요즘 부동산 시장에서 가장 뜨거운 지역을 꼽으라고 하면 성남시이다. 성남시 분당신도시는 선도지구 지정 발표를 앞두고 시세가 뛰고 있으며, 성남시 구시가지인 수정구과 중원구에서는 재개발 사업을 통한 대규모 분양을 앞두고 있기 때문이다. 이번 글에서는 2024년 구성남 최대 분양 아파트 두 곳인 산성역 헤리스톤과 헤링턴 스퀘어 신흥역, 그리고 구성남과 인접한 남위례역에서 최근 분양을 마친 남위례역 엘리프 에듀포레 3개의 아파트의 입지와 장점, 분양가 등을 비교해본다.
개요
산성역 헤리스톤, 해링턴 스퀘어 신흥역, 남위례역 엘리프 에듀포레의 세대수, 시공사, 입주 예정 시기 등을 비교해본다.
산성역 헤리스톤
- 위치: 경기도 성남시 수정구 산성동 1336번지 일대
- 규모: 지하 6층, 지상 29층, 45개동
- 세대수: 3,487세대(일반분양 1,224세대)
- 평면: 46, 59, 74, 84, 99
- 용적률 / 건폐율: 264% / 19.23%
- 시공사: 대우건설(SK에코플랜트, GS건설은 컨소시엄으로 참여)
- 입주예정일: 2027년
3,000세대가 넘는 역세권 위치에 1군 브랜드 시공사가 시공하는 아파트라는 점에서 강점이 있는 곳이다. 규모가 큰 만큼 커뮤니티와 고급화에도 신경을 써서 커튼월 외장 디자인과 편의 시설로는 지하 창고, 커뮤니티 시설로 수영장과 사우나가 설치될 예정이다. 세대당 주차 대수도 평균 1.4대로 꽤나 여유가 있는 편이다.
해링턴 스퀘어 신흥역
- 위치: 경기도 성남시 중원구 중앙동 912번지 일대
- 규모: 지하 4층, 지상 35층, 15개동
- 세대수: 1,972세대(일반분양 1,311세대), 오피스텔 240실(일반분양 138실)
- 평면: 26, 36, 59A, 59B, 59C, 59D, 74A, 74B, 74C, 84A, 84B, 84C
- 용적률 / 건폐율: 399% / 34.72%
- 시공사: 효성중공업, 진흥기업
- 입주예정일: 2027년
약 2,000세대 중 60% 이상이 일반 분양으로 나와 조합원 입장에서는 사업성이 매우 높은 재개발 사업지이다. 일반 분양을 받는 사람 입장에서도 배정 물량이 많아 고층 배정이 가능해서 메리트가 있다. 주상복합 아파트이기 때문에 용적률과 건폐율이 높다. 저층에 있는 상업 시설을 이용할 수 있다는 장점이 있지만, 일반 아파트 대비 부족한 녹지와 높은 건폐율은 답답한 느낌을 줄 수 있다는 단점이 될 수 있다. 시공사 브랜드나 규모는 산성역 헤리스톤, 남위례역 엘리프 에듀포레에 비해 약한 편이다.
산성역 헤리스톤, 해링턴 스퀘어 신흥역 비교 : 네이버블로그 (naver.com)
남위례역 엘리프 에듀포레
- 위치: 경기도 성남시 수정구 복정1지구 B3블럭
- 규모: 지하 4층, 지상 29층, 6개동
- 세대수: 510세대(일반분양 510세대)
- 평면: 84A, 84B
- 용적률 / 건폐율: 188% / 14%
- 시공사: 계룡그룹 KR산업
- 입주예정일: 2027년 6월
남위례역 에듀포레 – 입지 장단점, 분양가, 청약 시 필요 금액 분석 (landstockbiz.com)
오늘 비교할 3개의 아파트 중 가장 세대수가 작다. 그러나 택지지구에 분양하는 아파트라 조합원이 없고 모두 분양을 통해 공급된다는 점이 장점이다. 평면 구성도 모두 전용 84라 단순하며 용적률과 건폐율이 낮다는 특징이 있다. 계룡건설산업은 도급 순위 20위 권에 있는 나름 규모 있는 건설사이지만, 계룡건설산업의 자회사인 KR산업이 시공사라는 점에서 다소 아쉬운 점이 있다.
