청약홈에서 서울 아파트 분양 공고가 올라왔다. 신축 아파트 공급이 부족한 서울이기 때문에, 서울 아파트 공급은 그 자체로 관심의 대상이 된다. 그런데 보라매역 프리센트는 일반적인 아파트와는 다소 달라 보였다. 세대수도 적고 이름부터도 익숙한 브랜드가 아니다. 평면 크기도 아파트라고 하기에는 다소 작은 전용 42와 전용 43밖에 없다. 일반적인 아파트와는 다소 다르지만, 분명히 아파트인 보라매역 프리센트의 입지와 분양가, 안전마진을 확인해본다.
보라매역 프리센트 – 개요
보라매역 프리센트의 위치, 규모, 세대수, 평형, 시공사, 입주예정 시기 등을 살펴본다.
- 위치: 서울특별시 동작구 신대방동 377-1번지 외
- 규모: 1개동, 지하 4층 ~ 지상 20층
- 세대수: 124세대(일반 분양 91세대), 오피스텔 64실 별도
- 평형: 42C, 43A, 43B, 43C
- 건폐율 / 용적률: 59.76% / 599.51%
- 시공사: 에이스디엔시
- 입주예정일: 2026년 10월
- 전매제한: 1년
- 실거주 의무: 없음
- 중도금 대출 이자 지불 방법: 분양가의 최대 60%까지 무이자 대출 제공
- 특이사항: 분양가상한제 미적용, 비규제지역
역세권 활성화사업 지구단위계획구역으로 지정되어 기존 제3종주거지역에서 근린상업지역으로 용도가 상향되었다. 근린상업지역으로 용도가 변경되어 높은 용적률을 적용 받을 수 있었고 사업성을 높일 수 있었다. 용도가 상향된 대가로 용적률의 50%를 인근 지역에 필요한 시설들(어린이집, 보건소, 체육시설, 임대주택 등)로 기부채납 해야한다. 보라매역 프리센트의 경우 보건지소와 창업보건시설을 지원한다.
재개발이나 재건축 같은 사업이지만 조합 형식이 아닌 신탁 형식으로 진행되어 정비조합이 아니고 대신자산신탁이 시행사라는 점도 이 아파트의 특별한 점이다.
에이스디엔시란 시공사는 거의 들어본적 없는 무명의 시공사이다. 수도권 일대에서 1~2동짜리 주상복합 건물이나 오피스텔, 상가, 지식산업센터 건물을 시공한 이력이 있다. 브랜드 가치를 누리기는 힘들 것으로 보인다.
보라매역 프리센트 전용 43A 평면도를 통해 거실과 주방, 안방과 드레스룸, 화장실 1개 구성임을 알 수 있다. 다른 타입도 방향만 다를 뿐 구성은 동일하다. 평면도를 보면 이 아파트의 발코니 확장이 왜 무상인지 이해가 된다. 사실상 실외기 하나 놓을 정도의 발코니만 확장하는 것이기 때문이다. 서비스 면적이 거의 없어서 아파트이지만, 오피스텔과 거의 차이가 없는 것처럼 느껴진다.
입지
보라매역 프리센트 입지는 역세권 활성화사업의 혜택을 받은만큼 초역세권 지역이라고 할 수 있다. 보라매역 주변이기 때문에 입지 환경은 신길뉴타운과 일정 부분을 공유한다.
7호선 보라매역 2번 출구까지 거리가 150m도 되지 않는다. 보라매역은 7호선과 경전철 신림선이 환승하는 환승역이기 때문에 두 개 노선을 도보 5분 이내로 이용할 수 있는 위치다. 여의도역까지 13분, 종각역까지 24분, 신논현역까지 27분이면 도착할 수 있어서 교통 환경은 매우 우수하다.
주변 주거환경은 다소 번잡스럽다. 원래 이 자리에 상가가 있었기 때문에 주변에도 상가들이 많다. 아파트보다는 빌라가 많은 환경이다. 한 동짜리 주상복합 아파트이기 때문에 아파트 같은 조경이나 쾌적함을 누리기는 힘들다. 구조적인 한계다.
교육환경은 주변에 초등학교와 중학교가 있어 나쁘지 않다. 학군은 보라매초등학교 학군인데, 이 주변에서 보라매초등학교가 가장 괜찮기 때문에 학군은 좋은 편이다. 중학교는 문창중, 강남중, 대방중, 성남중, 강현중 학군인데 그리 멀지 않은 곳에 있다. 학교가 좋고 나쁘고를 떠나서 통학 환경 자체는 나쁘지 않은 편이다. 사실 이 아파트는 평형의 한계 때문에 학교와의 거리는 크게 중요하지 않다. 전용 43제곱미터 집에서 중학생 자녀와 부모가 함께 살기는 불가능하지는 않지만 쉽지는 않을 것이기 때문이다. 대부분 신혼부부나 1인 가구가 주요 수요층이라고 볼 수 있다.
역세권이고 주상복합 아파트이기 때문에 생활편의 환경은 우수하다. 주변으로 병원, 식당, 마트 등이 도보로 이용할 수 있는 거리에 다수 분포해 있는 상황이다. 신혼부부나 1인 가구가 생활하기에는 그리 부족함이 없어 보인다.
