2025년 5월에는 모처럼 서울에서 분양 소식이 많이 들린다. 은평구의 힐스테이트 메디알레, 구로구의 고척 푸르지오 힐스테이트, 마지막으로 강동구의 고덕 강일 대성베르힐이 그 주인공이다. 이번 글에서는 고덕 강일 대성베르힐 분양가를 예상해보고 주변 시세와 비교해서 안전마진을 확인해본다.
고척 푸르지오 힐스테이트 – 분양가 예상과 안전마진 분석(ft. 광명뉴타운과 비교)
고덕 강일 대성베르힐 – 개요와 특징
먼저 고덕 강일 대성베르힐에 대한 기본적인 정보부터 살펴본다.
- 위치: 서울특별시 강동구 상일동 43번지 강일지구 12블록
- 규모: 지하 2층 ~ 최대 지상 15층
- 세대수: 613세대(613세대 일반 분양)
- 분양 평형: 84A(173세대), 84B(126세대), 84C(130세대), 101(101세대)
- 시공사: 대성건설
- 규제: 전매제한(3년), 실거주의무(3년)
- 입주 예정 시기: 2027년 7월
강동구 강일지구에서 마지막으로 분양하는 아파트이다. 강일지구는 소셜믹스가 적용되어서 단지 내에 임대와 분양이 섞여있는 아파트가 많은데, 고덕 강일 베르힐은 임대 없이 분양 세대만으로 구성된 몇 안되는 아파트 중 하나이다. 인근 단지들이 중소형 평수 중심인데 비해 고덕 강일 대성베르힐은 중대형 평수 중심인 것도 특이점이다.
택지지구 내 분양가 상한제 적용 아파트이기 때문에 전매제한 3년과 실거주의무 3년이 적용된다. 서울에서 분양하는 아파트이지만 대규모 택지지구에서 분양하는 아파트라 수도권 거주자도 해당 거주자로 인정되어 당첨이 가능하다. 치열한 경쟁이 예상되는 대목이다.
서울에서 최초로 적용되는 ‘초등학교 캠퍼스’가 아파트 바로 북쪽 부지에 건설될 예정이다. 2029년 개교 예정이라 입주 예정시기와 다소 차이는 있지만, 유품아와 초품아 아파트가 된다. 주변에 근린공원도 많고 택지지구라 깔금한 환경이 장점이다.
5호선 강일역까지 거리는 단지 중앙부를 중심으로 약 800m로 준역세권에 해당한다. 생활편의시설은 아파트 상가나 인근의 지식산업센터에 입점한 점포들을 이용할 수 있다.
사실 입지 분석이 무의미한게 서울에서 분양하는 분양가 상한제 아파트라는 두 가지 조건만으로도 이 아파트에 청약할 가치는 차고 넘친다. 건설사가 들어본 적 없는 마이너 중의 마이너인 것도, 지하철역까지 거리가 조금 아쉬운 것도 아무 의미가 없다. 당첨만 되면 조상님께 “감사합니다” 해야 한다.
그래도 없는 단점이라도 찾아보면 단지 서쪽 바로 옆으로 통행량 많기로 소문난 수도권제1순환고속도로가 지나가서 먼지와 소음 우려가 있는 것, 강일지구 북쪽 지역이 9호선 연장, 고덕비즈밸리 호재가 있는 반면 고덕 강일 대성베르힐 주변 강일지구 남쪽은 마땅한 호재가 없는 것 정도이다.
고덕 강일 대성베르힐 분양가 예상
고덕 강일 대성베르힐의 분양가는 5월 23일 입주자모집공고와 함께 공개될 예정이다. 그 전에 주변 아파트의 분양가와 공사비 상승률, 분양가 상한제 적용 기준을 통해 고덕 강일 대성베르힐의 분양가를 예상해본다.
1. 공사비 인상률
국토교통부에서는 매년 표준건축비 인상률을 발표한다. 아파트 평형별로 건축비의 기준을 주는 자료이다. 2021~2024년 인상률을 보면 다음과 같고, 3년간 누적 인상률은 13.2%이다.
이건 말 그대로 ‘표준’이기 때문에 사실 이보다 더 많이 올랐다고 보는 것이 맞다. 시행사가 해당 부지를 언제 매입했는지는 모르겠지만, 대지비까지 합쳐서 2021년 분양가 9억원 기준 인상률 20%를 적용해보면 10.8억원이다.
2. 분양가 상한제 기준
분양가 상한제에 따른 규제는 두 개의 밴드로 나눠서 결정된다.
