서울시에서 서남권 대개조에 이어 2024년 3월 강북권 대개조 계획을 내놓았다. 서울 동남권인 강남에 비해 소외되어 있는 지역들인 서남권과 강북권을 개발하겠다는 계획을 발표한 것이다. 서울시가 서남권과 강북권을 대놓고 정책적으로 밀어주겠다고 밝힌 것과 다름이 없기 때문에 투자자의 관심이 쏠리고 있다. 이번 글에서는 서울시에서 발표한 강북권 대개조 계획의 내용과 2040 서울도시계획을 바탕으로 서울 동북권의 핵심 투자 지역을 정리해본다.
서울 서남권 개조 계획 분석(산업혁신, 주거혁신, 녹색매력) (landstockbiz.com)
서울 서남권 준공업지역 – 생활권별 분류와 각 지역별 분석(대장은 어디?) (landstockbiz.com)
강북권 대개조 – 핵심 내용
강북권 대개조의 핵심 내용은 베드타운 역할을 하고 있는 강북권, 그중 동북권에 일자리를 비롯한 상업시설을 복합 개발해서 경제적인 활력을 일으키겠다는 것이다. 이를 위해 아래와 같은 정책들이 도입된다.
- 상업지역 총량제 규제 해제
- 균형발전 사전협상제(화이트 사이트) 도입
- 아파트 재건축 지원 확대
각 정책의 내용과 효과를 자세히 살펴본다.
상업지역 총량제 규제 해제
상업지역 총량제는 서울시가 2030년까지 자치구별로 상업지역 총량을 배정하고, 그 안에서 상업지역을 지정하는 제도이다. 상업지역 총량제로 인해 서울 각 권역별로 상업지역 총량이 정해져있기 때문에 일정 면적 이상으로 상업지역을 늘릴 수 없었다. 그러나 이 규제가 해제되면서 서울 강북권의 상업면적이 제한 없이 커질 수 있게 되었다.
현재 동북권의 상업면적은 343만㎡로 도심권(815만㎡)의 42%, 동남권(627㎡)이나 서남권(616㎡)의 54% 수준 밖에 되지 않는다. 참고로 서북권은 176㎡밖에 되지 않을 정도로 상업지역이 적게 편성되어 있다.
도시 개발에 있어 상업지역이 중요한 이유는 상업지역에 업무시설이 들어설 수 있기 때문이다. 업무시설은 곧 일자리를 의미한다. 일자리가 생기면 주변에 상권이 생기고, 일자리를 가진 사람들이 머물수 있는 주거 공간이 필요해진다. 일자리를 통해 도시 발전의 선순환 과정이 시작되는 것이다.
상업지역 총량제 규제 해제를 통해 강북권의 일자리를 늘리고, 이를 통해 상업과 주거 기능이 합쳐진 복합 개발을 추진하겠다는게 서울시의 계획이다.
화이트 사이트
문제는 상업지역 총량제를 해제한다고 해서 강북권에 바로 업무시설이 들어서지는 않는다는 점이다. 강북권에 상업지역이 적은건 강북권이 동남권이나 서남권에 비해 업무시설이 들어설만한 요인이 부족하기 때문이다. 강북권에 업무시설이 들어설만한 요인을 제공하기 위해 도입된 제도가 바로 화이트 사이트다.
화이트 사이트는 기존 도시계획으로는 개발이 어려운 곳을 사업시행자가 원하는 규모와 용도로 개발하는 것을 허용하는 제도이다. 화이트 사이트를 적용하면 용지가 일반상업지역으로 지정되고 용적률은 일반상업지역 법적상한용적률(800%)의 1.2배인 960%까지 가능하며, 공공 기여율도 낮아진다. 한 마디로 화이트 사이트를 통해 강북 지역 개발의 사업성을 다른 지역에 비해 높여주겠다는 게 포인트다. 사업성을 높여 기업을 유치하고, 일자리를 만들어서 개발의 추진력을 얻겠다는 것이다.
아파트 재건축 지원 확대
역세권 아파트에 적용되는 용적률을 최대치의 1.2배인 360%까지 가능하도록 용적률 규제를 완화한다. 현재 강북권 지역에 들어선 구축 아파트들의 용적률이 애초에 높은 상황이기 때문에, 용적률에 인센티브를 주지 않으면 재건축 사업성이 낮아 사업이 진행되기 힘들기 때문이다. 역세권 지역을 대상으로 준주거지역으로 종상향하는 방안도 추진된다.
이외에도 북한산 밑이라는 이유로 고도 제한에 걸려있던 지역들의 고도 제한도 완화한다. 자연경관지구는 기존 3층에서 7층으로, 고도지구는 20m에서 최대 45m로 완화된다.
아파트 재건축 지원은 며칠 전에 발표된 사업성 보정계수 적용, 종 세분화(2004년) 이전에 받았던 현황 용적률 인정과 함께 시너지를 낼 것으로 기대된다. 사업성 보정계수를 통해 사업성이 낮은 강북권 지역의 아파트는 추가로 용적률을 받을 수 있게 되었고, 현황 용적률 인정으로 용적률 200% 이상이 적용된 아파트도 사업성이 다소 높아졌기 때문이다.
강북권 대개조 – 동북권과 서북권
강북권 대개조에서 다루는 강북권은 크게 동북권과 서북권으로 나뉜다. 두 지역 모두 강북에 있기는 하지만, 특징과 입지 등이 완전히 다른 지역이기 때문에 따로 분리해서 분석해야 한다. 먼저 서울 동북권의 광역중심, 지역중심 주변의 주요 개발 예정지들을 정리해본다.
