2023년 9월 국토교통부에서 뉴홈 사전청약 9개 단지를 발표했다. 윤석열 정부에서 시작된 공공주택 사업인 뉴홈은 나눔형, 일반형, 선택형으로 구분되어 추진되고 있다. 이번 글에서는 이중 뉴홈 사전 청약 일반형으로 공급되는 구리갈매역세권 A4블록, 남양주진접2 A6블록, 인천계양 A6블록 세 곳의 입지와 분양가 등에 대해 분석해봤다.
뉴홈 사전 청약 – 일반형 특징
뉴홈 일반형은 기존 공공주택 일반분양과 가장 유사한 특징을 가진 분양 방식이다.
뉴홈 일반형은 전체 공급 물량 중 70%는 특별공급(신혼부부 20%, 생애최초 20%, 다자녀 10%, 노부모부양 5%, 기관추천 15%)으로, 나머지 30%는 일반공급으로 배정한다. 일반공급 물량의 30% 중 20%(전체의 6%)는 추첨제로 공급한다.
분양가는 시세의 80% 수준으로 책정되어 민간 일반 분양보다 상대적으로 인기가 높은 편이다. 단, 그만큼 소득이나 재산 기준이 엄격하기 때문에 대기업이나 전문직 맞벌이 부부에게는 문턱이 높다.
뉴홈 사전청약 일반형의 소득과 자산 기준은 아래와 같다.
소득 기준
- 신혼부부 특별공급 : 월평균소득 130% 이하(맞벌이 140% 이하)
- 생애최초 특별공급 : 월평균소득 130% 이하
- 다자녀 특별공급 : 월평균소득 120% 이하
- 노부모부양 특별공급 : 월평균소득 120% 이하
- 일반공급 : 월평균소득 100% 이하(단, 전용 60제곱미터 이하에만 적용)
2023년 11월부터 다자녀의 기준이 현재 3명에서 2명으로, 자녀 1명 마다 소득기준을 10%p씩 완화하며, 신혼부부 특별공급 중 2자녀 이상 맞벌이 부부의 경우 소득기준을 현행 130%에서 160%로 상향할 계획이다.
자산기준
공통 : 부동산 2억 1,550만원 이하, 자동차 가액 3,683만원 이하(단, 일반공급의 경우 전용면적 60제곱미터 이하에만 적용)
일반형 사전청약 분석 – 1.구리갈매역세권 A4블록
구리갈매역세권 지구는 경춘선 갈매역, 8호선 연장선 별내역에 인접한 지구로 서울과 매우 가깝다는 특징이 있다. 서울과 어느정도로 가깝냐면, 갈매역에서 서울특별시 경계까지 채 2km가 되지 않을 정도이다.
사전청약으로 공급되는 구리갈매역세권지구 A4블록도 서울과 매우 가깝고, 무엇보다 갈매역까지 직선거리로 200m밖에 떨어져있지 않은 초역세권 입지를 자랑한다. 8호선과 환승할 수 있는 별내역까지는 1정거장이면 이동할 수 있다. 갈매역에서 용산역까지는 46분, 서울역까지는 50분 정도가 소요된다.
또한 갈매역 주변이 중심 상업지구로 조성될 계획이라 다양한 상업시설을 기반으로 한 풍부한 생활여건을 누릴 수 있을 것으로 기대된다.북쪽으로는 별내신도시가 자리하고 있어 별내신도시와 생활권을 공유할 수 있다.
구리갈매역세권 A4블록의 예정분양가는 전용 59제곱미터 기준 4억 5,642만원으로 책정되었다. 평당 분양가는 약 1,800만원이다.
갈매역 초역세권에 위치한 갈매역아이파크 아파트와 가격을 비교해본다. 갈매역아이파크는 2018년 준공된 1,200세대 규모의 아파트로 갈매역 바로 앞의 초역세권 입지가 강점인 아파트이다. 이 아파트의 전용 84제곱미터 실거래가와 호가는 7억 5,000만원 대에 형성되어 있다. 전용 59로 환산해보면 5억 3,300만원 정도가 나오는데 구리갈매역세권 A4블록의 예정분양가가 약 8,000만원 저렴함을 확인할 수 있다.
일반형 사전청약 분석 – 2. 남양주진접2 A6블록
남양주진접2지구는 별내신도시와 왕숙신도시의 생활권을 모두 공유할 수 있는 지역에 조성되는 택지지구이다. 4호선과 9호선이 환승하게될 풍양역을 중심으로 도시가 구성되며, 수동-오남간 도로가 새로 개통될 예정이라 서울로의 이동이 다소 편해질 전망이다. 수락산과 왕숙천 등 자연환경이 가깝다는 점도 남양주진접2 지구의 장점으로 꼽힌다.