- 인근 시세 대비 80% 미만: 실거주의무 5년 적용
- 인근 시세 대비 80% 이상 ~ 100%미만: 실거주의무 3년 적용
고덕 강일 대성베르힐은 실거주의무가 3년이 적용되었으니 분양가가 인근 시세 대비 80~100%로 적용되었음을 알 수 있다. 그럼 이 지역의 시세를 확인해봐야 한다.
고덕 강일 대성베르힐 인근에서 시세를 확인할 수 있는 유일한 아파트는 강일14단지이다. 이 아파트의 평당 가격은 네이버부동산 호가 기준 약 3,750만원 수준이다. 이를 토대로 34평 가격을 환산해보면 12.8억원 정도이다. 해당 가격의 80% ~ 100%에 해당하는 가격은 10.2억 ~ 12.8억이다.
공사비 인상률과 분양가 상한제 기준에 따라 계산한 가격이 겹치는 금액은 대략 10억원 후반대이다.
따라서 분양가 상한제가 적용되는 고덕 강일 대성베르힐의 분양가는 11억원 전후가 될 것이라고 예상해본다.
고덕 강일 대성베르힐 – 안전마진 분석
예상분양가를 구해봤으니 이제 안전마진을 확인해 본다. 안전마진의 준거로 사용할 아파트는 고덕 풍경채 어바니티와 e편한세상 고덕 어반브릿지 두 곳이다.
1. 고덕 풍경채 어바니티
2021년 2월에 분양한 아파트이다. 강일지구 내에서도 대장으로 꼽히는데, 고덕비즈밸리와 가깝고 9호선 연장 역세권에 위치한 아파트이기 때문이다.
이 아파트의 34평 분양가는 8.5억 ~ 9억 정도였으나, 현재 호가는 17억 원에 이른다. 4년 만에 88%에 이르는 엄청난 상승률을 기록했음을 확인할 수 있다.
고덕 풍경채 어바니티를 통해 현재 고덕 강일지구의 시세가 분양 시점 대비 어느 정도 상승했는지 확인할 수 있다.
2. e편한세상 고덕 어반브릿지
2021년 9월에 분양한 아파트로, 고덕 강일 대성베르힐 바로 맞은편에 있는 아파트이다. 고덕 강일 대성베르힐처럼 모든 세대가 민영주택으로 공급된 아파트이다. 고덕 강일 대성베르힐의 시세와 비슷하게 갈 아파트인데 아직 전매, 실거주의무가 풀리지 않아서 매매가 안 되고 있어 시세 확인이 어렵다.
이 아파트의 분양가는 21년 9월 당시 8억 ~ 8.5억 수준으로 고덕 풍경채 어바니티보다 1억원 정도 낮았다. 강일지구 남쪽은 9호선도 없고, 고덕비즈밸리도 없기 때문에 고덕 풍경채 어바니티의 상승률보다 상승률은 낮을 것이다. 인근에 있는 하남 미사신도시의 34평 실거래가인 11억원보다는 그래도 높을 것이다. 이렇게 고점과 저점을 정해 놓고 보면 34평 기준 대략 15억 원 정도의 평가를 받을만 하다는 것이 내 분석이다.
결론적으로 11억원에 분양받아서 15억원 정도 시세를 받을 수 있으니 고덕 강일 대성베르힐의 안전마진은 4억원 정도라고 추정해볼 수 있다. 옵션 및 취득세 등을 감안하면 이보다 더 적을 수 있고, 시세가 더 잘 나오면 이와 비슷할 수 있다.
정리
위에서도 언급했지만 놓치면 안 될 청약이다. 서울이나 수도권 무주택자들은 반드시 청약을 넣어보기를 바란다. 돈이 없어도 넣어보자. 계약금이 5%가 될지, 10%가 될지, 20%가 될지는 모르겠지만, 최대 20%로 잡아도 2억원만 있으면 된다. 나머지는 중도금 대출로 커버 가능하고 잔금대출 시점에는 가격이 올라있을 것이 확실하기 때문에 잔금대출로 계약금을 제외한 분양가의 80%에 해당하는 금액을 대출 받을 수 있을 것이다(물론 DSR이 허락한다는 가정 하에).
강일지구에서는 귀한 중대형 평수에 임대가 없는 아파트 단지이다. 세대수가 조금 적고, 시공사가 마이너 of 마이너라는 것이 조금 걸리지만 가격이 주는 메리트가 클 것으로 예상된다. 분양가 상한제라고 모든 아파트가 저렴한 것은 아니지만(ex. 북수원 이목지구 디에트르), 그럼에도 희망을 걸어보기로 한다.