오랜만에 서울에서 아파트 공급이 나왔다. 이번에 청약이 진행되는 아파트는 서대문구 홍은동에 있는 재개발 사업장인 홍은13구역에서 공급되는 아파트인 서대문 센트럴 아이파크이다. 서대문 센트럴 아이파크의 기본적인 입지와 분양가, 안전 마진을 분석해본다.
서대문 센트럴 아이파크 – 개요
- 위치: 서울특별시 서대문구 홍은동 11-111번지 일대
- 공급규모: 지하 3층 ~ 지상 15층, 12개동
- 세대수: 총 827세대(409세대 일반 분양)
- 일반공급 평형: 49A(1세대), 49B(6세대), 59A(201세대), 59B(37세대), 75(23세대), 84A(103세대), 84B(14세대), T84A(4세대), T84B(2세대), T84C(1세대), T84D(17세대)
- 용적률 및 건폐율: 200% / 24%
- 입주예상 시기: 2025년 6월
- 해당지역: 입주자모집공고일(24.5.17.) 기준 서울특별시 거주자
- 전매제한: 1년
- 거주의무: 없음
- 계약 조건: 계약금 10%(계약 시 3,000만원, 나머지 차액 30일 이내), 중도금 60% 대출 가능, 이자후불제
- 서대문 센트럴 아이파크 (i-park.com)
서대문 센트럴 아이파크 – 입지
서대문 센트럴 아이파크의 입지를 교통, 생활편의, 자연환경, 교육으로 나눠서 살펴본다.
교통
서대문 센트럴 아이파크는 서울 안에 있고 도심과 가까운 지역인 서대문구에 있기는 하지만, 교통 환경은 불편하다. 서대문 센트럴 아이파크가 홍제천을 따라 너무 안쪽에 자리하고 있기 때문이다. 가장 가까운 지하철역은 3호선 홍제역인데 홍제역까지 1.6km나 떨어져있다. 도보로 25분, 마을버스로 15분 이상 걸리는 거리이다. 3호선 홍제역에서 15분을 더 가면 지축 ~ 삼송역이다. 역까지 거리가 멀기 때문에 지축역 인근 역세권 단지와 3호선 접근성 차원에서는 큰 차이가 없다고 봐야 한다.
그럼에도 홍제역까지만 나오면 을지로3가까지는 11분, 여의도까지는 30분, 강남역까지는 40분이 소요되어 서울 3대 중심까지 1시간 이내로 이동할 수 있는 지역이다. 이런 점에서 보면 확실히 서울은 서울이다.
생활편의
홍제역까지 가는 길은 홍제천을 따라 경사가 심하지 않은 길이다. 그러나 서대문 센트럴 아이파크 단지 안의 경사는 매우 심한 편이다. 홍은동이라는 마을 자체가 북한산 자락에 자리한 마을이기 때문이다. 평탄화를 아무리 한다고 해도 기본적인 경사가 심해서 어느 정도 각오는 해야 한다.
단지 앞으로 골목식당으로 유명해진 ‘포방터시장’ 상권이 있다. 포방터란 지명은 조선시대 때 포 훈련을 했던 곳이라고 해서 붙여졌다고 한다. 그러나 규모가 크지 않고 노후화 되어서 그리 경쟁력 있는 상권은 아니라는게 문제다. 주변에 슬세권으로 다닐만한 상권 발달이 되지 않았다는 건 아쉬운 점이다. 규모가 있는 상권으로의 접근성도 떨어진다. 영화관에서 영화 한 편을 보려고 해도, 백화점이나 아울렛에서 쇼핑을 하려고 해도 불광·연신내, 구파발, 종로 등을 이용해야 하는데 거리가 상당하다.
자연
서대문 센트럴 아이파크의 자연환경은 우수한 편이다. 단지 앞으로 홍제천이 지나고 단지 뒤쪽으로는 북한산 자락이 이어지기 때문이다. 뒤쪽에 산, 앞쪽에 물을 끼고 있는 전통적인 배산임수 지형이라고도 볼 수 있다. 주변에 소음을 낼만한 시설도 없는 주택가라 단지 내 거주 환경 역시 우수하다.
