분당은 천당 아래 분당이라는 별명도 있을만큼 수도권에서 가치를 인정 받고 있는 지역이다. 그러나 과거의 분당과 지금 분당이 다르다는 이야기가 많이 나온다. 노후화된 아파트와 인프라가 주된 원인이다. 만약 구축이 아닌 신축이면 다시 제 가치를 인정 받을 수 있다는 뜻과 같다. 분당에서 오랜만에 신축 아파트가 분양한다는 공고가 나왔다. 이번 글에서는 분당의 신축 공급 물량인 분당 금호어울림 그린파크 아파트의 입지, 분양가, 안전 마진, 최소 필요 금액, 청약 방법 등에 대해 살펴본다.
분당 금호어울림 그린파크 – 개요
분당 금호어울림 그린파크는 공급 주체가 다른 아파트들과 다소 다르다. 많이 들어본 LH도 아니고 SH도 아닌 SDC 성남도시개발공사에서 공급하는 아파트다. 각 지자체마다 이런 역할을 하는 공기업을 운영하는데, 성남도시개발공사는 성남의 공공 개발 사업을 진행하는 공기업이다. 분당 금호어울림 그린파크의 기본적인 정보는 아래와 같다. 시에서 하는 사업인만큼 공공분양의 형태로 공급된다.
- 사업명 : 야탑동 공공분양주택 건립사업
- 단지명 : 분당 금호어울림 그린파크
- 주소 : 경기도 성남시 분당구 야탑동 134-1번지 외
- 세대수 : 242세대
- 규모 : 지하 3층 ~ 지상 21층, 총 4개동
- 평형 : 74A, 84A, 84B, 84C
- 입주 예정일 : 2025년 7월
- 특징 : 분양가상한제 적용, 공공분양
- 전매제한 : 입주자로 선정된 날로부터 3년
- 실거주 의무 : 최초 입주가능일로부터 5년(실거주 3년 유예 적용 가능)
입지
분당 금호어울림 그린파크는 분당신도시 야탑동에 위치한다. 야탑동은 분당신도시에서 가장 북쪽에 있고, 구성남 지역과 경계를 접하고 있는 지역이다. 서울과 물리적 거리는 분당에서 가장 가까운 지역이지만, 유흥시설이 많고 아파트 비중이 낮다는 이유 등으로 분당신도시 내에서는 구미동 일대와 함께 하급지로 평가 받는 지역이기도 하다.
그나마 야탑역 인근은 교통이 편리하고 상업시설, 대형마트가 많아 생활하기 편리한 편이지만, 야탑역에서 동쪽으로 들어간 야탑3동이나 도촌동 일대는 교통이 불편하다. 분당 금호어울림 그린파크는 교통이 불편한 야탑3동, 그것도 가장 안쪽, 산자락에 자리한다. 얼마나 머냐면 야탑역까지 2.5km(도보 약 38분)가 넘고 버스로 15분, 판교역까지는 버스로 30분 정도가 소요된다. 오리역에서 야탑역까지가 13분이니 대중교통면에서는 분당의 가장 남쪽인 오리역 초역세권 아파트와 큰 차이가 없는 셈이다. 서울과 가장 가까운 분당이지만, 교통면에서는 서울과 가장 먼 분당 지역에 거주하는 것과 같다.
생활환경도 불편하다. 분당이라고는 하지만 주변에 있는 거라고는 200여 세대 규모의 아파트 단지 한 개, 차량등록사업소, 이름만 테크노파크인 오래된 아파트형 공장, 한국전자기술연구원, 그리고 변전소와 묘지(분당 메모리얼파크) 밖에 없다. 동배치도를 보면 주향이 남동향으로 되어 있는데, 거실에서 남동 방향에 있는 묘지 일부가 보일 것으로 예상된다. 도보로 누릴 수 있는 편의 시설은 거의 없으며, 제대로 된 상업시설을 이용하려면 야탑역까지 나와야 한다는 의미다.
교육환경도 아쉽다. 가장 가까운 초등학교도 약 800m 거리로 다소 거리가 있는 편이며, 중학교는 1.5km나 가야 있어서 더 멀다. 그나마 고등학교(야탑고)가 가장 가까운게 위안이다.
탑골공원, 매지봉, 영장산 등으로 둘러싸여 있어 산세가 좋고 자연환경은 좋은 편이다. 아파트 이름에서도 ‘파크’라는 단어를 찾아볼 수 있다. 그러나 동쪽에 있는 산자락에 엄청난 규모의 묘지가 있어서 자연환경도 사실 그리 좋다고 보기는 어려울 수도 있다.
종합해보면 분당 금호어울림 그린파크는 분당신도시 내에 위치하긴 하지만, 흔히 생각하는 분당의 인프라와 생활편의를 누리기는 다소 어려운 입지라고 할 수 있다.
