광명에 하안동이란 곳이 있다. 안양천을 경계로 서울 금천구와 나란히 마주보고 있는 동네이다. 최근 언론에 하안동에 대한 기사가 많이 등장하기 시작했는데, 하안 택지지구 지구단위계획이 서울시 도시건축공동위원회에서 통과되었기 때문이다. 지구단위계획 수립은 재건축이나 재개발 단계에서 가장 처음 단계에 해당하는 일이다. 지구단위계획이 수립되었다는 것은 해당 지역의 정비사업을 시작할 수 있다는 의미와 같다. 재건축에 대한 기대감이 생기면서 하안동에 대한 관심이 커진 것이다. 이번 글에서는 광명 하안동에 있는 하안주공아파트 단지의 역사와 각 단지별 특징 및 시세, 이번에 변경된 지구단위계획 내용에 대해서 정리해봤다.
광명 하안동 – 역사
광명시 하안동은 1980년대 초반만 해도 아무 것도 없는 서울 근교의 농촌 마을이었다. 이랬던 곳이 1989년 하안택지지구 개발을 통해 2만 4,000여 세대의 아파트 밀집 지역으로 재탄생하게 된다. 대부분의 아파트가 1989년, 1990년에 완공되어서 올해 기준 34 ~ 35년의 년식을 자랑한다. 광명 하안동의 하안택지지구는 얼마 전 통과된 노후도시정비 특별법에도 해당하는 지역이다.
참고로 하’얀’동이 아니고 하’안’동이다. 과거 지명인 하평리와 안현리의 앞글자를 따서 만든 새로운 지명이다(우리나라에는 이런 식으로 지명을 지은 경우가 매우 많다). 의외로 지명을 헷갈려하는 사람들이 많은 곳이다.
광명 하안동 – 하안주공아파트 단지
광명 하안동에 조성된 하안택지지구에는 총 15개의 주공아파트 단지가 있다. 주공아파트 아파트가 이렇게 밀집되어 있는 지역이 한 곳 더 있는데 서울시 노원구의 상계주공 아파트 단지이다. 두 지역은 1989년에 똑같이 택지지구로 조성되어서 아파트 설계, 외관, 주변 인프라 등 비슷한 점이 많다.
하안주공아파트 단지의 전반적인 특징은 소형 평수가 많다는 점이다. 대부분 10평 후반에서 20평 초반 대의 아파트가 많이 분포하고 있다는 점, 대부분의 아파트 단지가 역세권과는 거리가 멀다는 점이다. 각 단지별 준공년도, 세대수, 용적률, 세대당 평균 대지지분과 간단한 특징은 아래와 같다.
하안주공 1단지
- 준공 : 1989년 10월
- 세대수 : 1,980세대
- 용적률 : 170%
- 세대당 평균 대지지분 : 9.92평
- 특징 : 하안주공 2단지, 9단지와 함께 가장 북쪽에 있는 단지로 철산지구와 경계에 있다. 철망산 근린공원이 가깝고 일부 세대가 정남향이라는 요인이 장점인 아파트이다. 철산역과 조금 더 가까웠더라면 좋았을 테지만 걸어가기에는 다소 먼 거리(도보 약 20분)이다.
하안주공 2단지
- 준공 : 1989년 10월
- 세대수 : 866세대
- 용적률 : 176%
- 세대당 평균 대지지분 : 11.52평
- 특징 : 하안주공 1단지와 붙어있는 아파트이다. 입지와 생활환경이 1단지와 거의 비슷하다. 하안지구 내에서 학교 접근성이 다소 떨어지는 아파트이다.
하안주공 3단지
- 준공 : 1989년 10월
- 세대수 : 2,220세대
- 용적률 : 163%
- 세대당 평균 대지지분 : 9.57평
- 특징 : 하안주공 아파트 단지에서 두 번째로 큰 세대를 자랑하는 아파트이다. 용적률은 낮은 편이지만, 세대당 평균 대지지분이 하안지구 내에서 가장 적다는 단점이 있다. 대지지분이 적으면 평형을 늘리는 재건축을 하기가 어려워 재건축 사업성이 떨어지는 것으로 평가 받는다. 초품아와 상업지구 인접 등으로 생활 여건은 좋은 아파트이다.
하안주공 4단지
- 준공 : 1989년 10월
- 세대수 : 1,346세대
- 용적률 : 195%
- 세대당 평균 대지지분 : 10.43평
- 특징 : 3단지와 붙어있는 아파트로 3단지의 생활권과 입지를 공유하고 있다. 하안주공 4단지는 하안지구에서 용적률이 가장 높고, 대지지분도 적은 편이라 재건축 사업성에 있어서는 가장 떨어지는 단지로 평가 받고 있다.