교육
초품아까지는 아니지만, 홍은초등학교가 정문에서 약 500m 떨어진 곳에 있어 학교가 먼 편은 아니다. 문제는 학교까지 가는 길이 폭이 좁고 안전이 우려되는 시장 골목길이라는 데 있다. 주변에 북한산두산위브 등 신축 아파트 몇 개가 들어서긴 했지만, 아직 홍제동, 홍은동 일대는 구축 빌라가 많은 곳이다. 주변 환경 정비가 안되다 보니 집은 좋은데 주변 도로나 인프라 환경이 좋지 않은 상황이다.
중학교는 더 심각하다. 가장 가까운 중학교는 인왕중학교인데 1km 넘게 떨어져있다. 통학 환경 역시 매우 좋지 않다. 서대문 센트럴 아이파크 주변에 번번한 학원가도 없기 때문에 교육환경은 좋지 않은 편이라 할 수 있다.
서대문 센트럴 아이파크의 입지를 종합해보면 자연환경을 제외한 교통, 생활편의, 교육환경은 서울인 것 치고는 많이 부족한 편이라는 것을 확인할 수 있다.
분양가와 안전마진
서대문 센트럴 아이파크의 분양가는 전용 59A가 최고 8억 6,030만원, 전용 84A가 11억 2,100만원으로 책정되었다. 이제 최소 서울이라면, 서울 어디가 됐든간에 국평 분양가가 10억 이상은 나오는 시대가 되었다.
홍은동 일대의 아파트 시세와 서대문 센트럴 아이파크 분양가를 비교해본다.
2020년에 준공된 497세대 규모 아파트인 북한산 두산위브를 살펴본다. 입지로만 보면 홍제역과 더 가까워서 서대문 센트럴 아이파크보다 조금 더 나은 아파트이다. 이 아파트 전용 84의 호가는 8억 9,000만원부터 나와있으며, 실거래는 24년 5월의 8억 8,700만원이다.
연식은 5년 차이이고 아파트 브랜드, 규모면에서 차이가 있기는 하지만, 서대문 센트럴 아이파크 분양가와 실거래가 차이가 2억원이 넘는다. 전용 59도 사정은 비슷하다. 북한산 두산위브의 호가는 7억원 초반인데 서대문 센트럴 아이파크의 분양가는 8억원 중반이라 1억 5,000만원 정도 차이가 나고있다.
북한산 두산위브보다 입지가 더 좋은, 홍은역 역세권 준신축 아파트인 북한산 더샵과 비교해본다. 북한산 더샵은 2017년에 준공된 552세대 규모 아파트이다. 홍제역과 400여m 떨어진 역세권 아파트라서 입지적으로는 서대문 센트럴 아이파크와 비교가 불가능 할 정도로 우위에 있는 아파트이다.
이 아파트의 전용 84 최저 호가는 11억 2,000만원이다. 서대문 센트럴 아이파크 분양가와 차이가 없다. 10년 정도 연식 차이가 나긴 하지만, 입지 차이를 고려했을 때 서대문 센트럴 아이파크의 분양가가 비싸게 책정되었다고 생각할 수밖에 없다.
주변의 신축과 준신축 아파트를 통해 계산한 서대문 센트럴 아이파크의 안전마진은 0원이다. 이제 신축 분양가가 주변 신축 아파트 가격보다 더 비싸게 나오기 시작한 것 같다. 도대체 몇 년만에 분양 시장에 무슨 일이 생긴 것인가. 그저 놀라울 따름이다.
정리
최근 부동산 시장을 보면 공사비는 오르고, 사업성이 낮아져 공급 물량은 더 줄어들고, 인플레이션은 안 잡히고, 돈의 가치는 떨어지고, 그럼에도 경제 상황이 좋지 않아 금리를 올릴 수는 없고, 빌라왕 전세 사기 이슈로 아파트로 전세 수요는 몰리고 있다. 이를 통해 보면 주변 경제 여건이 부동산 가격 상승에 조금씩 군불을 지피고 있는 것처럼 보인다.
아무리 신축 물량이 적고, 공사비가 오르고, 서울에서 분양하는 아파트라고 하지만 서대문 센트럴 아이파크의 분양가는 입지에 비해 너무 높게 나왔다는 생각을 지울 수가 없다. 워낙 수요가 몰리는 서울이기 때문에 청약 미달이 나지는 않겠지만, 예비번호가 상당히 돌 것으로 보이며 몇몇 세대는 줍줍도 나올 것으로 예상해본다.
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