입지
산성역 헤리스톤, 해링턴 스퀘어 신흥역, 남위례역 엘리프 에듀포레 세 아파트의 입지를 비교해본다.
산성역 헤리스톤
8호선 산성역 역세권 아파트이다. 총 4개의 단지로 이루어진 아파트로 산성역까지 거리는 2단지와 3단지가 가장 가깝다. 4단지는 역까지 거리는 멀지만 가장 규모가 크다. 1단지는 임대 아파트로 구성되어 있다. 산성역 헤리스톤의 각 단지별 세대수는 아래와 같다.
- 1단지: 426세대
- 2단지: 789세대
- 3단지: 613세대
- 4단지: 1,682세대
3,000세대가 넘는 대단지다보니 동의 위치에 따라 입지 차이가 크게 나타나는게 헤리스톤의 특징이다. 같은 단지지만 같든 단지가 아닌 느낌이 난다. 어떤 동은 초역세권이지만, 어떤 동은 역과 멀고, 어떤 동은 초품아지만, 다른 동은 학교까지 거리가 꽤나 멀다. 대단지 아파트의 입지는 하나의 단지로 보기 보다는 동의 위치로 보는 게 더 정확하고 헤리스톤 역시 그렇다.
헤리스톤이 위치한 산성역 일대는 헤리스톤의 완공과 함께 산성역 포레스티아, 산성역 자이 푸르지오 아파트까지 총 12,000세대 대단지 아파트 마을로 변신한다. 미니신도시급의 규모로 재탄생하게 되기 때문에 구성남답지 않은 쾌적한 주거환경을 자랑하게 된다는 게 장점이다.
생활 편의시설은 단지 내부의 커뮤니티를 제외하면 다소 부족한 편이다. 산성역 일대가 상업지역이 아니고 주거지역이기 때문이다. 도보로 이용할만한 상권 발달은 아직 덜 되어있는 편이고 자차나 대중교통을 이용해 위례 스타필드나 문정 가든파이브, 판교 현대백화점 등의 시설을 이용할 수 있다.
교육 환경은 단지별, 동별로 차이가 크다. 4단지는 성남북초등학교, 단대초등학교가 가까운 편이고, 1단지와 2단지는 창성중학교가 가까운 편이다. 그래도 큰 길을 건너지 않고 학교 통학이 가능하다는 점에서 교육 환경이 나쁘지는 않다.
자연 환경은 영장근린공원, 산성동 조각공원, 단대공원 등으로 둘러쌓여 있는 곳이라 흠잡을 만한게 없다. 산을 좋아하는 사람이라면 최적의 입지다.
산성역 헤리스톤의 아쉬운 점은 단지 내에 다소 경사가 있다는 점, 주변 상권 발달이 부족하다는 점, 뒤에서 다루겠지만 분양가가 가장 비싸게 책정되었다는 점이다.
해링턴 스퀘어 신흥역
해링턴 스퀘어 신흥역은 8호선 신흥역 초역세권 아파트이다. 어느 정도냐면 1단지는 지하철역과 바로 연결이 될 정도로 가깝다. 동별로 차이는 있으나 산성역 헤리스톤처럼 큰 차이는 없다. 해링턴 스퀘어 신흥역의 또 다른 장점은 구성남에서 희소한 평지에 있다는 점이다. 구성남은 산골짜기 지형에 개발된 곳으로 언덕이 많은데, 신흥역 일대는 계곡 아랫부분 평지 지형이라 생활하기 편하다. 주변 지역이 구성남 핵심 상권 지역이고 주상복합이기도 해서 도보로 이용할 수 있는 상업 시설이 풍부하다는 점도 장점이다. 세대수에 비해 일반 분양 물량이 많아 일반 분양 신청자도 고층에 배정될 가능성이 높다는 점도 해링턴 스퀘어 신흥역의 장점이다.
