분당이 재건축을 통해 신축 아파트로 태어나게 된다면, 얼마의 가치를 가지게 될지 요즘 다각도로 분석하고 있다. 분석 중 어려운 점 하나가 분당은 거의 모든 아파트가 구축임에 비해, 다른 비교군 지역의 아파트 중에는 신축 아파트가 많다는 점이다. 따라서 신축 아파트 대비 구축 아파트의 가격이 어떤 관계가 있는지, 어떤 공식이 있는지 확인해보고 싶었다. 이번 글에서는 서울에서 입지는 비슷하지만 연식은 차이가 많이 나는 아파트들을 찾아보고, 구축과 신축의 가격 관계, 신축 가격 대비 구축 가격 비율을 분석해본다.
구축과 신축의 가격 관계 분석 – 조건
가격은 최근 1년 내에 기록한 실거래가 중 최고가를 기준으로 했으며, 아실 어플(아실 (asil.kr))을 참고했다.
입지와 세대수는 최대한 비슷한 곳을 선정했으며, 직선 거리로 500m 이내인 곳으로 한정했다.
신축은 최대한 5년 이내 아파트로 한정했으며, 신축이 없는 경우 최대 10년까지 준신축으로 보고 사용했다.
구축은 2000년 이전 아파트로 한정했다.
구축과 신축의 가격 관계 분석 – 강남, 서초
강남구와 서초구에서 비슷한 입지에 있고 조건이 비슷한 신축과 구축 아파트의 가격 관계를 분석해봤다.
- 선경 1,2차 – 1983년 / 1,034세대 / 전용 84 / 31억 원
- 래미안 대치팰리스 – 2015년 / 1,608세대 / 전용 84 / 36억 5,000만 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 84.9%(32년 차)
- 개포 현대2차 – 1986년 / 558세대 / 전용 83 / 26억 원
- 개포래미안포레스트 – 2020년 / 2,296세대 / 전용 84 / 29억 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 89.7%(34년 차)
- 개포주공 7단지 – 1983년 / 900세대 / 전용 83 / 28억 8,000만 원
- 디에이치자이개포 – 2021년 / 1,996세대 / 전용 84 / 32억 5,000만 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 88.6%(38년 차)
- 신반포팰리스 – 2016년 / 843세대 / 전용 84 / 33억 8,000만 원
- 잠원한신 – 1992년 / 540세대 / 전용 84 / 26억 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 76.9%(24년 차)
- 신반포4차 – 1979년 / 1,212세대 / 전용 96 / 32억 원
- 반포센트럴자이 – 2020년 / 757세대 / 전용 98 / 44억 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 72.7%(41년 차)
강남구에서는 대치동과 개포동 쪽에 비교할만한 아파트가 많았다. 강남구 대치동, 개포동 일대의 신축 대비 구축 가격 비율은 84 ~ 89% 정도였다. 아래에서 살펴볼 서울 그 어떤 지역보다 높은 비율이었다. 역시나 재건축 사업성이 좋은 지역이라서 신축과 가격의 가격 차이가 적은 편이었다. 서초구에서는 신축 대비 구축 가격 비율이 72 ~ 77% 정도로 나타났다. 강남 지역보다는 낮지만, 서울 다른 지역보다는 높은 수준이었다. 역시 서초구도 재건축 사업성이 높기 때문에 어느 정도 구축 가격이 바쳐주는 것 같았다.
구축과 신축의 가격 관계 분석 – 서남권
서울 서남권 지역에서 구축과 신축 아파트의 가격 관계를 분석해봤다.