동북권 주요 개발 예정지
지하철 차량기지
서울 내에 있는 차량기지의 면적을 모두 합치면 4.6㎢(여의도의 1.5배)에 달한다. 2040 서울도시기본계획에서는 철도 지하화와 차량기지 부지를 복합 개발하여 지역 중심 역할을 부여하겠다고 언급되어 있다. 차량기지 부지는 다른 부지에 비해 넓은 부지를 가졌다는 점에서 위에서 언급한 화이트 사이트 제도가 적용될 지역 1순위로 꼽히고 있다.
2040 서울도시기본계획 – 2040_seoul_plan.pdf
서울 동북권에 있는 차량기지는 총 4곳으로 서울에서 가장 많은 차량기지를 가지고 있는 권역이다.
- 창동차량기지와 도봉면허시험장(25만㎡)
- 신내차량기지(34만㎡)
- 이문차량기지(21만㎡)
- 청량리차량기지(36만㎡)
이 중 개발 계획이 가장 구체적으로 잡혀 있는 곳이 창동차량기지와 도봉면허시험장 부지이다. 이미 4호선 진접 연장으로 차량기지 이전지가 마련된 상황이고 조만간 차량기지가 이전하면 부지를 활용할 수 있기 때문이다. 서울시는 창동차량기지와 주변 부지에 화이트 사이트 제도를 적용하고 이를 통해 바이오와 정보통신기술(ICT) 산업 클러스터로 조성하려는 계획을 가지고 있다. 이는 2040 서울도시기본계획에도 나와 있는 내용이다.
역세권 일대
역세권 역시 2040 서울도시기본계획에서 빠지지 않는 핵심 용어이다. 서울시는 역세권, 특히 광역중심이나 지역중심 역세권을 고밀도로 복합 개발해서 양질의 일자리를 늘리는데 개발의 주안점을 두고 있다. 동북권에서 구체적인 역세권 개발 계획이 잡혀 있는 곳은 아래 두 곳이다.
- 광운대역 일대
- 왕십리 역세권 일대
광운대역 일대는 창동차량기지에 들어서게 될 바이오와 정보통신기술(ICT) 업체를 지원할 연구 인력과 인프라 지원을 목적으로 복합 개발될 예정이며, 왕십리는 인근의 청량리와 함께 동북권 최대의 교통 거점으로 거듭나게 될 예정이다. 왕십리 역세권에는 상업, 업무, 문화 중심 기능을 강화할 계획이다. 이를 위해 왕십리역 일대에 있는 성동경찰서 등의 행정기관 이전을 추진한다.
왕십리 역세권4구역, 55층 631가구 주상복합단지 조성 (newspim.com)
터미널 일대
동북권에는 그리 넓지는 않지만, 사용하지 않게 된 터미널 부지와 저밀도로 개발된 터미널 부지가 있다. 터미널은 교통이 좋은 곳에 들어서기 때문에 터미널 부지는 사업성이 높게 평가된다. 2040 서울도시기본계획에서는 유휴 터미널 부지에 스마트 도심 물류기능을 제공할 수 있는 허브물류단지를 중심으로 복합개발을 추진하겠다고 언급하고 있다. 서울 동북권에 있는 터미널 부지는 아래 세 곳이다. 이 중 동서울터미널은 신세계 프라퍼티가 오피스와 상업 시설이 들어서는 복합 시설로 개발을 추진하고 있다.
- 동부화물터미널 부지(5만㎡)
- 동서울터미널 부지(4만㎡)
- 상봉터미널 부지(3만㎡)
공공 유휴부지
서울은 대부분의 땅이 개발되어 있어서 유휴부지가 극히 드물다. 따라서 남아 있는 유휴부지의 가치가 매우 높다고 할 수 있다. 서울시에서도 이를 인식하고 있어서 서울 주요 유휴부지를 복합 개발하겠다는 구상을 잡아 놓고 있는 상황이다. 동북권에 남은 유휴부지 중 대표적인 곳은 아래 두 곳이다.
- 옛 북부법조단지 부지
- 구의자양 우편집중국 부지
핵심 수혜지역
위 자료들을 기반으로 봤을 때 강북권 대개조 계획으로 인한 동북권의 수혜 지역은 창동역 주변, 광운대역 주변, 왕십리역 주변이라고 할 수 있다. 이들 지역의 공통점은 모두 역세권 지역이며 주변에 대규모 복합 개발 계획이 잡혀있다는 점이다.
2040 서울도시기본계획을 보면 역세권을 중심으로 한 고밀도 복합개발이 개발의 주요 방향임을 확인할 수 있다. 서울은 직주근접에 기반한 미래 도시 건설 계획을 가지고 있는데, 이 계획을 실현하려면 역세권 주변 고밀도 개발이 필수적이기 때문에 역세권 주변 정비 계획에 서울시가 의도적, 정책적으로 힘을 실어주고 있는 것이다.
이 중에서도 창동상계, 청량리왕십리는 서울의 광역거점이기 때문에 서울시가 정책적으로 지원할 가능성이 더 높다. 해당 지역에서 용적률을 높게 받을 수 있는 준공업지역이나 준주거지역, 상업지역에 투자하면 향후 개발이 구체화 될 시 높은 시세 차익을 얻을 수도 있다. 주변 구축 아파트를 매수해서 정비사업을 기대해보는 것도 투자 방법 중 하나이다. 가장 유망한 곳은 역시나 창동주공 19단지와 광운대역세권인 미미삼이다. 최근 비용 인상으로 정비사업이 잘 추진되지 못하고 있지만, 정책적인 혜택이 이어지고 있는 상황에서 금리와 공사 비용 문제만 다소 완화된다면 다시 정비사업 시장이 활기를 띨 가능성도 있다.
창동주공 19단지 – 네이버페이 부동산 (naver.com)
광운대역 미미삼 – 네이버페이 부동산 (naver.com)
