2024년 3월 셋째 주는 매교역 팰루시드로 분양 시장이 뜨거웠다. 매교역 팰루시드는 이미 작년 12월에 분양을 마친 아파트인데 뒤늦게 뜨거워진 이유는 모델하우스에서 미분양 줍줍이 진행되었고, 꽤나 많은 사람들이 실제로 계약을 체결했기 때문이다. 유명한 부동산 카페나 카카오톡 채팅방에서는 매교역 팰루시드 계약을 마치고 왔다는 인증글이 이어졌다. 이번 주말을 기점으로 5층 이상 매물은 거의 다 분양 완료 되었으나, 아직도 일부 동의 저층은 미분양 상태로 남아 있는 상황이다. 이번 글에서는 지금 매교역 팰루시드 미분양 줍줍에 투자하는게 괜찮은 선택인지 매교역푸르지오SK뷰와 비교를 통해 점검해본다.
매교역 팰루시드 – 개요
매교역 팰루시드는 경기도 수원시 매교역 인근 권선6구역을 재개발해서 조성하는 아파트로 2026년 8월 입주할 예정이다. 수원 구도심 재개발의 마지막 퍼즐이며 매교액 팰루시드 이후로 당분간 이 일대 공급은 없을 예정이다. GTX-C노선 정차역인 수원역과 한 정거장 거리이고 수인분당선 매교역 역세권 평지 대단지라는 장점을 가지고 있다. AK플라자, 롯데백화점, 경기 최대 상권이 자리한 수원역과 수원시청 인계동 상권이 모두 가까워 생활하기 편리하며, 초등학교도 같은 블록 내에 위치한다. 지하철역과 학교 모두 가깝기 때문에 실거주하기에는 좋은 환경이라고 볼 수 있다.
영통역자이 프라시엘과 매교역 팰루시드 – 입지, 분양가, 안전마진 비교 (landstockbiz.com)
32개동, 최고 15층 규모로 지어지며 삼성물산, SK에코플랜트, 코오롱글로벌 컨소시엄이 시공을 맡았다. 각 건설사가 시공한 동은 아래와 같다.
- 삼성물산 : 101, 102, 103, 104, 107, 108, 109, 110, 111, 116, 117동
- SK에코플랜트 : 105, 106, 112, 113, 118, 119, 120, 123, 124, 125동
- 코오롱글로벌 : 114, 115, 121, 122, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132동
작년 12월 말에 전체 2,178세대 중 1,234세대를 대상으로 일반 분양을 진행했고, 분양 성적표는 좋지 않았다. 2023년 수원 지역 분양 경쟁률 중 가장 높다곤 했지만, 높은 경쟁률이 계약까지 이어지진 않았다. 전용 84 기준, 옵션 포함 9억원이 넘게 책정된 높은 분양 가격 때문이었다. 400세대가 계약에 실패했을 정도로 사람들은 매교역 팰루시드를 외면했었다.
그렇다면 불과 3개월 전 외면 받았던 매교역 팰루시드에 그간 어떤 일이 있었던 걸까?
매교역 팰루시드 미분양 줍줍 장점
매교역 팰루시드는 청약홈에 무순위 공고를 따로 올리지 않고, 자체 홈페이지나 오프라인 모델하우스를 통해 미분양 물량을 처리해왔다. 미분양 물량을 줄이기 위해 매교역 팰루시드는 계약금 할인, 시스템 에어컨 무상 설치, 중도금 이자 일부 면제 등의 당근을 꺼내들었다. 논란을 피하기 위해 이 혜택들은 기존 수분양자에게도 동일하게 적용되었다. 조합 입장에서는 상당한 이익을 포기한셈이다.
지금 매교역 팰루시드 계약을 하고 있는 사람들 중 상당수는 실거주보다는 투자에 방점을 둔 투자자다. 투자자들은 분양권 전매가 가능해지는 1년 뒤의 시세가 지금보다 높을 것임에 배팅했다고 볼 수 있다. 1차 계약금이 2,000만원에서 1,000만으로 줄었고, 계약금 비율 또한 10%에서 5%로 낮아져서 초기 투자금 부담이 크게 줄었다. 또한 중도금 4~6회차 무이자 혜택이 주어지면서 투자자에게 보다 매력적인 상품으로 바뀌었기 때문이다.