- 더샵파크포레스티지 – 2022년 / 799세대 / 전용 84 / 13억 원
- 신길동삼환 – 1997년 / 1,174세대 / 전용 84 / 10억 3,000만 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 79.2%(25년 차)
- e편한세상염창 – 2019년 / 499세대 / 전용 84 / 14억 2,500만 원
- 태진한솔 – 1994년 / 356세대 / 전용 84 / 8억 9,800만 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 63.0%(25년 차)
- 당산센트럴아이파크 – 2020년 / 802세대 / 전용 84 / 18억 원
- 영등포삼환 – 1999년 / 520세대 / 전용 84 / 11억 6,000만 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 64.4%(21년 차)
- 브라이튼 여의도 – 2023년 / 454세대 / 전용 84 / 38억 원
- 여의도 삼부 – 1976년 / 866세대 / 전용 92 / 23억 4,500만 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 61.7%(47년 차)
- 래미안목동아델리체 – 2021년 / 1,497세대 / 전용 84 / 15억 원
- 목동신시가지10단지 – 1987년 / 2,160세대 / 전용 83 / 18억 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 120%(34년 차)
서남권에서는 신길동에 있는 아파트를 제외하고는 신축 대비 구축 아파트 가격 비율이 60% 초반대였다. 위에는 없지만 목동신시가지 아파트의 경우 인근 신축 아파트보다 오히려 가격이 더 비싼 모습도 보였다. 신축 대비 구축 가격 비율은 재건축 가능성에 따라 비율이 크게 달라진다는 것을 알 수 있었다.
구축과 신축의 가격 관계 분석 – 서북권
서울 서북권 지역 아파트들의 구축과 신축 아파트 가격 비율을 계산해봤다.
- e편한세상신촌 – 2018년 / 1,910세대 / 전용 84 / 18억 원
- 신촌럭키 – 1999년 / 588세대 / 전용 84 / 10억 3,000만 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 57.2%(19년 차)
- 창전삼성래미안 – 1998년 / 951세대 / 전용 84 / 11억 9,000만 원
- 신촌숲아이파크 – 2019년 / 1,015세대 / 전용 84 / 20억 5,000만 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 58.0%(21년 차)
- DMC파크뷰자이(2단지) – 2015년 / 4,300세대 / 전용 84 / 12억 7,000만 원
- DMC한양 – 1987년 / 660세대 / 전용 84 / 8억 2,200만 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 64.7%(28년 차)
- 불광롯데캐슬 – 2018년 / 588세대 / 전용 84 / 11억 원
- 불광동미성 – 1988년 / 1,340세대 / 전용 84 / 8억 1,900만 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 74.5%(30년 차)
- 북한산더샵 – 2017년 / 552세대 / 전용 84 / 11억 8,700만 원
- 풍림2차 – 1990년 / 390세대 / 전용 84 / 6억 8,000만 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 57.3%(27년 차)
- 서대문푸르지오센트럴파크 – 2022년 / 832세대 / 전용 84 / 13억 원
- 무악청구1차 – 1994년 / 862세대 / 전용 84 / 8억 9,500만 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 68.8%(28년 차)
서울 서북권 지역의 경우 신축 대비 구축 아파트 가격 비율은 57 ~ 75%까지 나타났다. 다른 지역에 비해 비율 차이가 다소 컸다.
구축과 신축의 가격 관계 분석 – 동북권
서울 동북권 지역 아파트의 구축과 신축 가격 차이를 분석해봤다.
