미국의 경기가 꺾일 기미를 보이지 않고 있고 대선을 앞두고 유동성이 묶일 가능성도 낮아 보인다. 우리나라도 금리 인하 기대감과 신축 공급 부족, 전세 가격 상승 등을 이유로 부동산 시장이 상승 흐름을 보이고 있다. 부동산 상승장이 시작되면 신축 아파트 청약에 대한 관심도 뜨거워진다. 이번 글에서는 2024년 6월, 서울 핵심지에 분양하는 아파트인 강변역 센트럴 아이파크의 입지와 분양가, 안전 마진을 정리해봤다.
강변역 센트럴 아이파크 – 개요
- 위치: 서울특별시 광진구 구의동 592-39번지 일대
- 규모: 지하 2층, 지상 10~15층, 4개동
- 세대수: 총 215세대(일반분양 68세대)
- 타입: 59(24세대 중 일반분양 0세대), 84A(53세대 중 일반분양 6세대), 84B(20세대 중 일반분양 4세대), 84C(97세대 중 일반분양 47세대), 130(25세대 중 일반분양 11세대)
- 난방 방식: 개별 난방
- 입주예정일: 2026년 11월
- 용적률 / 건폐율: 235% / 36%
- 전매제한: 당첨자 발표일로부터 1년
- 실거주 의무: 없음
- 중도금 대출 이자 지불 방법: 최대 60%, 이자후불제 적용
- 특이사항: 가로주택정비사업, 비규제지역, 서울특별시 거주자 우선 당첨
- 추첨 비중: 일반 공급의 60% (40%는 가점제로 공급)
입지
강변역 센트럴 아이파크의 입지는 따로 설명할 필요가 없을 정도로 훌륭하다.
교통, 생활편의성, 교육, 자연환경 중 어느 하나 단점을 찾기 힘들 정도로 완벽한 입지이다.
교통은 2호선 강변역 초역세권이라는 것으로 설명이 끝난다. 강변역까지 400m(도보 6분) 거리로 매우 가깝다. 강변역에서 CBD인 을지로입구까지는 24분, GBD인 강남역까지는 16분, YBD인 여의도까지는 40분이면 도착할 수 있다. 강변북로 진입도 편리하기 때문에 도로 교통 환경도 우수하다.
인근에 롯데마트, CGV, 엔터식스도 있고 신세계에서 동서울 터미널 현대화 사업에 들어갈 계획이며, 롯데캐슬이스트폴에도 상업 시설이 조성되어 슬세권으로 복합 쇼핑몰 등을 이용할 수 있어서 생활편의환경도 매우 우수하다. 올림픽대교만 건너면 서울아산병원, 잠실대교만 건너면 잠실이어서 입지도 깡패 수준이다.
KT부지 첨단업무복합개발 본격 추진::: 광진구의 인터넷 정론지「디지털광진」:: (gwangjin.com)
동서울터미널에 스타필드 들어선다…40층 높이로 재건축 | 중앙일보 (joongang.co.kr)
성동초등학교, 광진중학교가 단지 바로 앞에 있으며 거리가 좀 있기는 하지만 광장동 학원가도 도보로 이용할 수 있는 거리 내에 있기 때문에 교육환경도 우수하다.
구의공원, 무엇보다 한강시민공원이 가깝기 때문에 자연환경도 괜찮다. 어린이대공원까지 약 1.7km인데 운동 삼아 걸어갈만한 거리이다.
강변 센트럴 아이파크는 세대수가 200여 세대 밖에 안되는 나홀로 아파트급이라는 점, 동서울 터미널과 너무 가까워 버스의 소음과 매연에 취약하다 점, 지나치게 높은 건폐율(30% 이상)로 인해 전망이 다소 답답하고 이웃동에서 사생활 침해가 일어날 수 있다는 단점 정도만 제외하면 장점이 훨씬 많은 완벽한 아파트라고 할 수 있다.
분양가와 안전마진
이정도면 강변 센트럴 아이파크가 좋은 아파트인건 누구나 알 것 같다. 문제는 가격이다. 강변 센트럴 아이파크는 전용 84와 전용 130을 분양한다. 전용 84 최고 분양가는 12억 7,480만원이고, 전용 130의 분양가는 최고가 기준 19억 6,230만원이다.
가로주택정비사업이라 로열층은 조합원 몫이고, 일반 분양을 통해 가질 수 있는 최대 층은 10층이다. 최고층이 15층 밖에 되지 않기 때문에 층에 따른 단점도 그리 크지는 않다.
얼핏 봤을 때 서울 핵심지 신축 국평 아파트의 분양가가 12억원 정도라 비싸지는 않아 보인다. 실제로도 그렇다. 바로 옆에서 공사중인 롯데캐슬 이스트폴의 전용 84 기준 최고 분양가는 14억 9,000만원이었다. 아파트 단지 규모나 고급화 유무, 브랜드에서 차이가 있지만 그럼에도 분양가가 2억원이나 저렴하다.
바로 옆에 있는 구의현대7단지의 시세와 비교해도 분양가가 저렴하다는 것을 알 수 있다. 구의현대7단지는 1997년 준공된 273세대 규모 아파트로 전용 84 기준 저층 호가가 11억 5,000만원부터 올라와 있다. 강변 센트럴 아이파크와 세대수가 비슷한 구축 아파트인데 호가와 분양가 차이가 1억원 정도밖에 나지 않는다. 옵션 등을 포함하면 1억 5,000만원 이상 차이가 난다고 볼 수 있는데 두 아파트의 연식이 30년 차이가 나는 것을 감안하면 가격 차이가 적다고 볼 수 있다.
주변 신축 아파트 분양가와 구축 아파트의 시세를 감안했을 때, 강변역 센트럴 아이파크의 안전마진은 발코니 확장 비용과 옵션 등을 포함했을 때 약 1억원 정도로 보인다.
정리
서울 서대문 홍은동의 신축 아파트 분양가가 12억원, 용인 구성역 인근의 신축 아파트 분양가도 12억원이었다는 점을 감안하면, 강변 센트럴 아이파크의 분양가는 확실히 메리트가 있어보인다. 나홀로 아파트급으로 작은 세대수, 그만큼 약한 커뮤니티가 분명한 단점이기는 하지만 그럼에도 입지의 우월함과 저렴한 분양가가 이를 극복해준다.
12억이 넘는 비싼 분양가지만 최근 청약 시장 분위기와 부동산 시장 흐름을 감안하면 무난하게 당해 지역 청약 마감이 예상된다. 아쉽지만 서울 외 거주자에게까지 순번이 돌아갈 것 같지는 않다.