단순 계산으로 전용 84를 매수하기 위해 필요한 자금이 기존에는 1억원 가까이가 필요했다면, 현재 변경된 조건으로는 5.000만원도 되지 않기 때문에 초기 투자 비용이 절반으로 감소한 효과가 나타나는 것이다. 5,000만원도 안되는 돈으로 9억원이 넘는 아파트에 투자할 수 있게 된 것이기 때문에 레버리지 효과가 극대화된다. “부동산 투자 = 레버리지 투자”이기 때문에 투자자들이 큰 관심을 보였다고 할 수 있다. 1억을 투자해서 손피로 1,000만원을 벌었다면 수익률이 10%밖에 안되지만, 5,000만원을 투자해서 1,000만원을 벌었다면 수익률은 두 배인 20%로 증가하게 되는 것과 같은 이치다. 전매제한 해제까지 10개월도 남지 않았기 때문에 소액의 프리미엄이라도 벌어보려는 단기 투자 수요도 상당히 유입된 것으로 보인다.
실수요자 입장에서도 중도금 무이자 혜택, 시스템 에어컨 무상 제공 등으로 1,000만원 가까운 돈을 아낄 수 있게 되었기 때문에 기존의 높은 분양가를 조금이라도 줄일 수 있는 기회가 되었다.
미분양 줍줍이기 때문에 청약통장도 아끼고, 재당첨 제한 등의 규제 적용도 없다는 장점이 있는 상황이다.
매교역 팰루시드 미분양 줍줍 – 그럼에도 걱정되는 이유
저렴한 초기 투자 자금은 분명 매교역 팰루시드 투자의 장점 요소이다. 그러나 매교역 팰루시드 투자가 걱정되는 점도 있다.
가장 큰 우려는 매물 폭탄이다. 매교역 팰루시드의 전매제한 해제 날짜는 2025년 1월 5일 이후이다. 이 날짜를 기점으로 분양권 투자 매물이 쏟아질 가능성이 높다. 단기 투자자 입장에서는 초기에 분양권을 털지 못하면 중도금을 내야하고, 중도금 대출이자가 발생하게 되면 수익률에 좋지 않은 영향을 미치게 된다. 최대한 빨리 팔기 위해서는 가격이 내려갈 수밖에 없고 이런 매물이 많다면 추가적인 가격 하락, 최악의 상황에서는 마피가 나오게 될 수도 있다.
미분양 줍줍을 늦게 했다면 상대적으로 비인기 동과 비인기 층을 계약했을 가능성이 높은데, 매물이 많은 시장에서는 이런 못난이 매물들은 특히 더 제가격을 받기가 힘들다. 그나마 로열동, 로열층 매물이라면 비벼볼만하겠지만, 그렇지 않은 매물들에게는 혹독한 시간이 기다리고 있을 수 있다.
매교역 팰루시드의 또 하나의 불안 요소는 옆에 있는 대단지 아파트인 매교역푸르지오SK뷰이다. 매교역푸르지오SK뷰는 2022년 7월 준공된 아파트로 2년이 되는 올해 7월 ~ 8월부터 양도세 비과세 혜택을 적용받는 매물들이 나올 가능성이 높다. 매물이 얼마나 나오게 될지는 모르겠지만, 매물이 다수 나와 시세를 끌어 내린다면 매교역 팰루시드 투자자 입장에서는 악재이다. 매교역푸르지오SK뷰가 매교역 팰루시드보다 입지나 규모, 교육환경이나 평면 배치 등에서 우위에 있기 때문에 더 나은 매물과 비교했을 때 다소 떨어지는 매교역 팰루시드가 상대적으로 더 비싸지는 효과가 나기 때문이다.
현재 부동산 방향이 어디로 흘러가게 될지 불안정하다는 점도 투자의 리스크를 높이고 있다. “리스크 = 수익률”이기 때문에 리스크가 있는 곳에 수익이 있는 것은 진리이다. 그러나 리스크가 안 좋은 쪽으로 작용하게 될 경우, 분양권 투자를 목적으로 투자에 나선 투자자라면 투자금 회수까지 시간이 오래 걸리게 될 수도 있다. 최근 물가와 유가가 다시 고개를 들 조짐을 하고 있고, 한국은행에서도 전반기 금리 인하는 없을 것이라는 발표가 잇따르고 있다. 물가 상승률이 다시 올라가고 금리 인하에 대한 기대감이 약해진다면 부동산 시장에 악영향을 줄 수 있다.
정리
투자가 아닌 실수요자 입장이라면, 지금 상대적으로 인기가 낮은 매교역 팰루시드의 비선호 동, 비선호 층을 계약하기 보다는 곧 다가올 매교역푸르지오SK뷰의 비과세 급매 매물을 기다려보는게 더 나을 수도 있다는 생각이 든다. 투자자 입장에서는 분양권 투자가 갭투자보다 초기 투자금이 적기 때문에 매교역 팰루시드 투자를 하는게 장점이 많다. 그러나 실수요자라면 보다 매교역 팰루시드보다 이것 저것 더 나은 매교역푸르지오SK뷰를 매수하는게 좋아보인다. 신축은 순간이고, 입지는 영원하기 때문이다.