- e편한세상청계센트럴포레 – 2021년 / 823세대 / 전용 84 / 14억 7,000만 원
- 용두동신동아 – 1994년 / 772세대 / 전용 84 / 8억 1,000만 원 / 275%
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 55.1%(27년 차)
- 왕십리자이 – 2017년 / 713세대 / 전용 84 / 14억 7,500만 원
- 신당현대 – 1993년 / 942세대 / 전용 83 / 8억 8,000만 원 / 240%
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 59.7%(24년 차)
- e편한세상옥수 – 2016년 / 1,976세대 / 전용 84 / 20억 8,000만 원
- 금호두산 – 1994년 / 1,267세대 / 전용 84 / 11억 600만 원 / 249%
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 53.2%(22년 차)
- 자양호반써밋 – 2021년 / 305세대 / 전용 84 / 16억 6,300만 원 / 399%
- 자양동대동 – 1999년 / 314세대 / 전용 84 / 11억 5,000만 원 / 322%
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 69.2%(22년 차)
- 태릉해링턴플레이스 – 2021년 / 1,308세대 / 전용 84 / 11억 5,000만 원
- 태릉우성 – 1985년 / 432세대 / 전용 84 / 8억 6,200만 원 / 114%
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 75.0%(36년 차)
- 포레나노원 – 2020년 / 1,062세대 / 전용 84 / 12억 원
- 상계주공9단지 – 1988년 / 2,830세대 / 전용 79 / 7억 7,300만 원(평수 보정 시 8억 4,500만 원) / 207%
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 70.4%(32년 차)
서울 동북권의 경우 신축 대비 구축의 가격 비율은 53 ~ 75%였다. 용적률이 높은 아파트일수록 신축 대비 구축 가격 비율이 낮은 것으로 나타났다. 신축 대비 구축 가격 비율 70%대를 유지한 아파트의 공통점은 용적률 비교적 낮았다는 점이다. 역시 구축의 가격을 유지시키는 요소는 재건축 여부밖에 없어 보인다. 자양동 대동의 경우 다른 비교 단지에 비해 신식이란 점이 비율을 높게 가져간 요인 아닌가 싶은데 정확한 원인은 파악할 수 없었다.
구축과 신축의 가격 관계 분석 – 동남권
서울의 동남권 지역인 강동구, 송파구 일대 아파트에서 신축과 구축 아파트의 가격 비율을 살펴본다.
- 올림픽파크포레온 – 2024년 / 12,032세대 / 전용 84 / 24억 5,177만 원
- 올림픽선수기자촌 – 1989년 / 5,540세대 / 전용 84 / 23억 원 / 137%
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 93.8%(35년 차)
- 힐스테이트e편한세상문정 – 2024년 / 1,265세대 / 전용 59 / 12억 8,000만 원
- 가락프라자 – 1985년 / 672세대 / 전용 84 / 13억 3,000만 원(평수 보정 시 9억 3,400만 원)
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 73.0%(39년 차)
- 송파시그니처롯데캐슬 – 2022년 / 1,945세대 / 전용 59 / 14억 2,000만 원
- 거여1단지 – 1997년 / 1,004세대 / 전용 59 / 8억 4,000만 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 59.2%(25년 차)
- 헬리오시티 – 2018년 / 9,510세대 / 전용 84 / 24억 3,000만 원
- 올림픽훼미리 – 1988년 / 4,494세대 / 전용 84 / 18억 8,000만 원
- 신축 가격 대비 구축 가격 비율 – 77.4%(30년 차)
서울 동남권 지역에서 신축 대비 구축 가격 비율은 59 ~ 94%였다. 올림픽파크포레온에 밀리지 않는 올림픽선수기자촌 아파트의 가격이 놀라웠다. 용적률이 137%밖에 안 되기 때문에 재건축에 대한 기대감이 높게 작용한 것이 구축임에도 가격을 유지시켜주고 있는 것으로 분석됐다. 거여1단지를 제외한 다른 아파트의 비율은 70%대로 서울에서 비교적 높은 비율을 보여줬다.
정리
서울을 권역별로 나눠서 구축 아파트와 신축 아파트의 가격 관계를 살펴봤다. 신축 가격 대비 구축 아파트의 가격은 구축 아파트의 재건축 사업성에 따라 달라진다는 결론을 얻을 수 있었다. 사업성이 좋아 재건축 가능성이 높은 강남 지역은 신축 가격 대비 구축 가격 비율이 80%를 웃돌았고, 비교적 사업성이 괜찮은 서초와 송파 지역도 70%의 비율을 유지했다. 반면 사업성이 좋지 않은 서울 다른 지역들은 낮게는 50%대, 평균적으로 60%대의 신축 가격 대비 구축 가격 비율을 나타냈다.
구축과 신축 가격 관계는 지역마다, 재건축 사업성에 따라 크게 달라지기 때문에 칼로 자르듯 하나의 계산식으로는 나타내기 어려웠다. 분석 지역 등을 고려해서 적절한 비율을 찾아서 적용해야 한다는 결론을 낼 수 있다.