연말이 다가오면서 올해 안으로 분양을 마치려는 단지들의 분양 행렬이 줄을 잇고 있다. 수도권과 지방을 가리지 않고 많은 아파트들이 분양에 나서고 있는 상황이다. 경기도에서 수원과 용인 다음으로 인구가 많은 고양시에서도 분양 공고가 하나 올라왔다. 킨텍스 남쪽에 조성중인 장항지구 B1블록에 지어지는 고양 장항 제일풍경채가 오늘의 주인공이다. 이번 글에서는 고양 장항 제일풍경채의 입지와 분양가, 투자 금액, 안전마진을 분석해본다.
고양 장항 제일풍경채 – 개요
- 위치 : 경기도 고양시 일산동구 장항동 658-65번지 일원(고양장항지구 B1블록)
- 규모 : 6개동, 최고 29층
- 세대수 : 1,184세대
- 타입 : 84A(675세대), 84B(335세대), 84C(174세대)
- 난방 방식 : 지역난방
- 입주예정일 : 2026년 12월
- 용적률 : 190%
- 전매제한 : 당첨자 발표일로부터 3년
- 실거주 의무 : 5년
- 중도금 대출 이자 지불 방법 : 최대 60%, 이자후불제 적용
- 특이사항 : 분양가상한제, 공공택지지구, 대규모택지개발지구 적용
대규모택지개발지구라 고양시 1년 이상 계속 거주자(30%), 경기도 6개월 이상 계속 거주자(20%), 수도권 내 거주자 50% 순으로 공급한다. 전 세대 가점제 40% / 추첨제 60% 적용 대상이다.
- 로얄동 분석
고양 장항 제일풍경채의 로얄동은 그나마 한강을 가장 가까이서 볼 수 있는 103동과 104동이 될 가능성이 높다. 103동과 104동은 1~8호라인 전부가 한강 조망이 가능할 것으로 보인다. 101동 6, 7, 8호 라인은 입구쪽이어서 킨텍스와 가까우면서도 한강뷰도 가능해 인기가 높을 것으로 전망된다. 단지배치도 자체를 멀리서나마 일부라도 한강을 볼 수 있게 동배치를 해놓아서 생각보다 한강을 볼 수 있는 세대는 많을 것으로 보인다.
타입과 평면도는 아래 링크를 참조하면 된다.
주택형안내 – 고양 장항 제일풍경채 B1BL (jh-jeil.co.kr)
입지
고양 장항지구가 어디인지부터 지도로 살펴본다. 고양 장항지구는 일산신도시 남쪽에 있는 일산호수공원 및 킨텍스와 한강 사이에 조성 중인 택지개발지구이다. 한 쪽으로는 호수공원, 다른 한 쪽으로는 한강을 누릴 수 있어서 녹지 환경 면에서는 매우 우수한 입지라고 볼 수 있다.
교통 환경은 다소 나쁜편이다. 역세권이라고 볼 수는 없지만, 장항지구 입구에서부터 GTX-A노선 킨텍스역까지는 1km(도보 15분) 거리밖에 되지 않는다. 물론 장항지구 내에 있는 아파트 단지에서 킨텍스역까지는 도보로 30분 이상 소요되기 때문에 버스 등을 이용해야 역까지 이동할 수 있다. 향후 김포와 일산을 잇는 인천지하철2호선 일산 연장 구간이 장항지구를 지나갈 예정이라 향후 교통 호재는 남아있다.
도로 교통은 자유로, 제2자유로를 통해 서울로 편하게 이동할 수 있다. 단 위 도로들의 정체가 매우 심각하다는건 단점이다.
장항지구 근처로 고양방송영상밸리, 일산테크노밸리 개발도 동시에 진행되고 있기 때문에 직주근접의 장점도 갖춘 지역이다. 인접한 킨텍스역 주변으로 이마트 트레이더스, 현대백화점, 원마운트 등 일산의 핵심 상업시설이 자리하고 있는 점도 장항지구의 장점이다.
종합해보면 고양 장항지구는 기존 일산의 인프라를 누리면서 한강과 접하고, 동시에 신축 아파트에 살 수 있는 매력적인 택지지구라고 할 수 있다.
고양 장항지구 내에서 고양 장항 제일풍경채의 입지를 살펴보면, A1, A5, A4블록보다 킨텍스 및 중심상업지구 접근성은 떨어지지만 대신 한강과 인접한 곳에 있음을 확인할 수 있다. 단지 앞이 자유로이고 자유로 넘어가 바로 한강이기 때문에 일부 세대는 영구 한강 조망이 가능할 것으로 보인다. 고양 장항 제일풍경채가 있는 B1블록은 장항지구 서쪽에 있는 A2, A6, B3, B4, S1, S2블록보다는 킨텍스가 가까워 입지가 좋은 것으로 평가 된다.
초등학교와 중학교, 고등학교를 모두 끼고 있는 입지라는 점도 고양 장항 제일풍경채의 장점이다.