분양가와 투자가치, 안전마진 분석
분당 금호어울림 그린파크가 가진 입지의 아쉬움을 달래주는건 분양가이다. 분양가가 전용 84 기준 8억원도 하지 않는다. 전용 74는 6억원 대이다. 수도권 변두리도 아니고 분당의 국평 신축 아파트 분양가가 7억원 대라는 건 엄청난 메리트이다. 이정도 가격이면 주변 시세와 비교할 필요도 없다. 그냥 싸다. 참고로 최근 일산 장항지구와 식사동에서 분양했던 전용 84 아파트의 분양가가 약 7억 3,000만원이었다.
공공분양 아파트라 그런지 옵션 비용도 저렴하다. 발코니 확장 비용이 216만원 밖에 안된다. 전용 84A 분양가 7억 7,800만원에 옵션을 최대로 붙여도 8억 700만원 정도밖에 나오지 않는다. 중도금 이자(금리 4% 가정), 취득세까지 포함해서 약 8억 4,000만원이 필요하다. 중도금이 10%씩 6회 납부가 아닌 30%씩 2회 납부고, 대출 기간이 길지 않아 중도금 대출 이자도 많이 나오지 않는다.
주변 아파트 시세와도 비교해본다. 분당 금호어울림 그린파크 바로 앞에 있는 아파트인 목련마을 SK의 전용 59 호가가 5억원 초반이다. 전용 59를 5억 5,000만원으로 잡았을 때 평수를 고려하면 이 아파트 시세와 비슷하게 분양가가 책정되었다는 것을 확인할 수 있다(전용 74 약 6억 8,900만원, 전용 84 약 7억 8,400만원). 주변 시세와 비슷한데 왜 싸냐고 물을 수 있다. 목련마을 SK는 1998년에 준공된 25년이 넘은 구축 아파트이다. 구축 아파트 시세와 신축 아파트 분양가가 비슷한 상황이다. 가격으로만 보면 로또 분양이라고 할 수 있다.
목련마을 SK의 연식을 고려하여 분당 금호어울림 그린파크의 안전마진을 계산해보면 전용 84 기준 약 3억 ~ 4억원 정도이다. 아무리 분당에서 하급지이고 300세대도 안되는 작은 규모의 아파트라고 하더라도, 분당에서는 희귀한 신축 아파트 프리미엄이 있다. 최근 분양가의 폭발적인 상승까지 감안하면 전용 84의 분양가가 최소 12억원 이상으로는 책정되었을 것이다. 노후화에 따른 가격 하락을 연간 1.5%p로 잡고 계산해도 약 12억원 정도가 나온다.
분당 금호어울림 그린파크는 전매 제한과 실거주 의무가 동시에 걸려 있어 사실상 투자 목적으로는 청약이 불가능하다(오늘 실거주 3년 유예 법안이 통과되어 가능은 해졌다). 실거주 목적으로 접근해야 하는데 분양가가 워낙 저렴하게 나와서 실거주 목적으로 청약하기에 적합하다. 성남에 살고있는 무주택세대구성원이라면 일단 청약을 넣는 게 맞다고 판단된다.
청약 안내
공공 분양이라 허들이 높다. 특별공급은 무주택 기준은 기본에다가 소득 기준은 물론이고 자산 기준 및 각 특별공급에서 요구하는 기준을 만족해야 한다. 그나마 일반공급이 소득, 자산 기준 제한 등이 없어서 당첨 가능성이 있는 편이다. 그러나 최근 서울 위례나 마곡에서 분양했던 공공분양 주택의 당첨 커트라인이 최소 15년 이상 청약통장을 납입한 사람들이 당첨되었다는 점을 고려해볼 때 40대 이하의 일반공급 당첨 가능성은 사실상 없다고 보여진다.
로또 공공분양 당첨을 위한 조건(청약통장 커트라인)은 어느 정도일까? (landstockbiz.com)
청약에 필요한 최소한의 금액은 전용 84 기준 계약금 10%와 옵션 계약금 등을 더한 약 8,000만원 정도이다. 추후 중도금은 중도금 대출로 마련하면 되고, 잔금 30%는 잔금 대출과 함께 주택담보대출로 돌리면 된다. 분양가가 저렴하기 때문에 잔금 대출 시 시세로 평가 받을 때 운이 좋으면 잔금까지 전부 대출로 가능할 수도 있다. 만약 어렵다면 실거주 유예 3년을 이용해 2년 정도 전세를 주고 필요한 금액을 모으는 방법도 있다.
성남시 1년 이상 거주자에게 당첨 우선권이 주어지기 때문에 현재 성남시에 거주하지 않는 사람은 청약은 가능하나 당첨 가능성은 제로에 가까울 것으로 보인다. 성남시에 거주중인 무주택세대원이라면 청약에 도전해 보는 것을 추천한다.
참고로 분당 금호어울림 그린파크는 실물 모델하우스를 운영하지 않는다. 홈페이지에서 사이버 상으로만 확인해야 한다는 점은 다소 아쉽다.