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사전청약 일반형으로 공급되는 남양주진접2 A6블록은 풍양역과 약 700여m(도보 10분) 떨어져 있는 위치이다. 풍양역에서 명동역까지는 40여 분 정도가 소요되어 서울 도심까지 1시간 정도면 접근할 수 있는 입지이다. 또한 풍양역 주변에 조성될 중심 상업시설을 이용할 수 있는 입지라 생활편의성도 우수하다. 유치원과 초등학교, 중학교가 반경 500m 이내에 있어서 교육 여건도 나쁘지 않다.
남양주진접2 A6블록의 예정분양가는 전용 59제곱미터 기준 3억 4,975만원으로 책정되었다. 평당 분양가는 약 1,400만원이다. 분양가가 채 4억이 안 된다는 점에서 직관적으로 분양가가 저렴하다는 사실을 알 수 있다.
예정분양가를 주변 아파트 시세와 비교해본다. 비교할 단지는 진접지구의 대장아파트로 여겨지는 남양주진접금강펜테리움이다. 2010년에 준공되었고 800여 세대 규모를 자랑하는 단지로 4호선 진접역이 가깝고 초등학교를 끼고 있는 단지라 선호도가 높다. 남양주진접금강펜테리움의 전용 84제곱미터 실거래가와 호가는 5억원 전후를 형성하고 있다. 이를 전용 59로 환산해서 계산해보면 3억 5,800만원 정도이다. 남양주진접2 A6블록의 예정분양가와 거의 차이가 없다. 그러나 두 아파트의 연식이 20년 가까이 차이난다고 봤을 때 분양가가 저렴하다고 볼 수 있다.
일반형 사전청약 분석 – 3. 인천계양 A6블록
인천계양신도시는 3기신도시로 조성되는 곳 중 한 곳으로 부천 대장신도시와 연계되어 조성될 계획이다. 기존에 조성된 인천시 계양구의 인프라를 공유할 수 있는 장점이 있는 지역이다. 인천지하철 1호선 박촌역, 공항철도와 환승이 가능한 계양역이 인접하고 주요 고속도로들이 주변을 지나 도로 교통망도 편리한 편이다. 추가로 대장홍대선이 인천계양신도시까지 연장될 계획이라 철도 교통 호재도 있다.
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이번에 사전청약 일반형으로 공급되는 인천계양 A6블록은 인천계양신도시의 핵심 교통 수단인 S-BRT 노선에 인접해 있어 교통이 편리하고, 단지 인근에 문화공원이 조성되어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있는 입지이다. S-BRT는 부천종합운동장-대장지구-인천계양신도시-김포공항을 이어주는 간선급행버스체계이다. 지하철 수준의 속도와 정시성을 갖춘 고급형 BRT 시스템으로 운행할 계획이다. 인천지하철 1호선 박촌역까지 약 1km(도보 15분) 떨어진 곳으로 도보로도 이용이 가능하다.
사전청약 일반형으로 공급되는 인천계양 A6블록의 분양가는 전용 84제곱미터 기준 5억 2,770만원으로 책정되었다. 평당 분양가는 약 1,500만원이다. 최근 수도권의 전용 84제곱미터 분양가가 10억원을 웃도는 것을 감안하면 딱 봐도 저렴한 분양가라는 걸 확인할 수 있다.
주변 아파트 시세와도 비교해본다. 박촌역 역세권에 자리한 2023년 준공된 약 500세대 규모의 계양하늘채파크포레 아파트이다. 현재 계양하늘채파크포레의 전용 84제곱미터의 실거래가와 호가는 5억 후반대에 형성되어 있다. 주변 시세와 비교해도 인천계양 A6블록의 분양가가 저렴하게 책정되었다는 사실을 확인할 수 있다.
일반형 사전청약 진행 일정
위에서 소개한 사전청약 일반형 3개 블록은 9월 22일 공고를 시작으로 10월에 특별공급과 일반공급을 진행, 11월에 당첨자 발표를 진행한다. 자세한 일정은 아래와 같다.
- 공고 : 2023년 9월 22일 (금)
- 특별공급 : 2023년 10월 16일 (월) ~ 10월 17일 (화)
- 일반공급 : 2023년 10월 18일 (수) ~ 10월 19일 (목)
- 당첨자 발표 : 2023년 11월 3일 (금)
모집공고문 확인과 사전청약은 LH청약+의 사전청약 홈페이지에서 진행된다.
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