하고 집으로 돌아왔다. 강동 리버스 시티의 투자 가치와 수익률에 대해서 스스로 한 번 계산해보려고 한다.
강동 리버스 시티 – 개요
강동 리버스 시티는 총 222실 규모로 오피스텔162실, 도시형 생활주택 60세대로 구성되어 있다. 오피스텔과 도시형 생활주택은 비슷하지만서도 조금 다르다. 같은 크기의 집임에도 오피스텔인지, 도시형 생활주택인지에 따라 전용면적 숫자가 다르다. 오피스텔 전용 22는 도시형 생활주택 전용 17과 같다. 위의 전단지를 보면 오피스텔보다는 도시형 생활주택(소형 아파트라고 주장하고 있다)이 더 안팔리는 것 같다.
강동 리버스 시티 오피스텔 물량
- 전용 22 – 52실
- 전용 27 – 14실
- 전용 28 – 68실
- 전용 29.56 – 14실
- 전용 29.91 – 14실
강동 리버스 시티 도시형 생활주택 물량
- 전용 17 – 20세대
- 전용 22.63 – 5세대
- 전용 23.41 – 25세대
- 전용 23.56 – 5세대
- 전용 24.23 – 5세대
오피스텔과 도시형 생활주택 두 곳의 차이를 간단하게 설명하면 오피스텔은 법적으로 주택이 아니지만, 도시형 생활주택은 법적으로 주택에 포함된다. 도시형 생활주택은 아파트와 다르게 청약 시 청약통장이나 별도의 자격이 필요 없고, 전매 제한이나 거주의무기간 같은 규제도 적용되지 않는다. 대신 아파트에 비해 확보해야하는 주차대수도 적고, 일조권과 조망권 규제도 약해서 공급하기 쉽다. 그만큼 아파트 대비 상품성은 떨어진다.
도시형 생활주택에 대해 알아보자 – 네이버(naver.com)
강동 리버스 시티는 2022년 2월 분양을 시작했고, 2024년 4월부터 입주가 시작되었다. 시행사에서 할인분양을 하고 있는 걸 보니 아직 모든 물건이 팔리지 않은 미분양 상황이다.
규모는 지하 2층 ~ 지상 20층 규모이며 시공사는 더블유건설이라는 중소 건설사이다. 개별난방이 적용된다.
규제지역의 경우 50실 이상의 오피스텔이면 반드시 청약홈에서 청약을 진행해야하나, 강동구는 규제지역이 아니라서 청약홈을 통해 청약을 진행하진 않았다. 그래서 자세한 정보를 알기 어렵다.
장점
강동구 천호역세권 지역이기 때문에 입지 분석을 사실 의미가 없다. 서울에서도 중상급 입지임이 분명하고, 오피스텔 주 수요층인 2030세대가 생활하기 편리한 지역이라 지속적인 수요가 있을 가능성이 높다. 오피스텔 투자에 적합한 입지와 환경이라고 생각한다.
강동 리버스 시티의 장점은 다음과 같다.
- 빌트인 냉장고, 드럼세탁기, 에어컨, 전열교환기, 푸시풀 도어락 옵션 제공
- 홈 IoT 첨단 시스템 구축
- 태양광 패널 설치를 통한 전기 요금 절약
- 5, 8호선 천호역 더블역세권 + 5호선 강동역 역세권
- 천호대로 지나는 시내버스 이용 편리
- 현대백화점, 이마트, 롯데시네마, 킴스클럽, 천호로데오거리, 천호시장 등 생활편의 인프라 이용 편리
- 한강까지 1km
- 천호성내재정비촉진지구, 천호뉴타운, 고덕비즈밸리, 9호선 4단계, 5단계 연장 사업, 서울세종고속도로 개통 등 강동권 호재 수혜 지역
분양가
네이버 부동산에 올라온 분양가를 가져와본다. 업체 공식 홈페이지에 가도 분양가를 도저히 찾아볼 수가 없다. 가격을 공개하지 않는다는 것은 그만큼 가격이 투명하지 않다는 것이고, 구매자나 구매 상황에 따라 가격 변동성이 크다는 의미다. 같은 매물을 사더라도 다른 가격에 사게 될 가능성이 높다는 점이고 이 시장에서 잔뼈가 굵지 않는한 대부분 비싼 가격에 살 가능성이 높음을 시사한다.
