서울에서 뉴타운으로 개발된 곳은 부동산 시장에서 중상급지나 최소 중급지 이상으로 평가 받고 있다. 뉴타운 개발 이전과 비교했을 때 급지가 올라갔음은 물론이다. 과거 추진되지 못했던 뉴타운들이 시간이 지나 다시 사업성이 생기면서 한 두 곳씩 속도를 내고 있다. 내가 주목한 방화 뉴타운도 그중 한 곳이다. 이번 글에서는 서울 서쪽 끝에 자리한 방화 뉴타운 구역의 입지와 구역별 추진 현황, 매물을 통한 초기 투자금, 안전 마진 등을 확인해본다.
방화 뉴타운 현황
방화 뉴타운은 김포공항 바로 앞에 있는 방화동과 공항동 일대에서 진행 중인 재개발 정비사업이다. 이명박이 서울 시장이었던 2003년에 뉴타운 지구로 지정 받았다.
방화 1구역에서 8구역, 추가로 긴등마을까지 지정되었으나 2024년 현재 긴등마을을 제외하면 완료된 사업이 없을 정도로 사업 진행 속도가 느린편이다. 아무래도 서울 외곽이다보니 다른 뉴타운 사업지들에 비해 사업성이 떨어졌고, 금융 위기와 부동산 침체기를 거치면서 사업 진행이 사실상 중단 되었기 때문이다. 이 과정에서 방화1, 4, 7, 8구역이 뉴타운 지정 구역에서 해제되었다.
현재는 방화 2구역, 방화 3구역, 방화 5구역, 방화 6구역 4곳이 사업을 진행 중이며 그나마 방화 6구역이 가장 빠르게 진행되고 있는 편이다.
사업 추진 상황을 한 곳씩 자세히 정리해본다.
방화 6구역
가장 진행이 빠른건 방화 6구역이다. 강서센트럴아이파크 아파트가 들어설 예정으로 현재 이주를 마치고 철거까지 완료 되었다. 2024년 10월 중에 분양할 예정이며 총 10개동, 557세대(조합원 수 178명)가 들어선다. 시공은 HDC현대산업개발이 맡았다. 현재 공사비 인상 등의 이유로 인한 조합 내부 갈등으로 사업이 지체되고 있는 상황이다.
분양가는 현재 시공사와 공사비 협약을 최종 완료하지 못한 상황이라 아직 확정되지 않았다. 그러나 최근 분양 시장 분위기를 고려해 봤을 때 전용 84 기준 12억원 내외로 평당 3,500만원 이상은 나올 것으로 예상된다. 전용 59 기준으로는 평당 3,800만원 이상으로 책정되어 9억원 이상으로 나올 것이 유력하다. 광명도 9억원 전후 분양가가 나오는 것으로 봤을 때 서울이 광명 이하의 가격으로 나올 가능성은 낮기 때문이다.
방화 5구역
다음으로 진행이 빠른건 방화 5구역이다. 2022년 4월 사업시행인가를 받았고, 조합은 2024년 중으로 관리처분인가를 신청해 해가 바뀌기 전에 관리처분인가를 받는 게 목표다. 시공사로는 GS건설이 선정되었고, 아파트 단지 이름은 마곡자이 더 블라썸으로 결정되었다. 근처 대장인 ‘마곡’의 이름을 따라가는 모양새다. 방화 5구역은 1,657세대가 들어서는 방화 뉴타운 중 가장 큰 규모의 사업이다.
최근 보도된 방화 5구역의 분양가는 전용 84 기준 최소 11억 9,000만원에서 최대 12억 6,300만원 범위이다. 전용 59역시 최소 9억 3,600만원에서 최대 9억 8,700만원에 달한다.
방화 3구역
방화 3구역은 2024년 중으로 사업시행계획인가를 신청할 예정이다. 방화 3구역에는 1,476세대의 아파트가 들어서게 된다. 시공사는 아직 미정이다.
