공인중개사는 부동산 거래를 전문적으로 중개해주는 자격증을 가진 회계사, 세무사와 같은 전문직이다. 전문직인만큼 고도의 전문성과 책임감을 필요로하는 직종이기도 하다. 그러나 최근 벌어진 전세 사기 사건에 공인중개사가 공범으로 연루되면서 사회적 체면과 신뢰가 크게 하락한 상황이다. 정부는 전세 사기를 예방하기 위해 전세 거래 시 공인중개사의 설명 의무를 2024년 1월부터 강화한다고 밝혔다. 공인중개사는 전세 거래 시 기존에 임차인에게 안내했던 내용에 추가로 임대인의 세금 체납 정보나 임차인 보호제도 등에 대해서 설명해야 한다. 이번 글에서는 전세 거래 시 공인중개사에게 꼭 들어야 할 말과 2024년부터 추가된 공인중개사의 설명 의무에 대해 정리해본다.
공인중개사 설명 의무
공인중개사는 공인중개사법 시행령에 따라 부동산을 중개할 때 아래와 같은 사항을 설명해야 한다.
- 해당 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계
- 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
- 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
대통령령으로 정하고 있는 사항은 아래와 같다.
- 1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항
- 2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
- 3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역
- 4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
- 5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태
- 6. 벽면ㆍ바닥면 및 도배의 상태
- 7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건
- 8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건
- 9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율
이 내용에 추가로 임대차 중개 시에 설명해야 할 의무가 더 추가되는데 하나는 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 내용과 임대인이 납부하지 않은 국세와 지방세의 열람을 신청할 수 있다는 내용이다.
위와 같은 법 조항 때문에 현재 전세 거래 시 임대 대상인 부동산의 등기부등본과 건축물 대장 등의 서류를 임차인에게 제공하고 서명 받는 과정을 거치고 있다.
추가된 공인중개사 설명 의무
위와 같은 설명 의무에 2024년 1월부터 전세 사기를 예방하기 위해 설명해야 할 내용과 절차가 더 추가된다. 추가되는 내용과 절차는 아래와 같다.
- 확정일자 부여 현황
- 국세 및 지방세 체납 여부
- 전입세대 확인서
- 최우선 변제금
- 안내한 사람이 공인중개사인지, 중개보조원인지 여부
- 임대차 계약 시 주요 확인 사항 중개사와 거래당사자(임대인, 임차인) 별도 서명
- 원룸 및 오피스텔 등 소형주택 관리비에 포함된 관리비 항목
확정일자 부여 현황 및 전입세대 확인서
확정일자 부여 현황과 전입세대 확인서는 소유주가 한 명인 다가구 주택이나 원룸의 경우 나보다 먼저 전입해서 살고 있는 임차인의 보증금이 선순위이기 때문에 내 보증금보다 선순위인 보증금이 얼마나 있는지 정확하게 확인하기 위해 설명해야 하는 내용으로 지정되었다. 임차인 입장에서 확정일자 부여 현황과 전입세대 확인서는 계약 전까지는 확인할 권리가 없기 때문에, 해당 건물의 선순위 관계를 모르는 상황에서 계약 후 전세 사기가 발생하는 경우가 많았다.
국세 및 지방세 체납 여부
국세 및 지방세 체납 여부는 임대인에게 만약 국세나 지방세 체납 내역이 있을 경우 내 보증금보다 우선해서 변제되기 때문에 반드시 안내하게 끔 설명 의무로 추가되었다. 빌라왕들 중 다수가 종부세 등을 체납해서 전세 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 전세 사기 피해자들도 많았다.
최우선 변제금(소액임차인)
최우선 변제금은 임차인의 보증금을 지키기 위한 제도로 근저당권은 물론이고 집주인이 체납한 세금보다도 먼저 변제받을 권리가 주어지는 변제 금액이다. 지역마다 액수에 차이가 있는데 서울의 경우 현재 1억 6,500만원으로 설정되어 있다.
지역별 소액임차인 범위(기준)와 보증 금액 정리(2023년 기준) (tistory.com)
공인중개사, 중개보조원 여부
중개보조원이 공인중개사인 것처럼 부동산 매물을 설명하고 계약을 진행하는 불법 행위가 성행하고 전문적이지 못한 중개보조원들로 인해 전세 사기 피해가 가중되면서 추가된 조치이다. 부동산 계약서는 중개보조원이 아닌 공인중개사만 쓸 수 있다.
주요 확인 사항 서명
위와 같은 내용을 설명했고 확인했다는 의미로 공인중개사와 임대인, 임차인이 서명하는 부분도 생겼다. 중개사가 설명의 의무를 다 했고, 임대인과 임차인이 이에 대해 인정하고 들었다는 사실을 증명해 중개사의 책임 소재를 명확히하기 위해서이다.
관리비 항목 안내
이외에도 관리비가 얼마이며, 구체적으로 어떤 항목이 들어가 있는지 정확히 설명해야 하는 의무가 추가되었다. 최근 세금 등의 이유로 월세는 낮게 유지하면서 관리비를 비정상적으로 올려 받는 탈법이 성행했기 때문이다.
만약 설명을 부실하게 하거나 누락할 경우 최대 500만원의 과태료가 부과된다.