드디어 3기 신도시에서 첫 아파트 공급이 시작된다. 3기 신도시 첫 본청약은 계양신도시 A3블럭 아파트에서 진행된다. 이번 글에서는 계양신도시 A3 블럭의 평당 분양가 통해 분양가가 주변 시세 대비 적정한지 분석해보고, 향후 창릉신도시와 교산신도시에서 나올 아파트들의 분양가를 예상해본다.
계양신도시 A3 블럭 – 개요
계양신도시 A3 블럭은 신혼희망타운으로 분양하는 아파트이다.
위치는 현재 행정구역상 인천광역시 계양구 계양3동 남쪽 지역이다. 계양3동에는 수도권제1순환고속도로 동쪽으로 소규모지만 작은 마을이 형성되어 있는데, 계양신도시 A3 블럭은 이 마을 바로 남쪽에 위치한다. 신도시 형성 초기에 인프라가 약한게 단점인데, 계양신도시 A3 블럭은 작지만 기존에 형성된 인프라가 있어서 정착에 도움이 될 것으로 보인다.
계양신도시 A3 블럭은 2021년 7월에 사전청약으로 341세대를 공급했었다. 341세대 중 본청약을 신청한 세대는 236세대로 약 69%이다. 사전청약 당첨자에 더해 추가로 이번에 123세대가 공급된다.
계양신도시 A3 블럭은 모두 전용 55(21평)으로 공급된다. 55A, 55B, 55C 3가지 종류의 평면이 있다. 세 가지 타입 모두 전용 55이지만 4베이 평면으로 구성됐다.
입주 예정 시기는 2026년 12월 이며, 전매제한 기간은 3년이고 실거주 의무 기간은 없다.
단, 신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품(수익공유형 모기지) 의무 가입 단지이기 때문에 전매제한이 끝나고 바로 매도할 경우 높은 비율로 LH와 수익을 나눠가져야 해서 손해가 된다.
참고로 자녀가 많을 수록, 대출 기간이 길수록(보유를 오래할수록) 공유하는 수익 비율이 낮아진다.
계양신도시 A3 블럭 – 평당 분양가 분석
계양신도시 A3 블럭의 사전청약은 2021년 7월에 진행되었고, 당시 분양가는 3억 3,980만 원이었다.
현재 본청약은 약 3년 2개월이 지난 2024년 9월에 진행되고 있으며, 현재 분양가는 3억 9,722만 원이다. 어떻게든 3억 원을 넘기지 않기 위해 애쓴 흔적이 보인다. 분양가는 사전청약 대비 5,742만원이 상승했다. 비율로 따지면 약 16.9%가 올랐다. 약 3년간 17%가까이 올랐으니, 연간으로 환산하면 매년 평균 5.6%씩 오른 것이다. 정말 상승률이 높다고 볼 수 있다.
전용면적은 55제곱미터이며 공용면적은 약 78.5 제곱미터이다. 이를 통해 평당 분양가를 계산해보면 평당 약 1,668만원이 나온다.
주변 시세와 비교해보면, 신축 아파트임을 감안하면 주변 시세보다 다소 저렴한 편임을 알 수 있다.
인근 인천 1호선 박촌역 주변 신축 역세권 아파트인 계양하늘채파크포레와 비교해본다. 계양하늘채파크포레는 2023년 준공된 500여 세대 규모의 아파트로, 인천 1호선 박촌역까지 도보로 8분(500m) 떨어진 아파트이다. 전용 59의 호가는 5억 원 수준이다. 전용 55로 환산 시 약 4억 6,600만 원 정도이다. 계양신도시 A3 블럭이 약 7,000만 원(15%) 저렴하다. A3 블럭이 완성되는 시점에서 연식 차이는 더 벌어지게 되고, A3 블럭은 신도시에 있기 때문에 거주 환경 차이가 더 난다는 점을 감안하면 분양가가 나쁘지 않다(단, A3 블록은 역세권이 아니라는 약점이 있다).
만약 대장홍대선이 계양신도시를 지나 박촌역까지 연장된다면 A3 블럭의 가치는 크게 상승할 것으로 보인다.