교육 환경을 보면 초품아는 아니지만 이웃 단지인 신흥역 하늘채 랜더스원에 초등학교가 있어 가깝다. 멀지 않은 곳에 중학교와 고등학교 밀집 지역이 있어서 학생들이 통학하기에는 좋은 위치다.
자연 환경은 산성역 헤리스톤이나 남위례역 에듀포레에 비해 다소 약한 편이다. 주변이 도심 번화가라 단지 뒤편에 있는 대원공원 정도를 제외하면 녹지 공간이 없다.
해링턴 스퀘어 신흥역의 아쉬운 점은 주변의 번잡스러운 환경이다. 산성역 일대가 재개발이 완료되어 쾌적한 주거 환경을 갖춘 것과는 반대로, 해링턴 스퀘어 신흥역 주변은 아직 완전히 정비되지 못했다. 상업 시설은 많으나 모텔과 주점 같은 유흥 시설이 아직 남아 있다는 점도 단점이다.
남위례역 엘리프 에듀포레
남위례역 엘리프 에듀포레는 다른 두 아파트와 같이 성남이기는 하지만 산성역 헤리스톤, 해링턴 스퀘어 신흥역과 서로 다른 생활권을 형성하고 있다. 이름에서 볼 수 있듯이 구성남보다는 위례쪽 생활권에 더 가까운 위치이고 이 점이 남위례역 엘리프 에듀포레의 최고 장점으로 꼽힌다. 남위례역, 산성역, 신흥역 중 남위례역이 서울과 가장 가깝다.
8호선 남위례역 역세권 아파트이면서 복정1지구 남위례역 인근에 들어서는 유일한 민간분양에 전용 84제곱미터가 있는 아파트이다. 남위례역 인근에 들어서게 될 나머지 3개 단지는 모두 공공분양 단지이며 신혼희망타운과 행복주택 등으로 분양한 전용 59 이하 소형 평수 아파트이다.
헌릉로를 기준으로 위례신도시와 학군도 다르고 생활권역도 나눠지지만, 헌릉로만 건너면 남위례역 인근에 조성된 위례서일로마을 카페거리나 위례역사 수변공원을 이용할 수 있다. 위례신도시와 일부 생활권을 공유할 수 있다는 이야기고 2025년 위례선 트램 개통 시 남위례역 정거장에서 위례신도시 내부로 트램을 통해 이동할 수 있어 보다 생활권이 넓어지게 된다.
교육 환경은 단지 바로 앞에 신설 초등학교가 생기며 길 건너편에 복정고등학교가 위치한다. 단점은 중학교가 없어서 영장산을 넘어 도보로 30여 분이 걸리는 창성중학교까지 가야한다는 점이다. 구성남 지역과 생활권이 다르지만 학군상으로는 위례가 아닌 구성남 지역과 묶여 있다는 게 아쉬운 점이라 할 수 있다.
택지지구로 조성되는 곳이라 주변 환경이 깔끔하다는 장점은 있으나, 주변 아파트가 신혼희망타운이나 임대, 행복주택 등이라는 점은 단점이기도 하다. 시공사도 메이저가 아니며 구성남에서 분양하는 두 단지에 비해 단지 규모도 작아 커뮤니티 시설이 약하다는 단점이 있다. 8호선 남위례역이 지하가 아닌 지상역이라 철도 분진과 소음이 있을 수 있다는 점도 마이너스 요인이다.
남위례역 엘리프 에듀포레는 사실상 입지 하나 말고는 브랜드, 세대수, 커뮤니티, 상품성 등 대부분의 지표에서 구성남 지역 대단지 아파트들에 밀리는 상황이다. 그러나 위례와 생활권을 일부 공유할 수 있다는 장점이 임팩트가 상당하다.
분양가
산성역 헤리스톤, 해링턴 스퀘어 신흥역, 남위례역 엘리프 에듀포레의 분양가를 비교해본다. 글을 쓰는 지금 산성역 헤리스톤과 해링턴 스퀘어 신흥역의 공식 입주 공고가 나오지 않아 분양가가 다소 부정확할 수 있다.
