수원 장안구에서 서광교 한라비발디 레이크포레 아파트가 분양한다. 광교는 2기 신도시 중 판교와 위례 다음으로 평가 받을 정도로 높은 가치를 인정 받고 있는 곳인데 서광교라는 이름이 붙은 한라비발디가 과연 광교라는 이름이 어울리는지 살펴본다. 이번 글에서는 서광교 한라비발디 레이크포레의 분양 물량, 입주 예정일, 전매제한 등을 살펴보고 분양가와 안전마진, 투자 시 필요한 비용을 정리해봤다.
서광교 한라비발디 레이크포레 – 개요
- 위치 : 경기도 수원시 장안구 연무동 58-1번지 일원
- 규모 : 2개동, 지하 1층 ~ 최고 28층
- 세대수 : 285세대
- 타입 : 84A(48세대), 84B(46세대), 84C(96세대), 84D(47세대), 98(48세대)
- 입주예정일 : 2027년 2월
- 용적률 : 565%
- 건폐율 : 64%
- 전매제한 : 당첨자 발표일로부터 1년
- 실거주 의무 : 없음
- 중도금 대출 이자 지불 방법 : 최대 60%, 이자후불제 적용
광교신도시는 수원시 영통구와 용인시 수지구 일대에 조성된 신도시이다. 서광교 한라비발디는 주소부터가 장안구 연무동이라 사실 광교와는 관련이 없다. 이름만 서’광교’이지 생활권이나 위치는 광교와 거리가 있다는 점을 기억해야 한다. 그냥 광교라고 하지 않고 ‘서’광교라고 한 점에서 최소한의 양심은 있다고 보여진다. 요즘은 신월동도 목동이 되는 세상이라 이름에 혹하면 안된다.
평면
서광교 한라비발디 레이크포레의 평면은 현관문 바로 옆 공용면적으로 포함되는 곳에 세대별로 이용할 수 있는 창고를 준다는 점이 인상적이다. 세대창고는 모든 세대에 적용된다. 얼핏 보면 4베이 처럼 보이지만 실질적인 4베이는 하나도 없고, 그나마 84A만 4베이와 가장 흡사하다. 아파트가 아닌 주상복합이라 타워형으로 건설되기 때문인지 평면이 예쁘지는 않다. 피해야 할 평면은 84D와 99이다. 방 2개 ~ 3개가 북쪽을 바라보고 배치되기 때문이다.
입지
위에서 봤듯 행정지역이 수원 영통구가 아니라 장안구이다. 장안구는 수원의 서북쪽 지역에 해당하는 지역이다. 경수대로를 기준으로 동쪽과 서쪽으로 나뉘어 있고 서쪽에는 성균관대 주변 정자동에 택지개발지구로 많은 아파트들이 조성되어 있고 1호선이 지나간다. 경수대로 동쪽 지역은 광교산 자락에 걸쳐 있으며 아파트보다는 빌라가 더 많다. 서광교 한라비발디 레이크포레가 있는 연무동도 빌라촌 지역이다.
서광교 한라비발디 레이크포레 부지는 원래 버스차고지였는데, 버스차고지가 이전하면서 비게 된 땅을 주상복합아파트로 개발하면서 아파트가 들어서게 되었다.
서광교 한라비발디 레이크포레와 가장 가까운 지하철역은 신분당선 광교중앙역으로 도보와 버스로 약 20분 정도 거리에 있다. 걸어서는 갈 수 없을 정도로 멀다. 역세권은 아니라는 것을 확인할 수 있다. 버스가 주로 지나다니는 도로인 경수대로와 창룡대로까지 나오는 것도 힘들정도로 연무동 깊숙한 곳에 있다. 광교산 등산로가 시작되는 광교저수지 입구가 오히려 더 가까울 정도다. 이래저래 교통 환경은 좋지 않다.
그나마 다행인건 500m만 걸어 나오면 버스정류장에서 강남, 잠실, 사당, 서울역으로 가는 광역버스를 이용할 수 있다는 점이다(출근 시간에는 이미 수원 시내에서 승객들이 꽉 차서 오기 때문에 타기 어렵다는 게 함정). 교통 호재는 수원월드컵경기장에 신분당선과 동탄인덕원선 환승역이 들어선다는 점이다(역 예정지까지 1.5km나 떨어져 있다는 것도 함정).
