서울은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트라는 아파트가 있다. 일반적으로 분양하는 아파트는 아니고, 공공지원 민간임대주택이다. 청약홈 홈페이지를 자주 보는 사람들이라면 이 아파트의 이름이 꽤나 익숙할 것이다. 거의 매월 공고에 올라오기 때문이다. 이번 글에서는 서울 은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트가 자꾸 미분양이 나는 이유를 분석해봤다.
서울 은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트 – 개요
- 주소 : 서울특별시 은평구 진관동 149-4 일원(은평뉴타운 3-14블록)
- 세대수 : 452세대
- 규모 : 지하 5층 ~ 지상 15층, 15개동
- 평면 : 59, 75, 84
- 분양 형태 : 공공지원 민간임대(임대 10년 후 분양 전환 가능)
- 시공사 : 대방건설
서울은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트 (detre-ep.co.kr)
공공지원 민간임대 주택이란?
이 아파트의 가장 큰 특징은 일반 분양이 아니고 공공지원 민간임대 아파트라는 점이다.
공공지원 민간임대 아파트란, 민간임대주택에 관한 특별법에 의해 임대사업자로 10년 이상을 임대할 목적으로 임차인을 모집하는 형태의 주택이다. 건설사에게 일정한 혜택을 주는 대신, 10년 이상을 임대주택으로 운영해야 한다. 10년 이후에는 계속 임대를 하든, 분양을 하든 임대사업자의 재량인데, 대부분 10년 후에 분양 전환을 한다.
원래 무주택자만 가능했지만, 법안이 개정되어 2023년 11월 20일부터는 만 19세 이상이라면 무주택 여부에 상관없이 청약이 가능하다. 단, 특별공급은 여전히 무주택세대구성원 조건과 각각 특별공급 유형에서 제시하는 기준을 갖춰야 한다. 특별공급은 청년, 신혼부부, 고령자 3가지 유형으로 나뉘는데 모두 소득요건을 만족해야 하며, 소득여건은 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 120% 이하이다. 임대주택이다보니 소득 기준 조건이 매우 높은 편이다.
공공지원 민간임대는 최장 10년간 임대로 거주할 수 있는 형태의 주택이다. 은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트는 임대료로 월세를 받지 않기 때문에, 최장 10년을 전세 형태로 거주할 수 있다는 말과 같다. 임대사업자가 꽤나 유명한 건설사이고 전세보증보험 가입이 의무이기 때문에 전세사기로 보증금을 떼일 위험성은 거의 없다. 단, 임대보증금이 재계약 시 최대 5% 한도에서 인상될 가능성은 있다.
공공분양 민간임대 주택의 핵심은 10년 후에 있을 분양전환이다. 임차해서 살던 사람이 임대사업자에게 분양전환 우선권을 받고 분양전환을 받는 경우가 많으며 공공분양 민간임대를 분양 받는 사람들 역시 분양전환을 염두하고 분양 받는다. 분양전환을 하기 전까지는 주택수로 인정 받지 않고 전매에 제한이 없었기 때문에, 공공분양 민간임대는 지난 부동산 폭등기에 대체 투자처로도 인기가 좋았다(지금은 싹 다 망했다).
은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트 – 입지
은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트는 은평뉴타운 내부에 자리한다. 은평뉴타운은 이명박 정부 때 추진한 뉴타운 사업으로 조성된 지역으로, 구파발역 주변인 은평구 북쪽, 고양시와 접경 지대에 위치한다. 대부분 2008 ~ 2009년 이명박 정부 때 입주한 아파트여서 은평뉴타운에는 신축 아파트가 거의 없다. 대부분의 아파트가 15년이 넘어가고 있는 구축이다. 이 점에서 신축인 은평 디에트르 더 퍼스트는 매력이 있다. 문제는 교통이다. 은평뉴타운에서 안쪽에 있기 때문에 대중교통을 통해 뉴타운 밖으로 나가는 데 어려움이 있다. 설령 뉴타운 밖까지 나가더라도 서울 변두리이고 도로 환경도 좋지 않아 교통 정체가 심각한 편이다.