산성역 헤리스톤
전용 59는 고층 물량도 있지만, 전용 84는 최대 4층까지 물량만 일반 분양으로 배정된다.
현재 공개된 분양가는 아래와 같다.
- 전용 46(244세대) : 6억 원 ~ 6억 9,000만 원
- 전용 59(775세대) : 8억 2,000만 원 ~ 9억 8,000만 원
- 전용 74(52세대) : 9억 6,000만 원 ~ 10억 6,000만 원
- 전용 84(134세대) : 10억 6,000만 원 ~ 12억 원
- 전용 99(18세대) : 12억 7,000만 원 ~ 13억 7,000만 원
전용 84 예상 분양가인 12억 원이 고층 기준 12억 원이 아니다. 일반 분양 기준 최대 4층이기 때문에 4층 분양 가격이 12억원이다. 굉장히 비싼 가격이다. 서울 2호선 초역세권 아파트인 강변역 센트럴 아이파크 전용 84 분양가가 최대 12억 7,000만원이었다. 세대수 차이가 심하긴 하지만 그래도 입지 차이가 상당하다는 점을 감안하면 산성역 헤리스톤의 분양가가 결코 낮지 않다는 것을 알 수 있다.
해링턴 스퀘어 신흥역
헤링턴 스퀘어 신흥역의 분양가는 공개된 게 없다. 산성역 헤리스톤이 6월에 분양하면, 관련 추이를 지켜보고 분양가를 결정할 것으로 보인다. 주변 시세로만 보면 산성역 일대 아파트 시세가 신흥역 주변 아파트 시세보다 높은 편이라 산성역 헤리스톤 분양가에 비해 다소 낮게 책정될 가능성이 높다. 그러나 산성역 헤리스톤이 고분양가 논란에도 흥행 속에서 분양에 성공한다면, 해링턴 스퀘어 신흥역도 비슷한 분양가를 책정할 가능성이 높다.
개인적으로 해링턴 스퀘어 신흥역의 전용 59 분양가는 최대 9억 6,000만원, 전용 84의 분양가는 12억 원 정도로 예상해본다. 산성역 헤리스톤에 비해 고층 물량 배정이 가능하기 때문에 분양 최고가를 기준으로 보면 더 높은 가격이 책정될 가능성이 높다. 같은 층수끼리 비교한다면 산성역 헤리스톤보다는 소폭 낮게 책정될 것이다.
남위례역 엘리프 에듀포레
남위례역 엘리프 에듀포레의 최고가 기준 평형별 분양가는 아래와 같다.
- 전용 84A(457세대) : 10억 9,720만 원
- 전용 84B(53세대) : 10억 8,390만 원
다른 두 곳의 아파트 전용 84 분양가가 12억원 대임에 비해, 남위례역 엘리프 에듀포레의 분양가는 10억 원대에 머물러 있다. 1억 원 이상 낮게 책정된 것이다. 분양가 상한제 적용 단지라 전매 제한 3년, 실거주 의무 3년이 부여됐지만, 그만큼 분양가가 다소 낮게 책정되었다. 입지 외에 상대적으로 저렴한 분양가도 남위례역 엘리프 에듀포레의 장점이라 할 수 있다.
정리
산성역 헤리스톤, 해링턴 스퀘어 신흥역, 남위례역 엘리프 에듀포레 세 아파트에 대해 입지와 분양가를 살펴보고 장점과 단점을 비교해봤다. 세 아파트는 모두 성남에 위치하지만 세부적인 입지에 따른 특징과 분양가가 제각각이었다.
세 아파트의 입주 시기가 비슷하기 때문에 입주장 때 서로가 서로에 의해 시세가 눌리는 상황이 발생할 수도 있어보인다. 시세나 위상 등을 놓고 서로 경쟁도 하겠지만 결국에는 서로 호재를 공유하고 같이 갈 수 밖에 없는 아파트들이라는 생각이 든다. 서로 헐뜯고 비난하기 보다는 칭찬하고 격려하면서 구성남과 위례의 발전을 위해 협력하는 게 바른 태도일 것이다.