생활편의시설도 부족하다. 주상복합이고 단지로 들어오는 길에 전통시장인 연무시장이 있어서 기본적인 장보기나 쇼핑은 가능할 것으로 보인다. 그러나 규모가 있는 상업시설이나 상권은 없기 때문에 광교중앙역에 있는 광교 상권이나 아주대 앞 상권, 장안구청 주변의 홈플러스와 CGV를 이용해야 하는데 거리가 상당하다.
서광교 한라비발디 레이크포레의 장점은 초등학교가 가깝고 자연환경이 우수하다는 점이다. 광교공원과 광교저수지, 광교산이 가까워 충분한 녹지 환경을 누릴 수 있고 초등학교가 도보로 1분 거리에 있어서 초품아 환경이다. 중학교도 같은 블록 안에 있어서 통학이 편리하다. 단, 학교는 가깝지만 학군은 그리 좋지 못하다.
분양가와 안전마진
서광교 한라비발디 레이크포레의 분양가는 전용 84가 7억원 ~ 7억 3,000만원, 전용 99가 8억 3,000만원이다. 최근 수원에서 분양했던 래미안 팰루시드나 영통역자이프라시엘의 분양가는 전용 84가 8억 6,000만원 ~ 8억 9,000만원이었다는 점을 감안하면 1억 5,000만원에서 2억원 가까이 저렴한 분양가다. 입지 차이와 브랜드, 단지 규모 등이 반영된 가격이기는 하지만 절대적인 가격 자체는 낮은 편이다.
그럼 상대적인 가격은 어떤지 살펴본다. 같은 연무동에 있는 서광교파크스위첸과 가격을 비교해본다. 서광교파크스위첸은 2023년 준공한 1,130세대 아파트로 같은 연무동에 있지만 대로변과 훨씬 가깝고 대단지라 서광교 한라비발디 레이크포레보다는 높은 시세를 형성할 것으로 보이는 단지이다. 서광교파크스위첸의 전용 84 남향 중층 매물 호가가 8억 2,000만원에 올라와 있다. 실거래는 작년 10월 24층 입주권이 7억 6,000만원에 거래되었고, 대부분 입주권이 7억원 대의 가격으로 거래되었다. 실거래가를 통해 봤을 때 서광교 한라비발디 레이크포레의 분양가는 서광교파크스위첸보다 3,000만원 ~ 5,000만원 저렴한 것으로 보이지만, 발코니 확장 금액과 옵션을 포함할 시 가격 차이가 사라지다 못해 오히려 더 비싸진다.
가격이 더 낮아야 할 아파트가 가격이 비슷한 상황이니 절대적인 분양가는 낮지만, 상대적인 분양가는 비싸다고 볼 수 있다. 분양가가 비싸서 서광교 한라비발디 레이크포레는 안전마진도 없다.
투자 시 필요 금액
서광교 한라비발디 레이크포레에 갭투자를 하려면 약 3억원 중반대의 비용이 필요할 것으로 보인다. 풀옵션 선택 시 84A의 분양가는 8억 1,000만원이며, 중도금 대출 이자가 약 2,400만원, 여기에 취득세까지 더하면 약 8억 5,000만원의 비용이 소요된다.
인근 아파트인 서광교파크스위첸의 전세가 5억원 전후로 형성되어 있다는 점을 감안하면 갭투자 시 약 3억원 중반대의 자금이 필요할 것으로 보인다.
정리
서광교 한라비발디 레이크포레의 입지와 분양가, 안전마진, 투자 시 필요한 금액 등에 대해 알아봤다. 단지 규모도 작고 주상복합이고 교통도 좋지 않은 곳에 분양하는 아파트이다. 청약과 매수는 쉽지만, 후에 매도가 어려울 수도 있다. 매수를 희망하더라도 굳이 청약 통장을 사용할 필요는 없어보인다. 수원 북부 지역이 생활권인 사람, 광교산 산행을 즐겨하는 사람, 신분당선 연장 호재에 투자하고 싶은 사람이라면 관심을 가져도 좋을 것 같다.
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