은평 디에트르 더 퍼스트에서 가장 가까운 지하철역은 3호선 구파발역으로 약 1.3km(도보 19분) 떨어져있다. 굉장히 멀어서 역세권으로 보기는 힘든 입지이다. 구파발역으로 가기보다는 차라리 버스를 타고 연신내역으로 나와 연신내에서 3호선이나 6호선을 타고 서울 시내로 나오는 게 낫다. 은평뉴타운 안쪽에서 연신내역까지 바로 이어지는 연서로가 있기 때문이다. 연신내역까지는 정체가 없을 시 버스로 10분 정도면 도착할 수 있다.
연신내역에서 을지로 3가까지는 18분, 여의도까지는 28분, 강남역까지는 40분이 소요된다. 연신내역까지 이동해서 지하철을 타는 데 15분이 더해진다고 가정하면 서울 3대 업무지구까지 지하철로 1시간 이내면 이동 가능하다는 계산이 나온다. 향후 연신내역에 GTX-A노선이 개통하면 서울역이나 삼성역, 수서역 접근성이 크게 향상될 것으로 보인다.
생활편의환경은 크게 부족함이 없다. 뉴타운 내부에 있어 아파트 상가 정도만 도보로 이용 가능해서 슬세권은 약하다. 대신 구파발역까지만 나오면 롯데마트, 롯데시네마, 롯데몰과 역세권 상업시설 및 은평성모병원까지 이용할 수 있다는 장점이 있다. 고양 삼송동과도 가까워 스타필드, 이마트 트레이더스, 이케아 등을 이용하기 용이하다는 장점도 있다.
자연환경이나 녹지 환경은 우수한 편이다. 은평뉴타운을 관통하는 구파발천 산책로와 신도근린공원 등 뉴타운 내부에 공원이 많고, 단지 바로 뒤로 북한산이 펼쳐지기 때문이다. 자연과 함께하기에는 서울에서 이만한 환경이 없을 정도이다.
초등학교와 중학교도 반경 300m 이내에 있어 통학이 편리하고, 뉴타운이기 때문에 주변에 유해시설이나 유흥시설이 없어 어린 아이들이 생활하기에 안전하고 쾌적한 환경이 조성되어 있다. 단, 중고등학생이 되었을 때 주변에 이용할만한 큰 학원가가 없다는 건 다소 단점이다.
미분양 이유
거의 매달 공고가 나오고 있는 상황이다. 청약홈에 최초로 공고가 게시된 2022년 5월 이후 공고 날짜와 세대수를 정리해보면 아래와 같다. 최초 모집 당시 255세대에 비하면 많이 줄었으나 1년 넘는 세월 동안 80세대를 전후 해서 매월 분양 물량이 나오고 있다. 이정도면 계속 미분양이라기 보다는, 당첨이 되거나 계약을 했지만 당첨이나 계약 이후 이를 취소하는 사람들이 많다고 해석할 수 있다.
- 2022년 5월 : 255세대
- 2022년 7월 : 104세대
- 2022년 8월 : 88세대
- 2022년 9월 : 82세대
- 2022년 10월 : 89세대
- 2022년 11월 : 75세대
- 2022년 12월 : 80세대
- 2023년 2월 : 94세대
- 2023년 3월 : 80세대
- 2023년 5월 : 64세대
- 2023년 6월 : 60세대
- 2023년 7월 : 54세대
- 2023년 8월 : 72세대
- 2023년 10월 : 64세대
- 2023년 11월 : 60세대
- 2023년 12월 : 97세대
- 2024년 2월 : 47세대
최근 공고에 따르면 전용 전용 59와 74는 거의 다 분양이 됐고, 전용 84에 미분양 물량이 몰려있음을 확인할 수 있다.
입주를 1년 정도 앞둔 은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트가 2년 가까운 미분양이 나는 이유는 크게 아래 2가지이다.
1.높은 분양가(임대보증금)
은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트의 가장 큰 문제는 가격이다. 분양가가 주변 시세에 비해 너무 높게 책정되었다.
