과천 주암 C2 신혼희망타운 청약 공고가 올라왔다. 과천은 경기도 최고 상급지로 불리는 지역으로 부동산 시장에서 상급지로 평가받는 지역이다. 신혼희망타운은 비교적 저렴한 가격으로 내집 마련을 할 수 있는 아파트이기 때문에 사람들의 관심이 뜨거운 상황이다. 이번 글에서는 과천 주암 C2블록 신혼희망타운의 안전마진과 청약 시 유의할 점에 대해서 정리해 본다.
과천 주암 C2 신혼희망타운 – 개요와 입지
가장 먼저 과천 주암 C2 신혼희망타운의 전반적인 개요와 입지를 확인해 본다.
- 세대수: 총 1,030세대(사전청약 542세대, 본청약 144세대, 향후 행복주택 공급 344세대)
- 규모: 총 9개동, 최소 10층, 최고 25층
- 평형: 전용 46(89세대) / 전용 55(941세대)
- 자금 납부: 계약금 5% / 중도금 20% / 잔금 75%
- 규제: 재당첨제한 10년, 전매제한 3년, 실거주의무 5년
- 시공사: 양우건설 외
- 입주예정시기: 2028년 6월
- 청약 마감: 2025년 8월 21일
과천 주암 지구는 과천 내에서도 강남과 가까운 입지이다. 서초구 우면지구와 양재천을 접하고 있으며, 청계산과 우면산 사이 양재천을 따라 놓인 평지에 있어서 서울 강남과 가까우면서도 자연환경이 우수한 곳이라고 할 수 있다. 자연환경에 비해 상대적으로 교통이나 생활편의 인프라는 부족한 편이다. 인근에 지하철역이 없고, 대형마트는 2km나 떨어져 있다. 백화점과 영화관도 강남까지 나가야 이용할 수 있다. 같은 블록은 아니지만 유치원, 초등학교, 중학교가 가까운 편이지만, 주암지구 내에 고등학교는 없어서 과천 시내에 있는 고등학교로 가야 한다는 점은 아쉬운 점이다. 과천에 고등학교라고 해봤자 3개 밖에 없는데 모두 과천 시내에 몰려 있어서 주암지구에서는 거리가 꽤 된다(3km 이상). 향후 이 지점은 과천시 차원에서 보완이 필요해 보인다.
과천 주암 C2 신혼희망타운 – 청약 시 유의점
과천 주암 C2 신혼희망타운의 청약 시 주의할 점은 다음과 같다.
- 신청 자격 엄격함
-신혼부부, 예비신혼부부, 한부모가족만 가능함
-수도권 거주자여야 함
-입주 시까지 무주택세대구성원 자격을 유지해야 함
-자산, 소득 기준 충족해야 함
- 과천시 1년 이상 거주하는 신청자가 당첨에 우선함
- 주택형별로만 청약 가능, 개별 주택타입 선택 불가
- 총자산가액(3억 5,400만원)을 초과하는 아파트로 신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품(수익공유형 모기지) 의무가입단지
수익공유형 모기지란?
신혼희망타운에서 운영하는 제대로 한 마디로 이야기하면 향후 주택 가격 상승을 LH와 나눠갖는 제도이다.
LH에서는 낮은 금리(연 1.3% 고정금리), 최장 30년 간 아파트 분양가의 70%까지를 지원해주고 향후 주택을 매도하거나 대출금을 상환할 시 시세차익의 최소 10%에서 최대 50%를 LH와 나눠 갖게 된다. 장기대출을 하거나 자녀를 많이 낳았을 경우에 LH와 나눠 갖는 비율이 줄어들게 된다.
만약 자녀를 낳지 않는다면, 24년 이상 대출을 유지해도 매각차익의 20%는 LH에게 줘야 한다. 반대로 아무리 오래 대출을 유지하고 자녀를 2명 낳아도 매각차익의 최소 10%는 LH에게 줘야 한다.
과천 주암 C2 신혼희망타운 – 당첨 전략
신혼희망타운의 당첨자 선정 방법을 분석해보면 과천 주암 C2블록 신혼희망타운의 당첨 전략도 유추해볼 수 있다.
1.낮은 소득
신혼희망타운의 경우 1단계 우선공급으로 가구소득이 ‘낮은’ 지원자가 우선적으로 당첨자에 선정되게 되어있다. 1단계 우선공급으로 30%, 이후 2단계 일반공급으로 60%, 3단계 추첨공급으로 10%의 물량이 배정되는 구조인데 1단계 우선공급 대상자는 이후 단계에도 대상이 되니 총 세 번의 기회가 주어지게 된다. 반대로 3단계 추첨공급 대상만 가능한 지원자라면 10%의 물량에 1, 2단계 낙첨자들과 함께 경쟁해야 하니 1단계 우선공급에 해당되는 지원자와 비교할 시 당첨 확률이 기하급수적으로 낮아진다.
가구소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70% 이하여야 3점 만점을 받을 수 있는데, 3인 이하 외벌이 부부의 경우 세전 연봉 6,000만원 수준이다. 맞벌이라면 대략 세전 7,000만원 수준이다. 수도권에 거주하는 신혼부부 치고는 굉장히 낮은 금액이라는 것을 알 수 있다.
2.미성년자녀수
신혼희망타운이기 때문에 미성년자녀수가 배점에서 중요하다.