자연환경도 우수한 편인데 서울에서 찾기가 쉽지 않은 대형 공원을 도보로 이용할 수 있기 때문이다. 보라매공원까지 도보로 10분이면 이동할 수 있다.
보라매역 프리센트는 나홀로 주상복합 아파트라는 단점은 있지만, 교통환경, 생활환경, 자연환경 등의 입지는 평균 이상을 자랑한다고 정리할 수 있다.
분양가와 안전마진
보라매역 프리센트 분양가는 최고가가 6억 8,900만원으로 책정되었다. 평당 분양가로 따지면 평당 3,200만원 수준이다(전용면적에 비해 공용면적이 넓어서 전용면적에 비해 평당 분양가가 다소 낮게 계산된다).
발코니 확장과 시스템 에어컨은 무상으로 제공되며, 옵션 등을 포함한 금액은 7억 원이 살짝 넘는다.
보라매역 프리센트의 분양가가 경쟁력이 있는 지 살펴본다.
보라매역 인근에 있는 주상복합 1동짜리 아파트인 메트하임 주상복합과 비교해본다.
메트하임 주상복합은 2017년 준공한 55세대 주상복합 아파트이다. 전용 49제곱미터의 호가가 6억 8,000만원부터 올라와 있다. 2평 정도 크지만 10년 더 구축인 주상복합과 가격 차이가 거의 없는 상황이다. 이 정도 차이면 비슷해 보인다.
보라매역 인근은 신길뉴타운 지역이기 때문에 신길뉴타운의 대장 아파트인 래미안 에스티움아파트의 가격을 먼저 살펴본다.
래미안 에스티움은 2017년 입주한 1,700여 세대 규모 아파트로 신풍역 초역세권 아파트이며 신길뉴타운 대장 아파트로 불리고 있다. 보라매역 프리센트와 구조가 비슷하고, 크기가 살짝 작은 전용 39의 호가는 8억 6,000만원, 실거래가는 7억 9,500만원에 올라와 있다. 크기도 작고 연식도 더 오래됐지만 보라매역 프리센트보다 약 1억원 정도 비싼 가격이다. 연식이 10년 가까이 차이가 나지만 역시 지역 대장은 지역 대장답게 비싼 가격을 형성하고 있다.
보라매역 프리센트 바로 옆에 있는 구축 아파트인 신대방 벽산 아파트와 비교해본다.
1997년 준공된 132세대 규모 아파트이다. 전용 59 호가가 6억 8,000만원 수준이며 실거래가도 이와 비슷한 6억 9,000만원이 올라와 있다. 보라매역 프리센트 전용 42~43의 분양가와 별 차이가 없는 수준이다. 보라매역 프리센트가 역과 아주 조금 더 가깝고, 30년 가까운 신축 아파트라는 점이 전용 42~43과 전용 59의 가격을 같게 만들고 있다.
만약 보라매역 프리센트가 전용 59라고 가정하고 분양가를 환산해보면 약 9억 4,000만원 정도가 나온다. 주변 구축인 신대방 벽산 아파트와 2억 5,000만원 차이다. 연식을 비교해보면 합리적인 가격 차이다. 단, 인근 대단지인 보라매 SK뷰, 래미안 에스티움의 전용 59 가격이 11억원 ~ 12억원 임을 감안하면 다소 비싸보인다. 1억 5,000만원 정도만 더하면 대단지 브랜드 아파트를 들어가는데 굳이 나홀로 신축 아파트에 들어가고 싶지는 않을 것 같기 때문이다.
보라매 프리센트의 분양가를 종합해보면 주변 구축과 비교하면 합리적 가격이라 볼 수 있지만, 뉴타운 대단지 아파트와 비교했을 때는 조금 비싸게 느껴졌다. 안전마진은 현 시세 기준으로 없는 것으로 보인다. 오피스텔처럼 느껴지는 아파트를 7억원이나 주고 매수한다는 건 매수자들의 심리적 저항이 다소 거셀 듯 싶다.
정리
역세권 활성화사업으로 공급되는 보라매역 프리센트의 분양가와 안전마진, 입지 등에 대해 확인해봤다.
내용을 정리하면 입지는 교통, 생활환경, 자연환경, 교육환경 등에서 훌륭하거나 나쁘지 않은 아파트였으나, 주변 주거환경이나 평면의 크기가 좋지 않았고 무엇보다 안전마진이 없는 분양가가 큰 단점이었다.
나홀로 주상복합 아파트이기 때문에 가격의 상승폭이 크지 않을 것으로 보이며, 세대수가 작아 거래도 원활하지 않을 수 있다. 아파트의 가격 상승에 기댈 수 없기 때문에 갭투자도 적합하지 않고, 월세를 받는 투자를 하기에도 아파트이기 때문에 오피스텔 대비 메리트가 크지 않다. 이래저래 실거주 목적의 신혼부부나 1인 가구가 이 아파트의 주소비층으로 보이는데 전용 42~43 아파트에 7억이라는 돈을 투자하는 게 맞는 지에 대해서는 다소 의문이 든다.
세대수가 적어 청약 경쟁률은 꽤나 높게 마감될 것으로 예상된다. 그러나 계약은 다른 이야기라서 일부 세대는 줍줍이 나올 가능성이 있어 보인다.