아파트에 투자할 때 주변에서 로열동과 로열층을 사라는 조언을 많이 듣는다. 로열동과 로열층은 RR이라고도 하는데, 해당 아파트에서 가장 상품성이 좋은 아파트 동과 층을 말한다. 같은 아파트 단지여도 로열동이냐, 로열층이냐에 따라 가격 차이가 10% 이상 발생하기도 하기 때문에 아파트 투자에서 꼭 알고 있어야 할 내용이다. 같은 가격이라면 당연히 로열동과 로열층을 사는 게 낫고, 로열동과 로열층이 더 비싸더라도 얼마나 더 비싼지, 가격이 합리적인지 살펴보고 결정해야 한다. 이번 글에서는 네이버 부동산을 통해 로열동과 로열층을 쉽게 확인하는 방법을 정리해본다.
네이버 부동산에서 로열동, 로열층 확인하는 방법
네이버는 우리나라 최고의 포털로 메일, 카페, 클라우드, 구독 서비스 등에서 최고의 서비스를 제공하는 업체이다. 네이버에서는 금융이나 부동산 관련 정보도 이용자가 사용하기 쉽게 제공하고 있다. 네이버 부동산에서는 부동산의 기본 정보, 매물량과 호가, 실거래가, 평형 평면도까지 많은 정보를 한 눈에 알 수 있다. 네이버 부동산에서 제공하는 정보 중에 ‘공시가격’이 있는데, 이 공시가격을 통해 로열동과 로열층을 간접적으로 확인할 수 있다.
공시가격은 부동산 관련 세금이 부과되는 기준이 되는 가격이다. 공시가격에 따라 재산세와 종합부동산세 등이 과세되기 때문에 매우 중요한 가격이다. 공시가격은 시세보다 낮게 책정되어 있지만, 시세와 비례해서 정해진다. 시세가 비싼 곳은 공시가격도 높고, 시세가 낮은 곳은 공시가격도 낮다. 이 원리를 활용해서 공시가격을 통해 해당 동과 층의 시세를 역으로 추정해서 로열동과 로열층을 간접적으로 확인해보는게 핵심이다.
실제 예시 – 분당 정자동 파크뷰 로열동, 로열층 분석
실제 네이버 부동산에서 아파트의 로열동과 로열층을 찾아보도록 한다. 예시로 살펴볼 아파트는 분당의 대장 아파트 중 하나로 꼽히는 분당 정자동의 파크뷰이다. 전용 84 이상으로만 구성되어 있는 1,829세대 중대형 평형 아파트이다. 올해로 20년이 되었지만 구축이 많은 분당에서는 그나마 신축에 속하는 아파트이고 입지도 좋아서 대장 아파트의 지위를 유지하고 있다.
네이버페이 부동산 – 분당 정자동 파크뷰 (naver.com)
파크뷰에 가장 많은 53평(전용 139제곱미터) 타입을 중심으로 로열동과 로열층을 분류해본다.
먼저 로열층을 구분해본다. 파크뷰는 모든 동이 30층 이상의 고층동으로 건설됐다. 파크뷰는 같은 평면이어도 층수에 따라 크게 4단계로 공시지가가 나뉜다.
- 최하 2개 층(2층~3층 또는 4층~5층): 13억 3,000만원
- 최하 2개 층 위에 있는 5개 층: 14억 2,200만원
- 8층 ~ 19층: 15억원
- 20층 이상: 15억 4,700만원
601동 53평을 기준으로 살펴보면, 최하층인 305호(정원이 있는 205호는 제외)의 공시가격은 13억 3,000만원, 20층 이상인 2005호는 15억 4,700만원으로 공시가격이 2억 1,700만원 차이나 난다. 저층에 비해 고층의 공시가격이 16%나 비싸다는 것을 확인할 수 있다. 공시지가가 다르기 때문에 시세 역시 비슷한 비율로 차이가 날 것이라고 예상해볼 수 있는 것이다.
이를 종합해보면 분당 파크뷰 아파트의 로열층은 20층 이상의 고층이라고 볼 수 있다.
다음은 로열동을 구별해본다.
파크뷰의 53평 타입은 601동, 602동, 603동, 606동, 608동, 613동 총 6개 동에 걸쳐서 있다. 네이버 부동산에서 확인한 공시지가를 통해 가격을 비교해보면 아래와 같다(모두 20층 이상을 기준으로 했다).
- 601동: 15억 4,700만원(177A) / 15억 1,300만원(177B)
- 602동: 15억 4,700만원(177A) / 15억 1,300만원(177B)
- 603동: 15억 4,700만원(177A) / 15억 1,300만원(177B)
- 606동: 15억 3,200만원(177A) / 14억 9,800만원(177B)
- 608동: 15억 3,200만원(177A) / 14억 9,800만원(177B)
- 613동: 15억 4,700만원(177A) / 15억 1,300만원(177B)
601동, 602동, 603동, 613동의 공시가격이 같고, 606동과 608동의 공시가격이 같음을 확인할 수 있다. 전자와 후자의 동 사이에 뭔가 질적인 차이가 있기 때문에 공시가격 차이가 난다고 볼 수 있다. 각 동의 위치를 지도를 통해 확인해본다.
601~603동, 613동이 단지의 메인 출입구와 가깝고, 단지 내에 있는 초등학교와 고등학교, 인근 버스정류장, 상가 건물 접근성이 좋은 동임을 확인할 수 있다. 정자동의 핵심 교통 시설인 정자역과의 거리도 606동과 608동에 비해 더 가깝다. 단지 안쪽에 있어서 단지 내 조경을 온전히 누릴 수 있고, 단지를 둘러싼 도로의 소음과 분진도 피할 수 있다. 606동과 608동은 정자역보다 수내역이 더 가까운 위치이며, 자동차 통행량이 많은 분당수서로와 인접해있다. 매연과 소음에서 자유로울 수 없는 환경이다.
이런 점들을 종합적으로 반영해보면 파크뷰의 로열동은 601~603동, 611~613동이라고 볼 수 있다.
또 하나 확인할 수 있는 점은 같은 53평이어도 53평A평면이 53평B평면보다 공시가격이 비싸다는 점이다. 이는 평면에 따라서도 로열동, 로열층이 결정될 수 있음을 의미한다. 두 평면을 비교해보면 53평A평면이 선호도가 높은 맞바람이 치는 판상형 구조라는 것을 확인할 수 있다.
정리
지금까지 네이버 부동산을 통해 로열동과 로열층을 찾는 방법을 예시와 함께 정리해봤다.
아파트 동의 위치나 평면보다는 층에 따라 공시가격 변동폭이 더 크다는 것을 확인할 수 있었다. 층은 공시가격 차이가 16%까지 벌어졌지만, 동은 공시가격 차이가 1%, 평면은 2% 차이밖에 나지 않았다. 로열동보다는 로열층이 가격에 더 큰 영향을 준다고 해석할 수 있다. 로열동의 판별은 편의시설, 대중교통, 학교 접근성과 뷰, 도로와의 거리 등이 복합적으로 영향을 준다.
이를 통해 분석한 분당 정자동 파크뷰 53평의 로열동과 로열층은 53평A평면, 601동~603동, 613동의 20층 이상 호수였다.