다산 유보라 마크뷰 청약 - 입지, 분양가, 안전마진 분석

높은 분양가임에도 청약 시장의 열기가 뜨겁다. 이런 열기가 시장의 분위기를 바꾸고 있다. 입지가 매우 좋은 지역은 더 높은 가격을 받기 위해 분양을 올 연말이나 내년 상반기로 미루는 상황이고, 보통인 지역들은 분위기가 좋은 지금 비교적 높은 분양가에 분양을 마치려고 한다. 이번 글에서는 남양주 다산신도시 주변에 재개발로 공급되는 다산 유보라 마크뷰 아파트에 대해 정리해봤다.

개요

다산 유보라 마크뷰는 경기도 남양주시 다산동 4133번지 일대에 자리하며, 지하 4층 ~ 최대 지상 33층 규모의 2개동으로 구성되어 있는 주상복합 계단식 아파트 단지이다. 지금도농2구역 재개발로 들어서는 다산 유보라 마크뷰는 총 194세대로 이중 166세대를 일반분양한다(특별공급 79세대). 다산 유보라 마크뷰는 용적률 489%, 건폐율 57%가 적용되었다. 입주예정 시기는 2024년 8월로 후분양 하는 아파트이다.

다산 유보라 마크뷰 – 입지

남양주 다산신도시 남쪽에 위치한다. 이름은 ‘다산’이지만 다산신도시 내부에 있지 않으니 유의해야 한다. 수도권제1순환고속도로 남양주IC 바로 앞이라 고속도로 진출입이 용이한 입지다. 수도권제1순환고속도로를 통해 강변북로, 올림픽대로, 서울양양고속도로 등의 주요 도로를 이용할 수 있다. 또한 경의중앙선과 도농역과 구리역 사이에 있어서 경의중앙선을 이용할 수 있다. 도농역까지는 약 700m(도보 11분), 구리역까지는 약 1km(도보 15분) 떨어져있다. 참고로 2024년 6월 8호선 연장선인 별내선이 개통되면 구리역에서 8호선을 이용할 수 있다. 구리역에서 8호선을 이용해 잠실까지 20분 정도에 이동할 수 있게 되어 교통 환경이 크게 개선될 전망이다.

생활 편의환경을 살펴보면 도보로 이마트를 이용할 수 있으며, 반경 2km 이내에 구리농수산물 도매시장, 롯데백화점, 롯데아울렛, 현대아울렛, CGV 등의 편의시설이 위치한다. 다산 유보라 마크뷰 주변으로 아파트 단지가 많아 기본적인 상권은 형성되어 있는 상황이다. 왕숙천만 건너면 구리시라 구리시의 인프라를 공유할 수 있는 지역이기도 하다.

왕숙천, 도농근린공원, 황금산 문화공원 등의 녹지 공간이 주변에 있다. 왕숙천을 따라서는 한강까지 산책로가 이어져 있다.

가장 가까운 초등학교는 미금초등학교로 약 500m, 중학교와 고등학교는 동화중학교, 동화고등학교로 약 800m 떨어져 있다. 아쉬운 점은 초등학교 통학로가 좁은 골목길에 오르막 경사로라는 점이다. 약 600m 남쪽에 있는 가운초등학교로 가는 게 거리는 조금 더 멀어도 통학로 환경은 쾌적하다.

다산 유보라 마크뷰의 가장 아쉬운 점은 주거환경이다. 단지 바로 옆으로 경의중앙선 철길이 지나간다. 단지 바로 앞으로는 왕복 8차선 넓이의 경춘로가 지난다. 도로와 철도 양쪽으로 소음과 분진, 매연에 취약할 수 밖에 없는 위치다. 단지가 철길과 도로로 둘러쌓여 있어 어디를 가려면 반드시 도로나 철길을 건너가야 한다는 점도 마이너스 요소다.

공급 물량 및 평면도

공급 물량이 166세대밖에 되지 않는 소규모 아파트이다. 그래도 재개발 치고는 기존 조합원 비율이 적어서 로열층과 로열동 당첨이 가능하다. 또한 여타 재개발, 재건축과 달리 임대주택 물량이 없다.

총 166세대 공급 물량 중 전용 47A가 23세대(특별공급 11세대), 전용 47B가 26세대(특별공급 11세대), 전용 59A가 55세대(특별공급 25세대), 59B가 47세대(특별공급 24세대), 전용 67이 15세대(특별공급 8세대) 공급된다. 전용 59가 절반 이상의 비율을 차지할 정도로 제일 많은 단지이다.

각 타입별 평면도는 공식 홈페이지에서도 아직 공개되지 않았다.

동배치도 및 동호수 배치도 역시 공개되지 않았다.

분양가 및 안전마진

다산 유보라 마크뷰의 분양가는 아래와 같다.

전용 47의 분양가는 4억 4,400만 원, 전용 59는 5억 9,900만 원, 전용 67는 7억 1,000만 원으로 책정되었다. 평당 분양가는 2,000만 원 ~ 2,400만 원 내외로 책정되었다. 분양가는 주변 아파트의 실거래가와 비교하면 다소 비싸게 책정되었다. 특이한 점은 발코니 확장과 시스템에어컨 설치 비용을 제외하면 기타 추가할 수 있는 옵션이 없다는 것이다. 후분양 아파트라 모두 동일한 옵션으로 시공되었기 때문이다. 기타 옵션 비용은 모두 분양가에 녹여져 있다고 보면 된다.

분양가가 적당한지 주변 시세와 비교해본다.
아래는 다산 유보라 마크뷰의 대각선에 있는 아파트인 다산 해모로이다. 다산 해보로는 2021년에 준공된 449세대 아파트다. 2년 밖에 안된 신축이고 입지도 거의 동일해 비교하기 용이하다. 다산 해모로의 전용 59 실거래가는 2023년 8월 기준 5억 8,500만 원이다. 다산 유보라 마크뷰의 분양가보다 약 1,500만 원 저렴하며, 발코니 확장비, 기타 옵션 비용을 포함하면 약 4,000만 원 정도 저렴하다. 다산 유보라 마크뷰가 주상복합 아파트라 대지 면적이 더 적다는 점과 세대수도 더 적은 나홀로 아파트라는 점을 감안하면 차이는 더 벌어진다.

참고로 철길 건너편에 있는 2016년 준공된 다산 센트레빌 아파트의 전용 59 실거래가는 5억 5,000만 원이었다. 연식이 다소 있는만큼 가격 차이는 더 많이 난다.

주변 단지와 비교해봤을 때, 다산 유보라 마크뷰의 안전마진은 없다.