계양신도시 A3 블럭 분양가를 통해 창릉신도시와 교산신도시 분양가 예상해보기
계양신도시 A3 블럭 전용 55 분양가를 전용 84 면적으로 환산 시 분양가는 약 6억 600만원 정도가 나오게 된다. 이 아파트가 신혼희망타운이라 주변 대비 저렴하게 나왔다는 점을 감안하면, 같은 면적으로 민간 분양을 한다면 계양신도시에서 민간 분양하는 국평 분양가가 6억 후반에서 7억 원까지도 나올 수 있다는 의미가 된다. 분양 시점이 지금보다 1~2년 늦을 것이기 때문에 분양가는 지금 기준보다 소폭이나마 더 오를 가능성이 있다.
현재 사전청약을 진행한 후 본청약까지 진행된 단지들이 많지 않지만, 일부 진행된 단지들의 공사비 상승률을 먼저 살펴본다.
복정1지구 A2 블럭 전용 55의 경우 2022년 12월 본청약 시 분양가가 6억 8,469만원으로, 2021년 7월 사전청약 당시 예상 분양가였던 6억 4,111만원보다 4,358만원(6.8%) 올랐다.
복정1지구 A3 블럭 전용 55 역시 2022년 12월 본청약 시 분양가가 6억 2,100만원으로, 2021년 7월 사전청약 당시 5억 9,093만원보다 3,007만원(5%) 인상되었다.
민간 분양으로 진행된 복정1지구 B3 블럭 전용 84는 2022년 11월 사전청약 당시 분양가가 10억 2,279만 원이었는데 1년 6개월 후에 진행된 2024년 4월 본청약 당시 분양가는 10억 9,720만 원으로 약 7,000만원(6.8%) 상승했다.
복정1지구에서 본청약까지 이어진 3개 단지 모두 1년 반이라는 기간동안 5~7% 정도 분양가가 상승한 것을 확인할 수 있다.
통계청에서 발표한 건설공사비지수 중 주거용건물 지수는 2020년 7월 수치가 99.34였는데, 4년이 지난 2024년 7월 수치는 128.94로 약 30% 상승했다. 연으로 환산 시 건설공사비가 연간 평균 7% 이상 상승했다고 볼 수 있다. 상승 기울기가 다소 완만해진 2021년 이후로 봐도 연 평균 5~6%는 상승했다.
이를 통해 봤을 때 코로나 이후에 매년 평균적으로 약 5~6%씩 분양가나 공사비가 올랐다고 해석할 수 있다.
3기 신도시 중에서 그나마 땅값이 저렴하다고 평가되는 계양신도시가 이정도 가격이니, 창릉이나 교산에서 전용 84 분양가가 8억 ~ 9억원이 나올 것이라는 예상은 전혀 과장이 아니게 되었다.
실제로 한 번 계산해보자.
창릉신도시 S5 블럭의 사전청약 당시 분양가는 전용 84가 6억 7,300만 원, S6 블럭은 전용 59가 4억 9,806만 원이었다.
만약 올해 12월에 본청약이 나온다고 가정하면 사전청약 이후 3년이 지나게 된다. 계양신도시 A3 블럭처럼 분양가가 17%가 오르면 창릉신도시 S5 블럭 전용 84 분양가는 약 7억 8,700만 원, S6 블럭 전용 59 분양가는 약 5억 8,200만 원이 된다. 창릉신도시는 계양신도시보다 진행 속도가 느리기 때문에 본청약은 더 뒤로 밀릴 가능성이 높고, 인상된 공사비는 더 많이 반영될 가능성이 크다. 국평 기준 최소 8억 원 이상이 공식화 된것과 다름 없다.
교산신도시 역시 사정은 비슷하다. 2021년 11월 하남 교산신도시 A2 블럭 전용 59의 사전청약 분양가는 4억 8,695만 원이었다. 계양신도시 A3 블럭의 분양가 인상률 17%를 반영하면 약 5억 7,000만 원이 된다. 창릉신도시와 거의 비슷한 가격이기 때문에 교산신도시 역시 국평 분양가는 8억 원을 넘기게 된다.
잊지 말아야 할 것은 위의 분양가가 모두 ‘공공분양’의 분양가라는 점이다. 통상적으로 공공분양은 민간분양에 비해 분양가가 저렴하다. 공공분양 분양가를 기준으로 민간분양 분양가를 추측해본다면 고양 창릉과 하남 교산의 국평 민간 아파트 분양가는 9억 원 전후로 형성될 가능성이 매우 높다.
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