방화 2구역
방화 2구역은 뉴타운 지정이 유지된 구역 중에서는 가장 사업 속도가 느리다. 사업 속도가 느린만큼, 속도를 빠르게 하기 위해 서울시에서 밀어주는 신속통합기획으로 사업을 추진하고 있으며 2024년 3월 정비구역 변경 지정이 완료되었다. 방화 2구역에는 728세대의 아파트가 들어설 예정이다. 조합원 예상 분양가는 전용 59가 7억 6,000만원, 전용 84가 10억 5,000만원으로 책정되었으나 사업 초기 단계라 변동 될 가능성이 매우 높다.
방화 뉴타운 입지
방화 뉴타운에 주목하게 된 이유는 다음 4가지 이유 때문이다.
1. UAM을 통한 김포공항 개발
서울시는 김포공항에 UAM 관련 시설을 설치하고 김포공항 일대에 항공 관련 산업을 조성하려는 사업을 진행하려고 한다. 3조 원을 투입해 공항 주차장과 저밀도 개발 부지에 미래 모빌리티 복합환승허브, 문화숙박시설, 항공업무단지, 모빌리티 혁신사업 클러스터 등을 조성하는 방안이 추진된다.
약 3조원 투입해 김포공항 일대 혁신지구로 전면 개발 – 경향신문 (khan.co.kr)
새로운 산업은 새로운 일자리를 만들고, 새로운 일자리는 주변에 새로운 주거 수요를 필요로 한다. 방화 뉴타운은 김포공항 개발 사업의 배후 지역으로 기능할 것으로 기대된다.
2. 2040 서울도시기본계획 – 수변 공간 개발
방화 뉴타운은 한강과 인접하지는 않지만, 자전거로 10분 정도면 한강변에 닿을 수 있을 정도의 거리에 있다. 오세훈 시장은 2040 서울도시기본계획에서 한강을 중심으로 한 개발을 공언한 상황이다. 앞으로 서울은 3도심, 한강변, 핵심 교통 거점을 중심으로 고밀도 복합개발 될 가능성이 높다. 방화 뉴타운은 한강변의 배후 지역으로 한강 개발의 수혜를 간접적으로 누릴 것으로 기대된다.
서울시 ‘한강변 공간구상’ 재편…국제 수변공간으로 [라펜트 조경뉴스] (lafent.com)
3. 마곡 지구와 가양등촌 지구
현재 강서구의 위상을 만든건 8할이 마곡 지구라해도 과언이 아니다. 마곡 지구에 LG, 코오롱, 두산 등의 대기업 연구 인력이 들어오면서 양질의 일자리가 생겼고, 아파트 단지가 들어서면서 강서구의 아파트 시세를 견인하고 있는 상황이다. 서울식물원과 마곡 나루 등 녹지 공간도 크게 늘었고 LG아트센터 같은 문화 시설도 들어섰다. 방화 뉴타운은 마곡 지구의 배후 주거지역으로 조금씩 낡아가는 마곡 지구 아파트를 대체할 가능성이 높다.
방화 뉴타운은 노후도시계획특별법으로 재정비 사업 추진이 가시화된 가양등촌지구의 배후지역이기도 하다. 가양등촌지구 재건축 시 발생하게 될 이주 수요를 충당하기에는 입지나 거리로 봤을 때 방화 뉴타운이 제격이다.
[단독]’그랜드 가양·등촌’ 3만가구 공급…노후계획도시 1호 추진한다 – 머니투데이 (mt.co.kr)
4. 교통의 요충지
김포공항역은 서울 서쪽 구석에 있지만, 현재 5개의 노선이 지나는 교통 허브 환승역 역할을 하고 있다. 특히 알짜 노선으로 불리는 공항철도와 9호선 급행 노선이 모두 정차하는 역으로 서울 외곽에 있으나 서울 도심, 강남, 여의도 서울 3개 중심 권역을 환승 없이 이동할 수 있는 역이기도 하다.