- 전용 22 – 2억 7,864만원
- 전용 27 – 3억 8,351만원
- 전용 28 – 3억 4,985만원
- 전용 29.56 – 3억 9,989만원
- 전용 29.91 – 4억 1,357만원
전용 28이 전용 27보다 오히려 가격이 더 저렴하다. 대지면적도 전용 28이 더 넓은데 뭔가 오류가 아닐까 싶지만 확실하지 않으니 네이버 자료 그대로 쓰도록한다.
오피스텔 투자는 차익 거래보다는 전세를 놓거나 월세를 받는 월세 투자형인 경우가 많다.
우선 전세 가격부터 살펴본다.
전용 22의 경우 전세 최저가는 2억 4,500만원이다. 최고가는 2억 6,000만원까지 나와있다. 분양가 대비 갭은 2,000만원에서 3,500만원 수준이다.
월세 시세도 살펴본다.
전용 22의 월세 시세는 보증금 500만원에 월세 115만원 또는 보증금 1,000만원에 월세 110만원이다. 오피스텔 분양가의 70%를 대출로 마련한다고 가정하면 1억 9,600만원을 대출 받고, 이자를 연 4%라고 하면 이자 부담으로 784만원이 든다. 재산세 등 부대 비용을 더해서 800만원이라고 잡아보자. 월세가 1,380만원 나오니 연간 약 580만원의 수익을 가져갈 수 있다. 자기자본 대비 수익률은 약 7%이다. 나쁘지 않은 투자다.
대출이자를 5%로 가정하면 수익률이 4.5%로 떨어진다. 4.5%면 다소 아쉬운 느낌이다. 역시 오피스텔 투자는 금리가 가장 중요하다.
분양가가 아닌 현재 오피스텔 매매 시세인 3억 1,300만원으로 계산해보면 5.6%의 수익률이 나온다.
전용 27의 경우도 살펴본다. 전용 27의 분양가는 3억 8,351만원이며, 현재 월세 시세는 보증금 500만원에 월세 135만원이다. 마찬가지로 자기자본 30%, 대출 70%, 대출금리 4%를 가정해보면 연 이자 부담은 1,074만원이다. 자기자본 대비 수익률은 4.7%이다. 대출 금리로 5%를 적용하면 수익률은 2.4%로 곤두박질 친다.
전반적으로 전용면적이 작은 오피스텔의 수익률이 높다는 걸 확인할 수 있다.
정리
강동 리버스 시티를 분석하면서 오피스텔 투자에 있어서 중요한 것은 역시나 금리라는 생각이 들었다. 오피스텔을 자기자본 100%로 매입하는 사람은 거의 없다. 적당한 금리의 대출을 끼는 것보다 오히려 수익률이 떨어지기 때문이다.
강동 리버스 시티를 분석해본 결과, 네이버 부동산에서 확인한 분양가에 매수할 수 있다면 괜찮은 투자라는 판단이 든다. 단 이보다 높은 가격으로 매수해야 하거나, 낮은 금리로 대출을 받기 어렵다면 수익률이 떨어질 수 있다. 오피스텔은 인근에 지속적으로 신축이 공급되는 시장이기 때문에 아파트처럼 존버하며 장기 보유하는 전략이 정답만은 아닌 투자 시장이다. 공실 위험도 있어서 그만큼 난이도가 높다. 투자에 신중해야 하는 이유다.
그란츠 리버파크 – 분양가, 가성비, 고급화 요소 정리(더샵 강동센트럴시티와 비교) (landstockbiz.com)