분당 한솔 5단지가 본격적으로 리모델링을 위한 이주에 들어갈 것으로 보인다. 소송 승소 후 조합총회가 열렸고 허그 보증이 나오는대로 이주를 추진한다고 한다. 한솔 5단지는 분당에서 가장 먼저 리모델링 사업을 추진한 단지이지만, 조합 내 갈등으로 인해 사업 추진이 많이 지연된 곳이다. 이번 글에서는 한솔 5단지의 현재 호가와 실거래 가격을 토대로 얼마에 매수해야 안전마진이 생기고 투자 가치가 있는지 살펴보려고 한다.
한솔 5단지 리모델링 개요
한솔 5단지는 과거 주공(현 LH)에서 지은 전형적인 중소형 평형 중심의 아파트이다.
중소형 평형 중심이라 세대당 주차대수가 심히 적음을 알 수 있다(참고로 분당은 중대형 평수 중심 아파트의 경우 세대당 주차대수가 1.2대를 넘기도 한다).
용적률 자체는 170%로 그리 높지 않지만, 중소형 평형 중심이다보니 세대당 대지면적이 크지 않다. 1기 신도시 특별법 이야기가 나오기 한참도 전인 2010년에 분당에서 최초로 리모델링 사업을 추진했고, 빠른 속도로 진행되는 듯 했으나 조합 내부의 분란으로 한솔 5단지보다 늦게 리모델링 사업을 시작한 느티마을 3,4단지나 무지개 4단지보다 사업 속도가 뒤처지게 되었다.
그러나 2025년 9월, 갈등을 빚는 조합원과의 소송에서 승리하며 조합총회를 개최했고, 올해 11월부터 이주를 시작하고 내년 착공에 들어가기 위해 사업을 서두르고 있다.
한솔 5단지의 입지를 간단하게 살펴보면 수인분당선과 신분당선 정자역 역세권에 속한 지역이다. 정자역까지 거리는 역과 가까운 동이 11분, 좀 먼 동은 15분 까지도 걸린다. 마을버스를 타고 보다 빠르게 이동할 수도 있으나, 초역세권이라고 보기는 힘든 지역이다(그렇다고 아예 못 걸어다닐 거리는 아님). 단지 앞 인근 도로로 서울로 가는 광역버스들이 많이 다녀서 버스 교통도 편리하다.
정자역이 조금 먼 대신 이마트가 가깝고, 한솔초와 한솔고가 가까워 통학하기도 좋다. KT 본사 앞 정자 먹자골목 상권도 도보로 이용 가능하다(스타벅스, 버거킹 등 입지). 중앙공원도 운동삼아 걸어갈만한 거리다.
한솔 5단지의 입지를 정리해보면 뭐 하나가 특출나게 가깝지는 않지만, 도보로 분당의 주요 시설과 교통을 두루 이용할 수 있는 곳이라고 할 수 있다.
한솔 5단지 리모델링의 숨겨진 이야기에 대해 더 알고 싶다면 이전에 작성된 아래 글을 참고하면 된다.
분당 한솔마을 5단지 리모델링 – 현황과 사업 지연 이유 분석, 소송 결과(ft. 이주 예상 시기)
한솔 5단지 리모델링 이후 모습
리모델링으로 현재 1,156세대인 세대수를 115세대 늘려 1,271세대로 만들 계획이다.
별동 4개동을 신축하여 12개 동에서 16개 동으로 늘어난다.
리모델링 사업이라서 리모델링 사업 이후에는 평면도가 굉장히 다양해진다. 6가지였던 평면이 10가지 이상으로 늘어나게 된다. 복층 구조도 있기 때문에 더욱 복잡하다. 따라서 평면별 가치 차이가 세대마다 심하게 나고, 이런 점이 뒤에서 살펴볼 가격에 반영되어 있다. 투자자 입장에서는 해당 매물이 리모델링 이후 어떤 평형을 가지게 될지를 가장 신경써서 고려해야 한다.
리모델링 이후 10평대는 거의 사라지며, 최소 18평부터 최대 35평까지로 평수가 넓어지게 된다.
자세한 평면도는 아래 링크를 참조하면 된다.
