보문 센트럴 아이파크 분양 - 입지·분양가·안전마진 분석

현대산업개발에서 2023년 9월 1일부터 보문 센트럴 아이파크 아파트를 분양한다. 보문 센트럴 아이파크는 서울특별시 성북구 보문동1가 196-11번지 일대에 자리하며, 최대 지상 27층 규모의 2개동으로 구성되어 있는 주상복합 계단식 아파트 단지이다. 보문 센트럴 아이파크 아파트는 총 199세대로 이중 87세대를 일반분양한다. 보문제5구역조합에서 재개발 사업으로 진행하는 아파트다. 입주 예정 시기는 2026년 9월이다.

이번 글에서는 보문 센트럴 아이파크의 입지, 공급 물량 및 평면도, 동배치도와 동호수 배치도, 분양가, 분양 일정, 모델하우스 위치, 청약 유의 사항 등을 정리해봤다.

보문 센트럴 아이파크 (i-park.com)

보문 센트럴 아이파크 – 입지

보문 센트럴 아이파크의 입지를 살펴보면 6호선과 우이신설선을 이용할 수 있는 보문역과 가깝다. 가까운 수준을 넘어 역까지 도보 1분 초역세권을 자랑한다.

교통이 편리한 것에 비해 도보로 접근할 수 있는 거리 내에 있는 상권이나 편의시설은 다소 부족한 편이다. 보문역 바로 앞이기는 하나 보문역 주변이 상권이 그리 발달된 곳이 아니기 때문이다. 이마트나 홈플러스 등 대형마트나 아울렛, 백화점 등은 자차로 10분 ~ 20분 내외의 거리에 있다. 병원은 고려대학교 안암병원이 500m, 도보 7분 거리에 있어 가깝다.

단지 바로 옆으로 성북천이 지나가며 성북천 산책로를 통해 청계천, 한강까지 이어진다. 그러나 성북천을 제외하면 녹지 공간은 부족한 편이다.

200m 정도 떨어진 곳에 안암초등학교와 동신초등학교가 있으며 약 500m 떨어진 곳에 용문중학교와 용문고등학교가 있다. 학세권이라고 하기에는 중학교와 고등학교가 다소 멀고 초등학교 접근성도 좋지 못하다.

전반적으로 봤을 때 서울이기는 하지만 기초적인 인프라가 다소 부족하고, 주거환경면에서 아쉬운 점이 있는 입지라고 할 수 있다.

보문 센트럴 아이파크 – 공급 물량 및 평면도

보문 센트럴 아이파크에서는 전용 76제곱미터 85세대(특별공급 45세대)와 전용 81제곱미터 2세대(특별공급 0세대)가 공급된다. 대부분의 공급 물량이 전용 76제곱미터이며, 2동 짜리 주상복합 아파트라 공급 물량이 매우 적은 편이다.

보문 센트럴 아이파크 – 동배치도 및 동호수 배치도

보문 센트럴 아이파크의 전용 76 타입은 3층에서 27층까지 물량이 배정되어 있다.

추첨을 통해 고층도 배정이 가능하다는 건 메리트가 있다. 단, 전용 81 타입은 3층 물량밖에 없어서 다소 아쉬운 점이 있다.

보문 센트럴 아이파크 – 분양가

보문 센트럴 아이파크의 분양가를 분석해본다. 보문 센트럴 아이파크의 분양가는 전용 76이 약 11억 원, 전용 81이 약 10억 원 정도로 결정되었다. 전용 81이 더 면적이 넓음에도 분양가가 저렴한건 분양하는 두 세대 모두 저층(3층)이기 때문이다. 참고로 같은 3층의 전용 71제곱미터의 분양가는 9억 5,400만 원이다. 분양가에 발코니 확장 금액은 포함되어 있다.

분양가가 적절한지 주변의 아파트들과 비교해본다.

먼저 2024년 7월에 입주하는 해링턴플레이스안암의 분양가를 살펴본다. 해링턴플레이스안암은 보문역과 400m 떨어져 있는 199세대 아파트이다. 전용 75 제곱미터의 분양가가 8억원 초반임을 확인할 수 있다. 보문 센트럴 아이파크의 분양가가 2억 가까이 더 비싸다. 분양 시점과 입지의 차이가 있긴 하지만, 두 단지 사이의 직선거리가 고작 200m에 불과하고 주상복합과 일반 아파트와의 차이를 고려해볼 때 2억 원의 차이는 다소 과해보인다.

보문 센트럴 아이파크와 고려대로를 기준으로 마주보고 있는 보문리슈빌하우트와 비교해본다. 보문리슈빌하우트는 2022년 준공된 465세대 규모의 아파트이다. 실거래가는 없으며 현재 호가는 전용 59가 11억 원이다. 실거래가가 아니고 호가여서 주변 시세 대비 다소 액수가 높게 책정된 것으로 보여 적절한 비교가 어렵다고 판단됐다. 호가를 기준으로 판단 시 보문 센트럴 아이파크의 분양가는 저렴하게 느껴진다.

마지막으로 보문역 역세권에 자리한 2013년에 준공된 440세대 규모의 e편한세상보문 아파트와 비교해본다. e편한세상보문의 전용 84제곱미터 실거래가는 2023년 4월 기준 8억 9,500만 원이다. 현재 호가는 약 10억 원 선으로 형성되어 있다. 보문 센트럴 아이파크의 분양가를 전용 84로 환산하면 약 12억 원이 조금 넘어가는데, e편한세상보문보다 약 2억 원 이상 비싸다. 연식이 10년 이상 차이나고 e편한세상보문이 언덕에 있다는 점에서 다소 마이너스 요인이 되지만, 주상복합 아파트라는 점과 평수가 조금 더 작다는 점을 고려하면 2억 원의 차이는 다소 과도한 것으로 판단된다.