은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트의 전용 59 분양가는 4억 3,000만원에서 4억 6,000만원 정도이다. 전용 84는 6억 8,000만원에서 7억 5,000만원에 달한다. 일반적인 분양가라면 사람들이 환호를 하며 로또 청약이라는 이름이 붙을만한 분양가다. 그러나 이건 ‘임대주택’이다. 매매가가 아닌 전셋가라는 말과 같다. 은평뉴타운에 있는 신축 전용 84 아파트에 7억 5,000만원을 주고 전세를 살 사람이 있을까?라고 생각하면 이해가 편하다.
은평뉴타운 지역 전세 시세를 살펴본다.
은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트 도로 건너편 북쪽에 있는 은평뉴타운 기자촌 11단지 아파트의 전세 시세이다. 은평뉴타운 기자촌 11단지는 426세대 규모의 아파트로 2015년 준공되었고 전용 59와 전용 84 타입으로 이루어져 있어 은평 디에트르 더 퍼스트와는 연식만 빼면 대부분 조건이 비슷하다.
이 아파트의 전세 시세는 전용 84 기준 5억 2,000만원이다. 실거래는 5억원 ~ 6억원 사이로 이루어지고 있다. 가장 비싼 6억원을 잡더라도 은평 디에트르 더 퍼스트의 분양가가 1억 5,000만원 더 비싸다. 10년이라는 연식 차이가 있지만 내 집이 아니고 단순히 빌려서 사는 전세집이라고 가정하면 너무나도 큰 금액 차이이다.
전용 59는 다 팔리고 전용 84만 남은 이유는 은평뉴타운은 대부분 중대형 평수 중심이라 소형 평수 매물이 귀하고, 그나마 있는 소형 평수도 역주변 아파트에 있어서 가격으로 비교하면 메리트가 있기 때문이다. 은평뉴타운에서 구파발역에 가장 가까운 아파트인 박석고개 힐스테이트 1단지 아파트의 전용 59 전세 시세는 5억 3,000만원이다. 위에서 살펴본 은평뉴타운 기자촌 11단지 전용 84보다 오히려 가격이 더 높다. 반면 은평 디에트르 더 퍼스트의 전용 59 분양가는 4억원 초중반이기 때문에 시장에서는 메리트가 있다고 판단한 것이다.
2.확정 분양가 미공개
은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트의 입주자에게는 분양전환 우선권이 주어진다. 분양전환 우선권에 대해서도 공고문에 정확하게 명기가 되어 있다.
계약을 한 사람들에게는 확정 분양가가 공개되는지 모르겠지만, 제3자 입장에서는 확정 분양가를 확인할 수 있는 방법이 없다. 확정 분양가를 알아야 얼마의 안전 마진이 있을 지 계산이 가능한데, 확정 분양가가 확실하지 않으니 투자에 리스크가 매우 커진다. 확정 분양가를 모르고 들어갔다가 예상보다 높은 확정 분양가를 받게 되어 결국 시세보다 비싸게 매입해야 한다면 손해가 크기 때문이다. 가뜩이나 부동산 시장도 침체되어 있는 상황에서 리스크 있는 투자는 피해야 하는 것이지, 리스크를 지고 투자하는 건 너무 위험성이 높다.
안전 마진을 확보할 수 있는 확정 분양가
은평 디에트르 더 퍼스트에서 최소한의 안전마진을 확보하기 위한 확정 분양가를 계산해본다.
우선 은평뉴타운 내에서도 안쪽에 자리하기 때문에 이 점은 높은 시세를 받기 어려운 부분이다. 이 점을 감안해서 은평뉴타운 안쪽에 자리한 아파트들과 비교해서 계산해본다.
은평뉴타운 기자촌 11단지, 은평뉴타운 제각말 5-1단지 및 5-4단지, 은평뉴타운 우물골 2단지들의 전용 84 매매가를 살펴보면 실거래가 기준 8억원 전후로 형성되어 있음을 확인할 수 있다. 은평 디에트르 더 퍼스트와는 10년 정도 연식 차이가 나기 때문에 이를 감안하면 은평 디에트르 더 퍼스트의 전용 84 분양가는 10억원 내외여야 최소한의 안전마진이 생긴다고 분석할 수 있다.
분양전환 금액이 2억 5,000만원 내외여야 합리적이라고 볼 수 있으며, 이보다 낮으면 이익이, 높으면 손해가 발생한다.
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