정자동 한솔주공 5단지 리모델링 설계도면 : 네이버 블로그
한솔 5단지 현재 가격
한솔마을 5단지에는 총 6개의 평형이 있다. 네이버부동산에 실거래가 등록된 5개 평형의 현재 가격과 호가를 정리해 본다.
공급57(17평) → 리모델링 이후 18평, 21평, 24평 평면 가능
한솔 5단지 17평의 가장 높은 실거래는 11.4억에 거래된 매물이다. 이 매물은 부동산 확인 결과 리모델링 후 A1타입을 배정 받는 매물이라고 한다. A1타입은 17평으로 받을 수 있는 평면 중에 가장 좋은 평면으로 꼽힌다. 복층 구조가 아니면서 면적이 40%나 넓어지기 때문이다. 17평으로 받으 수 있는 평면 중 A2 평면은는 복층으로 면적 40% 확장, A3, A4 평면은 면적 20% 확대, A5 평면은 면적 3% 확대이다.
공급58(18평) → 리모델링 이후 21평, 23평, 24평 평면 가능
한솔 5단지 18평의 최근 실거래가는 네이버부동산 기준으로 나와있지 않은 상황이다. 18평으로 받을 수 있는 평수는 21평, 23평, 34평이다. B1 평면은 복층 구조로 24평이 되고, B2 평면은 단층 21평, B3 평면은 단층 23평이 된다.
공급61(19평) → 리모델링 이후 24평 가능
한솔 5단지 19평의 가장 높은 실거래는 11.4억에 거래된 매물이다. 이 매물은 부동산 확인 결과 리모델링 후 C1타입을 배정 받는 매물이라고 한다. C3타입은 18평으로 받을 수 있는 평면 중에 신축동을 제외하면 가장 좋은 평면으로 꼽힌다. 복층 구조가 아니면서 24평을 받을 수 있기 때문이다. 나머지 C1, C2 평면은 24평을 받긴 하지만 복층 구조이며 C4, C5 평면은 신축동 평면이다.
신축동 배정이 가능한 19평의 경우 호가가 12.5억, 13억에 올라온 것을 확인할 수 있다.
공급74(22평) → 리모델링 이후 22평, 27평, 30평 가능
한솔 5단지 22평의 가장 높은 실거래는 12억에 거래된 매물이다. 22평의 경우 D1, D2, D3평면은 복층으로 30평(면적 40% 확대), D4 평면은 신축동 30평, D5는 27평(27% 확대), D6는 22평(3% 확대)되는 평면이다. 12억 거래 매물은 어떤 평면인지 확인하지 못했지만 가격으로 봤을 때 복층을 받는 평면 매물이 아닐까하고 추정해본다.
공급100(30평) → 리모델링 이후 32평, 35평 가능
한솔 5단지 30평의 가장 높은 실거래는 13억에 거래된 매물이다. 30평의 경우 32평(면적 6% 확대)이나 35평(면적 14% 확대)의 평형을 가지게 된다. 복층은 없다.
공급101(31평) → 리모델링 이후 32평, 35평 가능
한솔 5단지 31평의 가장 높은 실거래는 12.6억에 거래된 매물이다. 31평 평형의 경우 32평(면적 5% 확대)이나 35평(면적 13% 확대)의 평형을 가지게 된다. 복층은 없다. 30평과 비교 시 받을 수 있는 크기에서는 차이가 없다고 볼 수 있으나, 31평으로 받는 35평의 평면도가 훨씬 좋다.
E1이 30평으로 받는 35평이고, F1이 31평으로 받는 35평이다. 구조상으로 차이가 크다는 것을 알 수 있다.
한솔 5단지 안전마진 계산해보기
한솔 5단지의 안전 마진을 현재 가격으로 정확히 추정하기는 매우 어렵다.
위에서 언급했듯이 워낙 평면이 다양한 리모델링이기 때문에 같은 평수라도 배정 평형에 따라 가치가 완전히 다르기 때문이다. 복층 구조와 일반 구조를 같은 가치로 볼 수 없고, 평수가 유지되는 매물과 평수가 40% 넓어지는 매물을 같은 가치로 볼 수 없다. 분담금을 잘 모르니 역으로 계산을 해본다.
인근 비슷한 입지의 아파트 가격을 기준으로 한솔 5단지의 적정가를 가려보는 것이다.