분양가 및 안전마진
고양 장항 제일풍경채의 분양가는 최소 6억 4,300만원에서 최대 7억 3,100만원이다. 분양가상한제가 적용되었다고는 하나, 얼핏 봤을 때 비싸게 느껴진다. 고양 장항 제일풍경채의 분양가가 적정한지 주변 아파트와 시세를 비교해본다.
먼저 장항지구 내에서 분양한 아파트들과 분양가를 비교해본다. A2블록은 신혼희망타운으로 조성되는 아파트인데, 전용 55의 분양가가 약 4억 800만원이었다. 이를 전용 84로 환산 시 약 6억 2,300만원 정도이다. 고양 장항 제일풍경채의 분양가와 1억원 차이가 난다. 신혼희망타운은 공공분양이니 아무래도 분양가가 다소 저렴한 편이다. 공공분양과 민간분양의 분양가가 1억원 차이라면 합리적인 차이라고 보여진다.
이제 킨텍스 주변으로 가본다. 킨텍스 대장 아파트인 한화포레나킨텍스 전용 84의 호가와 실거래가는 중층 기준 11억 5,000만원 전후이다. 고양 장항 제일풍경채의 분양가보다 4억 원 이상 비싼 가격이다. 그러나 킨텍스역 초역세권과 킨텍스역 30분 거리라는 입지 차이가 분명하기 때문에 1:1의 관점에서 비교는 다소 무리가 있다. 개인적으로 4억이라는 가격 차이는 입지와 연식, 용적률 등을 고려해봤을 때 다소 과하다는 생각이 든다.
다음은 기존 일산신도시에서 킨텍스역과 가장 가까운 문촌마을 19단지 신우와 비교해본다. 문촌마을 19단지 신우의 전용 84 호가와 실거래가는 7억원 전후이다. 고양 장항 제일풍경채의 옵션 포함 가격보다 약 7,000만원 정도 저렴한 가격이다. 30년이라는 연식 차이를 고려하면 고양 장항 제일풍경채의 분양가가 그리 비싸보이진 않는다.
종합해보면, 고양 장항 제일풍경채의 분양가는 분양가상한제 적용 단지답게 주변 시세 대비 저렴하진 않지만, 나올만한 가격으로 나왔다고 볼 수 있다. 옵션까지 포함한 가격이 7억 3,000만원이었다면 5,000만원에서 1억원 정도의 안전마진을 확보할 수 있었겠지만, 옵션 미포함 가격이라 막상 옵션까지 포함하면 실제 안전마진은 3,000만원 내외로 그리 크지 않아 보인다. 그래도 최근 같은 고분양가 시대에서는 충분히 매력적인 분양가라고 볼 수 있다.
입주까지 필요 금액
고양 장항 제일풍경채는 전매제한도 3년이고, 무엇보다 실거주의무가 5년이나 부여되기 때문에 투자 목적으로는 청약이 사실상 불가능하다. 투자를 하더라도 실거주가 전제된 투자 방식을 선택해야하기 때문에 분양가와 중도금 이자, 각종 옵션 비용, 취득세 등을 모두 자기 자본이나 대출을 통해 부담해야 한다. 고양 장항 제일풍경채의 분양가와 중도금 이자(4.5% 금리 적용 및 최대 금액 대출 가정), 발코니 확장 금액, 시스템 에어컨과 기타 옵션, 가전 제품 비용까지 모두 포함(풀옵션)한 금액은 약 8억 3,000만원이다. 여기에 취득세까지 포함하면 8억 5,000만원 이상이 필요하다.
청약에 당첨 된다면 계약 시 10%의 계약금을 내야하고 2차 계약금을 내년 2월 7일에 납부해야 한다. 실거주 목적의 아파트이기 때문에 계약금 비율을 20%로 높인게 눈에 띈다.
정리
고양 장항 제일풍경채의 입지와 분양가, 입주 시 필요 금액까지 정리해봤다. 고양 장항 제일풍경채는 일산에서 오랜만에 공급되는 민영 신축 아파트이고 분양가도 비싸게 책정된 편은 아니어서 관심이 높을 것으로 보인다.
또한 대규모택지개발지구에서 공급되는 주택이기 때문에 고양시 거주자 외에도 서울이나 인천, 고양 외 경기도 거주자들도 당첨 가능성이 열려있다는 점도 고양 장항 제일풍경채의 청약 인기가 높을 것으로 전망되는 이유이다.
1기신도시 특별법이 통과됐지만 1기신도시 재건축은 말 그대로 걸음마 단계이기 때문에 1기신도시 주변에 들어서는 신축 아파트들에 대한 관심은 지속될 것으로 예상된다. 장항지구와 고양 장항 제일풍경채는 GTX-A 킨텍스역과 호수공원, 한강 및 향후 산업단지 개발 및 지하철 연장 호재도 있는 지역이라 앞으로도 투자자들이나 실거주자들의 관심이 이어질 것으로 전망된다.
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