하안주공 5단지
- 준공 : 1990년 5월
- 세대수 : 2,176세대
- 용적률 : 192%
- 세대당 평균 대지지분 : 11.87평
- 특징 : 다른 아파트들이 안양천을 따라 몰려있는 데 반해, 하안주공 5단지만 안쪽으로 따로 떨어진 모습을 하고 있다. 산 밑의 고즈넉한 풍경과 분위기는 좋지만, 따로 떨어진 단점 때문인지 시세는 하안주공 아파트 단지들 중 가장 낮은 편에 속한다.
하안주공 6단지
- 준공 : 1990년 3월
- 세대수 : 1,260세대
- 용적률 : 155%
- 세대당 평균 대지지분 : 10.38평
- 특징 : 11단지에 이어 용적률이 두 번째로 낮은 아파트이다. 낮은 용적률에 힘입어 하안지구 내에서 비교적 높은 가격을 보인다. 다만, 대지지분이 10평 초반대로 매우 낮은 편이라 대장 아파트 자격은 얻지 못했다. 생활환경이나 입지는 붙어있는 7단지와 동일하다.
하안주공 7단지
- 준공 : 1990년 3월
- 세대수 : 1,342세대
- 용적률 : 182%
- 세대당 평균 대지지분 : 11.72평
- 특징 : 초품아 아파트이고 뉴코아 아울렛 등 상업지구가 가까운 장점을 가진 아파트이다. 용적률이 다소 높은 편이라 좋은 입지에 비해 재건축 사업성이 다소 떨어져 주변의 다른 단지에 비해 가격은 밀리는 편이다.
하안주공 8단지
- 준공 : 1990년 3월
- 세대수 : 1,680세대
- 용적률 : 160%
- 세대당 평균 대지지분 : 14.19평
- 특징 : 세대당 평균 대지지분 14평 이상으로 하안지구에서 가장 큰 대지지분을 자랑하는 단지이다. 용적률도 160%로 낮은 편이라 12단지, 9단지와 함께 사업성이 가장 좋은 아파트로 분류된다. 단, 중심 상업지구와 거리가 떨어져 있고 하안동에서 가장 남쪽에 있다는 입지적 한계로 인해 12단지에 비해 시세는 낮게 형성되어 있다.
하안주공 9단지
- 준공 : 1990년 9월
- 세대수 : 1,818세대
- 용적률 : 169%
- 세대당 평균 대지지분 : 12.44평
- 특징 : 하안주공 1,2단지와 더불어 하안지구 가장 북쪽에 위치한 아파트이다. 도로 건너 철산지구와 접하고 있고, 7호선 철산역까지는 약 1.3km, 도보로 20분 정도 소요되어 철산지구와 가깝긴하지만 역세권으로 보기에는 무리가 있는 아파트이다. 초, 중, 고가 모두 가깝고 대지지분이 크다는 장점이 있는 아파트이다. 용적률도 비교적 낮은 편이어서 하안지구에서 12단지, 8단지와 더불어 사업성이 가장 좋은 단지로 평가 받고 있다.
하안주공 10단지
- 준공 : 1990년 3월
- 세대수 : 2,032세대
- 용적률 : 176%
- 세대당 평균 대지지분 : 11.90평
- 특징 : 세대당 평균 대지지분은 높은 편이지만, 용적률도 높은 편이라 재건축 사업성은 다소 떨어지는 곳이다. 2,000세대가 넘는 대단지이고 초등학교와 중학교를 끼고 있으며 안양천과 가깝다는 점이 장점인 아파트이다. 독산역을 도보로 이용할 수 있는 사실상 마지노선이 되는 단지이기도 하다.
하안주공 11단지
- 준공 : 1990년 6월
- 세대수 : 1,080세대
- 용적률 : 151%
- 세대당 평균 대지지분 : 10.51평
- 특징 : 하안주공 12단지와 더불어 그나마 역세권인 아파트이다. 독산역 2번 출구까지 600m 정도 떨어져있다. 11단지의 또 다른 특징은 하안주공 단지들 중 가장 용적률이 낮다는 점이다. 이외에도 초등학교와 중학교를 품은 아파트 단지라는 점도 실거주 시 장점으로 꼽힌다. 이런 점들로 인해 시세가 비교적 높은 편이다.
하안주공 12단지
- 준공 : 1990년 11월
- 세대수 : 2,392세대
- 용적률 : 155%
- 세대당 평균 대지지분 : 13.98평
- 특징 : 하안주공 아파트 단지 중 가장 큰 규모를 자랑한다. 12단지의 특징은 평균 대지지분도 가장 많으면서 용적률도 두 번째로 낮은 점에 있다. 재건축에서 가장 중요한 두 가지가 세대별 대지지분과 용적률이라고 봤을 때, 두 가지 요소에서 가장 유리하다는 의미는 재건축 사업성이 가장 높다는 의미와 같다. 실제로 하안주공 12단지는 하안주공 아파트 단지 중 가장 높은 시세를 자랑하고 있다. 이외에도 하안동 중심 상업지구와 인접하고 하안주공 단지들 중 독산역과 가까워 그나마 역세권인 점도 높은 가격을 받는 요인이다. 종합적으로 봤을 때 하안지구의 대장 아파트라고 볼 수 있다.