다행히 인근에 비슷한 입지는 아니지만, 먼저 리모델링 사업을 하고 있는 느티마을 3,4단지가 있다. 한솔 5단지 가격의 바로미터가 되어주는 단지이다. 2024년에 착공에 들어가서 지금 현재 공사 중에 있다.
일단 입지적으로는 느티마을이 한솔 5단지보다 매우 우수하다. 역까지 거리나 주변 환경 등 뭘로 봐도 느티마을이 낫다. 따라서 한솔 5단지는 느티마을보다는 가격이 낮을 것이다(실제 과거에도 낮았다). 그럼 지금 느티마을 3,4단지는 얼마나 할까? 그나마 입지가 떨어지는 4단지와 비교해보자.
느티마을 4단지에서 30평을 받을 수 있는 공급면적80(24평) 매물의 호가가 15.2억이다. 역까지 가장 먼 동이고, 동향이라서 같은 평형 중에서는 가치가 낮은 편이다. 분담금을 알 수가 없으니 2.5억 정도라고 가정해본다. 그렇다면 총 매수금액은 17.7억이 된다.
느티마을 27평과 한솔 5단지 30평의 19년 4월 가격은 각각 8.3억, 6.7억이었다. 평당 가격은 3,074만원 vs 2,233만원으로 한솔 5단지가 느티마을의 72% 수준이다. 위 매물이 느티마을에서 가장 안 좋은 매물이니 이 비율을 80%로 상향 조정해서 적용해본다. 그럼 17.7억의 80%인 14.2억이 리모델링 이후 한솔 5단지 24평의 적정 가격이 된다.
한솔 5단지에서는 24평을 받을 수 있는 두 건이 모두 11.4억에 거래되었다. 11.4억에 거래된 17평 A1평면(24평) 배정 거래와 마찬가지로 11.4억에 거래된 19평 C3(24평)평면 거래다. 이 매물의 경우 분담금이 3억원 이내라면 시세에 맞는 가격이며, 분담금이 3억원 안 된다면 안전마진이 있고, 3억원 중반을 넘어간다면 안전마진이 위태로워 보인다는 결과가 나온다. 이 경우는 분담금이 3억이 되지 않아 보이기 때문에 안전마진이 꽤 있는 매수라고 볼 수 있다.
다른 평형은 어떨까?
34평을 받을 수 있는 느티마을 4단지 27평의 호가는 17.5억이며 분담금은 약 4억으로 예상된다. 총 매수 금액은 21.5억이다. 위에서 적용한 80% 비율을 적용하면 한솔 5단지 리모델링 후 34평의 가격은 17.2억이다. 현재 한솔 5단지에서 35평을 받을 수 있는 30평의 호가는 16억원이다. 분담금이 1억 초반이라면 적절하지만, 그 이상이라면 역마진이 우려되는 상황이다. 35평을 받기 위해서는 4억원 이상의 분담금이 예상되는 상황이기 때문에 현재 30평 매물을 13억 초반에는 매수를 해야 시세대로 산다는 계산이 나온다. 현재 한솔 5단지의 호가는 터무니 없는 호가라는 것을 알 수 있다.
지금 금액으로 사면 느티마을과 고작 1.5억 차이밖에 나지 않는다는 것인데, 두 아파트의 입지나 가치를 본다면 너무 차이가 적다. 한솔 5단지의 호가가 최근 리모델링 실현에 대한 기대감으로 과하게 평가되어있다고 볼 수 있다.
정리
지금까지 한솔 5단지 리모델링 사업에 대한 개요와 현재 평형별 실거래 가격, 분담금을 포함했을 때 안전마진 등을 자세히 분석해봤다.
정리해보면 현재 한솔 5단지 매수 시 단층으로 24평을 받을 수 있는 매물은 11억 ~ 12억원에, 34평이나 35평을 받을 수 있는 매물은 13억 ~ 14억원에는 사야 시세대로 사는 것이라고 할 수 있겠다. 조만간 느티마을 리모델링 분양이 시작되어 분양가가 나올 것 같은데, 분양가가 높게 나오면 나올수록 한솔 5단지 역시 가격이 올라갈 것이다.
지금 부동산 상승세가 매섭기 때문에 단기간에 가격이 더 올라갈 가능성도 있으니 주의해서 살펴볼 필요가 있다.