현재 노선도 기준으로 방화 뉴타운의 중심에 있는 9호선 공항시장역에서 서울역까지는 28분, 여의도역까지는 23분, 신논현역까지는 40분, 공덕역까지는 22분 정도가 소요된다. 서울 핵심 업무지구 대부분을 도어투도어로 1시간 이내로 이동할 수 있다는 의미다.
이외에도 김포공항 인근 지역은 서해선과 5호선 김포 연장, 공항철도를 통해 수도권 서부, 서북부, 서남부 수요를 모두 끌어올 수 있는 지역으로써 앞으로 발전 가능성이 큰 곳이다. 사람이 몰리는 지역은 자연스럽게 발전할 수밖에 없다. 방화 뉴타운은 김포공항역 인근 배후 주거지로 그 역할과 가치가 커질 가능성이 높다.
5. 단점
방화뉴타운의 장점도 살펴봤으니 마지막으로 단점도 살펴본다. 방화 뉴타운의 약점은 절대적인 위치이다. 아무리 교통이 좋아도 서울 외곽 변두리라는 사실은 변하지 않는다. 서울 도심, 강남, 여의도/영등포를 잇는 삼각형 트라이앵글 핵심 지역에서는 많이 벗어나 있다. 21세기 대한민국을 먹여살릴 미래 먹거리가 몰려 있는 경부축과의 거리가 먼 것도 단점이다.
김포공항이 있어서 배후지로 개발 압력이 거세지만, 반대로 김포공항 때문에 고도제한 규제가 걸려 있어 고층 스카이라인을 조성할 수 없다는 점도 단점이다. 방화 6구역 강서센트럴힐스테이트도 최대 층수가 16층 밖에 되지 않는다. 공항 바로 옆이라 고층 건축이 불가능하기 때문이다. 아무리 신축이어도 15층 내외의 낮은 아파트는 신축 같아 보이지 않는 마이너스 효과가 있다.
매물과 필요 투자금
방화 뉴타운 각 구역별 매물과 필요한 투자금액을 분석해본다.
방화 6구역의 경우 네이버 부동산 기준 매물이 거의 없는 상황이어서 시세 파악이 쉽지 않다. 일반 분양이 얼마 남지 않아서 일반 분양을 기다려야 하는 상황이다. 이미 사업의 막바지 단계라 입주권 투자로 얻을 수 있는 수익이 그리 크지 않다.
방화 5구역은 투자금이 적은 매물은 별로 없고, 10억 이상의 규모가 큰 매물들이 네이버 부동산에 몇 개 올라와 있다. 대표적으로 감평가 9억 6,000만원, 호가 10억 5,000만원(프리미엄 9,000만원) 매물이 네이버 부동산에 올라와 있음을 확인할 수 있다. 방화 5구역의 조합원 분양가가 전용 84 기준 9억 5,000만원에서 10억원 정도가 예상되기 때문에 이 입주권을 매수하면 10억 5,000만원 ~ 11억원 범위에서 아파트를 매수할 수 있다. 방화 5구역 전용 84의 예상 분양가보다 1억원 이상 낮은 금액이다. 일반 분양까지 걸리는 시간과 리스크가 1억원 차액 만큼이라고 볼 수 있다.
방화 3구역은 사업 초기 단계로 아직 감정평가액이 산정되지 않았다. 감평가가 나오지 않아서 제대로 된 시세가 아직 형성되지 않은 상황이다. 지금 매수를 하기에는 감평가를 모르기 때문에 리스크가 크다. 적당한 가격인 줄 알고 샀는데 예상보다 감평가가 낮게 나와버리면 시세보다 비싼 프리미엄을 주고 산 것과 다름 없어지기 때문이다. 재개발 투자 고수가 아니면 아직 매수로 접근하기는 어려운 단계다. 일단은 감정평가액이 나오고, 감평가에 실망한 매물들이 시장에 다수 나왔을 때 공략하는게 좋다.