하안주공 13단지
- 준공 : 1990년 11월
- 세대수 : 2,077세대
- 용적률 : –
- 특징 : 앞동인 1313동까지는 행정구역상 광명시이고, 1314동부터는 행정구역상 서울시 금천구에 속한다. 앞동은 하안주공으로, 뒷동은 독산주공으로 나뉜다. 이렇게 된 이유는 안양천을 직선화했지만 행정구역 경계는 변경하지 않아 과거 안양천이 구불구불했을 때의 경계가 지금까지 유지되고 있기 때문이다. 독산주공 13단지와 독산주공 14단지는 안양천 직선화 이전에는 안양천 동쪽인 서울시 금천구에 해당된 지역이었지만, 직선화 이후에는 서쪽인 광명시 하안동과 인접하게 됐다. 하안주공 13단지는 독산주공 13단지와 더불어 임대 아파트로 조성된 단지이다.
독산주공 14단지
- 준공 : 1990년 11월
- 세대수 : 840세대
- 용적률 : 186%
- 세대당 평균 대지지분 : 9.7평
- 특징 : 하안택지지구에 있는 주공 아파트 단지 중 유일하게 행정구역상 모든 아파트가 서울시 금천구 독산동에 있는 아파트이다. 그래서 이름부터가 하안주공이 아니고 독산주공이다. 독산주공 14단지는 이번 지구단위계획 내용에서 제외되었다.
광명 하안동 – 지구단위계획 내용
이번에 통과된 광명 하안동 지구단위계획 내용을 살펴보면, 총 14개의 단지를 인접한 단지들을 통합해 총 9개의 구역으로 묶였다는 것을 알 수 있다. 5, 8, 9, 12, 13단지만 기존 단지대로 특별계획구역이 지정되었고, 나머지 단지들은 두 단지씩 묶여서 특별계획으로 지정되었다.
- 하안주공 1, 2단지 – 하안 1·2특별계획구역
- 하안주공 3, 4단지 – 하안 3·4특별계획구역
- 하안주공 6, 7단지 – 하안 6·7특별계획구역
- 하안주공 10, 11단지 – 하안 10·11특별계획구역
이번 지구단위계획 내용의 핵심은 ‘종상향’이다. 하안주공 아파트 단지들은 현재 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있다. 제2종 일반주거지역의 최대 적용 용적률은 250%이다. 제2종 일반주거지역을 종상향해서 제3종 일반주거지역으로 바꾸면 최대로 적용할 수 있는 용적률이 300%로 바뀐다. 50%p가 증가하는 것이다. 여기서 친환경 건물 등에 추가로 부여되는 용적률 인센티브까지 적용하면 최대 330%의 용적률을 적용 받을 수 있게 된다.
최고 높이 제한은 130m이다. 1개 층을 3m로 잡으면 43층 높이까지는 지을 수 있다. 단지의 랜드마크가 되는 주동은 주변 경관에 저해되지 않는 선에서 높이를 이보다 조금 더 유연하게 적용할 방침이다.
여의도에 있는 아파트들이 종상향이 되면서 일부 아파트들이 재건축 시 분담금이 아닌 환급금을 받을 것으로 예상된다는 내용이 최근 보도되었다. 그만큼 종상향과 이로 인한 용적률 한도 상승은 재건축 사업의 사업성에 영향을 주는 중대한 요인이다. 34평 기준 용적률이 250%에서 300%로 상향되면, 대략적으로 대지지분 2.5평 정도를 추가로 얻게 된다. 평당 단가를 4,000만원이라고 가정하면 1억원 정도의 이익이 생기는 셈이다.
정리
광명 하안동의 재건축은 이제 막 발걸음을 떼었다고 볼 수 있다. 노후도시 특별법이 적용되는 1기 신도시들이 아직 지구단위계획이 설정되지 않았다는 것과 비교하면 광명 하안동이 다른 지역보다 재건축 진도가 빠르다고 볼 수 있다. 노후도시 특별법을 적용하면 최대 500%의 용적률을 쓸 수 있지만, 광명시가 판단하기에는 300%, 최대 330%의 용적률만 적용해도 재건축 사업성이 있다고 판단하고 지구단위계획을 수립한 듯 싶다. 300% 이상의 용적률을 적용하면 현재 2만 4,000가구가 3만 1,000가구까지 늘어나게 된다.
광명 하안동이 대규모 재건축을 통해 과거의 위상을 되찾을 수 있을 지 기대된다.
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