2단계 일반공급에서는 미성년자녀가 3명 이상일 시 3점으로 최고점을 받을 수 있다. 나머지 배점이 무주택기간, 해당 시도 연속거주기간, 주택청약종합저축 납입인정 횟수이기 때문에 사실상 자녀 수에서 승부가 갈린다고 볼 수 있다. 특히 만3세 미만 자녀의 경우 1단계 우선공급 자격 대상이 되기 때문에 자녀가 어릴수록 유리하다.
3.무주택기간
무주택기간도 1단계 우선공급에는 해당 사항이 없고, 2단계 일반공급에만 적용되는 배점이다. 세대구성원 모두가 대상이며 무주택기간이 3년 이상이어야 3점 만점을 받는다. 신혼희망타운 지원 자격이 무주택세대구성원으로 이루어진 세대이기 때문에 채우기 그리 어려운 조건은 아니지만, 3년이라는 기간이 꽤 길게 느껴질 수는 있다.
4.거주지역과 청약납입횟수
이번 과천 주암 C2 신혼희망타운의 경우 공고일(25.8.8.) 기준 경기도에서 2년 이상 연속 거주 했다면 만점인 3점을 받을 수 있다. 과천시가 아니고 경기도라는 점에 유의해야 하는데 그리 어려운 조건은 아니다. 여기서 무조건 3점을 받고 가야 당첨 가능성이 생긴다.
청약납입횟수는 24회 이상 시 3점 만점을 받게 된다. 이 역시도 대부분 만점을 받는 부분이기 때문에 여기서 감점을 받는다면 당첨이 사실상 불가능하다.
3단계 추첨공급은 모두에게 문이 열려있긴 하지만, 그만큼 좁은 문이다. 배정 물량도 10%에 불과할 뿐더러 1, 2단계 낙첨자를 포함해서 추첨하기 때문에 당첨 확률은 극악에 수렴한다.
과천 주암 C2 신혼희망타운은 저소득(전년도 도시근로자 월평균소득 70% 이하), 경기도 2년 이상 거주, 주택청약저축 24회 이상을 납입한 사람이 절대적으로 유리하다고 할 수 있다. 비싼 아파트를 사는데 되려 소득이 적어야 당첨 확률이 올라가니 참 역설적이라고 할 수 있다.
과천 주암 C2 신혼희망타운 – 안전마진 분석
과천 주암 C2 신혼희망타운의 분양가는 전용 46은 최대 6억 585만원, 전용 55는 최대 7억 2,268만원으로 책정되었다. 위에서 말한대로 분양가가 총 자산가액을 초과하기 때문에 수익공유형 모기지에 의무 가입해야 한다.
서초힐스(2012년, 1,082세대) 전용 59 실거래 가격을 전용 55로 변경해서 적용하면 과천 주암 C2 신혼희망타운의 가격은 12억 5,000만원 ~ 13억원이다.
그러나 두 지역은 행정구역과 입지에서 다소 차이가 있다. 서울 서초구와 경기도 과천시라는 행정구역의 차이가 있으며, 양재천과 우면산로를 기준으로 생활권도 완전히 갈린다(연결되는 도로도 없다). 우면지구는 우면산 터널과 태봉로를 지나는 버스들을 통해 강남과 비교적 가까운 반면, 과천 주암 C2 신혼희망타운이 있는 주암지구의 경우에는 우면산 터널을 이용하려면 다소 돌아야 하고, 양재IC와 염곡사거리쪽으로 강남에 진입해야 한다. 결론적으로 우면지구의 교통이 더 낫다. 15년 연식 차이를 감안해야 하긴 하지만 최대 평형이 전용 55밖에 되지 않는 것도 단점이다.
이를 종합적으로 고려하면 아무리 신축이어도 입지와 신혼희망타운, 타입의 한계를 반영하면 서초힐스의 가격을 넘기는 어려워 보인다. 그럼에도 강남과 가까운 과천, 신축, 평지, 초품아, 대단지 아파트라는 점에서 메리트는 충분하다. 10억원 이상의 가치에는 문제가 없어 보이며 서초힐스의 가격을 통해 추산한 과천 주암 C2 신혼희망타운의 적정 가격 스펙트럼은 10억 ~ 12억원 정도로 추산된다.
이에 따른 안전마진은 최소 3억에서 최대 5억원 정도이다. 여기에서 개별적인 조건에 따라 LH와 나누는 비율을 제외해야 한다. 최악의 경우에는 최대 50%를 LH와 나눠야 할 수도 있다. 안전마진을 최대한 높이려면 대출 금액을 최소화하고(30% 선택), 대출을 오래 유지하면서, 자녀를 낳는 것이다. 30% 대출에 2자녀라면 실거주의무 5년이 끝나는 시점에 10% 비율을 적용받을 수 있다.
마무리
지금까지 과천 주암 C2 신혼희망타운의 입지와 청약 시 유의점, 당첨 전략, 안전마진에 대해서 간단하게 살펴봤다.
과천은 상급지이기 때문에 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 1,000세대 규모의 아파트이지만 본청약으로 풀린 물량은 고작 144세대에 불과하다. 과천의 인구가 아무리 작아도 이정도 물량은 과천시 거주자 내에서 소화 가능할 것으로 예상된다. 단, 과천시가 다른 지자체에 비해 인구가 적은 편이라 이점이 의외의 변수로 작용해서 다른 지역 대비 낮은 커트라인으로도 당첨이 가능할 수는 있어 보인다.
과천에 거주하시는 무주택세대구성원의 신혼부부, 예비신혼부부, 한부모가정이라면 이번 청약에 꼭 도전해보시기를 바라본다.
보다 자세한 정보는 LH의 내용을 참고하면 된다.