지난 달 많은 사람들의 관심을 받았던 청약이 있었다. 위례와 마곡에서 있었던 공공분양이었다. 시세보다 저렴한 분양가로 내 집을 마련할 수 있는 기회였기 때문에 많은 사람들이 청약에 도전했고, 청약 결과가 얼마전 발표되었다. 공공분양의 당첨자 선정 방법은 민간분양과 다소 다르다. 특별공급은 가점 배정 후 추첨 방식이라 비슷하지만, 일반공급 당첨자를 선정할 때는 청약 가점이 아닌 청약통장 납입 횟수나 인정액이 큰 순서대로 선정한다. 이번 글에서는 로또급으로 불리는 로또 공공분양 당첨 청약통장 커트라인은 어느정도인지 위례 A14블록과 마곡 16단지 청약 결과를 통해 확인해본다.
위례 A14블록, 마곡 16단지 – 개요
위례 A14블록
- 위치 : 위례신도시 A1-14블록(서울특별시 송파구 거여동)
- 총 세대수 : 555세대
- 사전분양 세대수 : 333세대
- 평형 : 전용 50(373세대 중 170세대 사전분양), 전용 59(182세대 중 163세대 사전분양)
- 입주 예정 시기 : 2028년 2월
- 특징 : 이익공유형(나눔형) 분양
- 입지
5호선 거여역까지 도보 15분(약 1km), 버스로 10분
위례선 트램 103 정거장 단지 바로 앞에 신설 예정 – 트램 이용 시 마천역, 복정역, 남위례역 이용 가능
위례북로(왕복 2차선) 건너서 바로 초등학교와 중학교, 고등학교가 있는 초품아급 아파트
위례 스타필드까지 도보 15분(약 1km)
기존 형성된 거여역 상권 및 생활권 공유 가능
마곡 16단지
- 위치 : 마곡지구 16단지(서울특별시 강서구 마곡동)
- 총 세대수 : 608세대
- 사전분양 세대수 : 273세대
- 평형 : 전용 39(114세대 중 45세대 사전분양), 전용 51(88세대 중 25세대 사전분양), 전용 59(281세대 중 132세대 사전분양), 전용 84(125세대 중 71세대 사전분양)
- 입주 예정 시기 : 2027년 9월
- 특징 : 토지임대부(나눔형) 분양
- 입지
9호선, 공항철도 마곡나루역까지 도보 10분(약 700km)
서울식물원, 습지생태공원, 습지원 등 도보로 이용 가능
마곡 일반산업단지 직주 근접 가능
김포공항 롯데몰, 롯데백화점 지하철 한 정거장 거리
취수장 건너로 다소 먼(약 1km) 한강뷰 가능
같은 블록 내에 초등학교(송화초, 700m), 중학교(마곡중, 600m)이 있으나 거리가 가깝지는 않음.
위례 A14블록과 마곡 16단지 청약에 대한 자세한 정보는 아래 SH공사 홈페이지에서 확인할 수 있다.
분양가 분석
가장 중요한 두 아파트의 분양가를 살펴본다. 공공 분양에다가 이익공유형으로 나와서인지 분양가가 시세 대비 절반 수준으로 책정되었다.
위례 A14블록의 분양가는 아래와 같다.
- 전용 50 : 약 5억 8,975만원
- 전용 59 : 약 6억 9,494만원
위례신도시 송파위례24단지꿈에그린의 전용 51시세는 9억원 대, 전용 59 시세는 11억원 대이다. 위례 A14블록의 분양가는 시세 대비 62%수준이다.
마곡 16단지의 분양가는 아래와 같다.
- 전용 39 : 약 2억 3,514만원(토지임대료 월 약 38만원 별도)
- 전용 51 : 약 3억 875만원(토지임대료 월 약 50만원 별도)
- 전용 59 : 약 3억 5,949만원(토지임대료 월 약 58만원 별도)
- 전용 84 : 약 4억 9,138만원(토지임대료 월 약 82만원 별도)
토지임대료를 금리 4%로 적용했을 시 전환된 분양가격은 아래와 같다.
- 전용 39 : 3억 5,010만원
- 전용 51 : 4억 5,851만원
- 전용 59 : 5억 5,373만원
- 전용 84 : 7억 3,906만원
마곡 16단지와 가까운 아파트 중 전용 59가 있는 아파트인 마곡엠밸리8단지와 가격을 비교해본다. 마곡엠밸리8단지는 2016년에 준공한 531세대 규모 아파트이다. 마곡엠밸리 8단지의 최저호가는 11억원(4층)이고, 실거래가는 작년 9월의 10억 9,750만원이다. 마곡 16단지 분양가가 시세의 절반 수준임을 알 수 있다.
결론은 두 곳 모두 분양가의 50% ~ 60% 수준으로 나왔고, 그렇기 때문에 매우 인기가 좋았다.
로또 공공분양 당첨 커트라인 분석
위에서 진행한 분양가 분석에 따르면, 위례의 경우 평균적으로 약 4억원(이익공유형이기 때문에 70%만 가져간다고 쳐도 2억 8,000만원)의 안전마진이 생긴다. 강남 청약급의 로또는 아니지만 요즘 분양시장에서 이정도면 충분히 로또 소리를 들을만하다. 마곡의 경우 토지임대부 주택이기 때문에 시세 차익을 누릴 수는 없지만, 주변 대비 절반에 가까운 주거 비용으로 주거를 해결할 수 있어서 많은 사람들이 몰렸다.
그럼 서울 핵심지의 공공분양 아파트에 당첨되기 위한 당첨 커트라인을 분석해본다.
위례 A14블록 당첨 커트라인 분석
위례 A14블록의 당첨자 선정 결과는 아래와 같다.
당첨 결과를 분석해본다.
청년 특별공급의 경우 전용 50이나 전용 59 모두 만점인 9점이 커트라인이었다. 청년 특별공급 우선공급 만점 기준은 아래와 같다.
- 본인의 월평균 소득이 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득액의 70%이하 (2,347,719원)
- 서울특별시 연속 거주기간 2년 이상
- 주택청약종합저축 납입인정 횟수 24회 이상
청년 특별공급 잔여공급의 만점 기준은 위 기준에서 근로기간 소득세 납부 기간이 5년 이상 조건이 추가된다.
이를 통해 봤을 때 사실상 청년 특별공급 당첨의 경우 소득과 근로기간에서 당첨 유무가 결정된다고 볼 수 있다. 5년 이상 일했으나 여전히 소득이 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득액의 70% 이하인 청년들 중 추첨을 통해 당첨자가 선정되었다. 공공분양 청년 특별공급에 당첨되기 위해서는 낮은 소득과 운이 중요하다.
신혼부부 특별공급은 우선공급은 전용 50과 전용 59 모두 만점인 9점이 커트라인이었다. 잔여공급의 경우 전용 50은 당해와 수도권지역 모두 10점, 전용 59는 당해지역은 12점 만점, 수도권지역은 11점이 커트라인이었다.
신혼부부 특별공급 역시 사정은 청년 특별공급과 다르지 않다. 청년 특별공급처럼 해당 세대의 월평균소득, 서울특별시 연속 거주기간, 주택청약종합저축 납입인정 횟수가 가점항목이기 때문이다. 신혼부부 특별공급 우선공급도 당첨을 위해서는 낮은 소득이 가장 중요하다.
다만, 잔여공급은 다소 양상이 다르다. 신혼부부 특별공급 잔여공급에는 소득조건이 들어가지 않기 때문이다. 대신 미성년자녀수와 무주택기간이 가점 항목에 포함된다.
신혼부부 특별공급 잔여공급에서 만점인 12점을 받기 위해서는 미성년자녀수 3명 이상, 무주택기간 3년 이상, 서울특별시 연속 거주 2년 이상, 주택청약종합저축 납입인정 횟수 24회 이상을 모두 만족해야 한다. 만족 시키기에 쉽지 않은 조건이다.
그나마 가장 낮았던 가점 10점을 채우기 위해서도 다른 모든 조건을 만족한 상태에서 최소 자녀 1명은 포함해야 한다는 조건이 붙는다. 확실한 건 서울 이외 거주자의 경우 위례 A14블록 신혼부부 특별공급에서는 아예 당첨이 불가능했다는 점이다. 해당 시도 연속 거주기간이 0점이면 다른 조건이 모두 만점이더라도, 최대 9점 밖에 가점이 안되기 때문이다.
이제 일반 공급을 살펴본다.
일반공급의 당첨 커트라인은 전용 50 당해지역 기준 2,090만원, 수도권지역 기준 1,972만원이었다.
전용 59는 당해지역 기준 2,510만원, 수도권지역 기준 2,460만원이었다.
전용 50보다는 전용 59가 인기가 좋다는 점과, 전용 50에라도 당첨되려면 청약통장 납입을 최소 16년 5개월(197회)이나 해야한다는 사실을 알 수 있었다. 전용 59에 당첨되려면 기준은 크게 올라서 최소 20년 5개월(245회)을 납입해야 한다. 청약통장을 아무리 빨리 만들었어도 나이 40은 되어야 청약 당첨권에 들어올 수 있다는 의미다.
마곡 16단지 당첨 커트라인 분석
마곡 16단지의 당첨자 선정 결과는 아래와 같다.
결과를 보면 위례 A14블록과 큰 차이가 없는 것을 알 수 있다. 청년 특별공급은 타입과 우선, 잔여공급 여부 상관없이 만점인 9점이 커트라인이었다.
신혼부부 특별공급은 전용 39정도만 인기가 낮아 12점 만점 중 6점이 커트라인이었고, 나머지는 최소 잔여공급 기준 12점 만점에 9점이 커트라인이었다. 그나마 마곡은 전용 39나 전용 51은 자녀가 없어도 당첨 커트라인에서 걸렸기 때문에 위례보다는 조금 커트라인이 낮았다고 분석할 수 있다.
일반 분양 커트라인도 마곡이 위례에 비해 다소 낮았다. 마곡보다는 위례가 다소 상급지임을 이번 분석을 통해 확인할 수 있었다.
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