올해 성남에 크고 작은 공급이 계속 이어지고 있다. 남위례역 에듀포레, 신촌동 엘리프, 산성역 헤리스톤 분양에 이어 성남 금토지구 A-3블록 중흥 S클래스 분양이 7월 8일부터 시작된다. 성남 금토지구는 판교제2테크노밸리 배후 주거지역으로 추진되는 택지지구 사업이다. 들어서는 아파트 자체가 많지 않기 때문에 희소성이 있으며 판교와 가깝다는 이점으로 사전청약 당시에도 높은 경쟁률을 보였던 곳이다. 이번 글에서는 특별공급과 일반공급으로 나눠서 성남 금토지구 중흥S클래스의 당첨 가능성과 당첨 커트라인을 분석해본다.
성남 금토지구 중흥S클래스(A-3블록) 개요
먼저 간단하게 이 아파트에 대한 기본적인 내용부터 살펴보고 간다.
- 위치: 경기도 성남시 수정구 금토동 금토지구 A-3블록
- 규모: 지하 2층 ~ 지상 20층, 총 4개동
- 세대수: 317세대(일반분양 119세대)
- 평형: 84A(196세대 중 83세대 분양), 84B(79세대 중 18세대 분양), 84C(40세대 중 17세대 분양), 84T(2세대 중 1세대 분양)
- 용적률/건폐율: 219.5% / 18.74%
- 예상 입주시기: 2027년 2월
- 특징: 분양가 상한제 적용, 공공주택지구, 수도권내민영공공주택지구
- 전매제한: 3년
- 실거주 의무 기간: 3년(3년 유예 가능)
- 분양가(타입별 최고가 기준): 84A(8억 6,200만원), 84B(8억 5,000만원), 84C(8억 3,800만원), 84T(9억 7,800만원)
분양가 상한제가 적용되어 전매제한 기간이 길고, 실거주 기간도 부여된 아파트이다.
직주 근접과 청계산, 금토천이 어우러진 풍부한 자연 환경은 성남 금토지구 중흥S클래스의 장점이다.
단, 비역세권이며 판교이기는 하지만 판교나 분당 지역으로의 접근성이 떨어진다는 단점이 있다. 고속도로로 쌓여있는 섬 같은 지역이라 주변과 연결성이 부족하다는게 가장 큰 단점이다. 2024년 7월 현재 수도권제1순환고속도로 바로 건너에 있는 판교원마을로 건너갈 수 있는 도로도 없는 상황이다. 이곳과 연결되는 유이한 도로는 서초구로 빠지는 달래내로와 경부고속도로를 건너갈 수 있는 길이 전부다. 택지지구가 작다보니 초등학교는 있지만, 중학교와 고등학교가 인근에 없다는 것도 아쉬운 점이다.
성남 금토지구 중흥S클래스(A-3블록) 당첨 가능성 분석
이제 본격적으로 이 바늘 구멍을 뚫을 확률이 어느 정도나 되는 지 분석해본다.
우선 성남 금토지구 중흥S클래스는 주택지구이기는 하나, 대규모택지지구는 아니기 때문에 성남시 1년 이상 거주자가 당해 자격을 얻는다. 최근에 분양한 고양 장항, 과천 지정타 같은 경우는 대규모택지지구라 당해 지역 외에도 물량 배정이 있었으나, 성남 금토지구는 해당되지 않는다. 사실상 성남시에서 1년 이상 거주하지 않았다면 청약은 가능하지만 자동 탈락이라고 볼 수 있다.
성남 금토지구 중흥S클래스는 일단 성남시 1년 이상 거주자들의 게임이다.
다음은 무주택과 1주택 여부다. 무주택과 1주택 모두 둘 다 1순위로 청약이 가능하다. 무주택자의 경우 조건이 맞다면 특별공급 청약도 가능하다. 일반공급이 26세대 밖에 안되고 특별공급이 3배 가까이 되는 93세대이기 때문에 특별공급이 가능하다면 특별공급 청약도 같이 넣는게 당첨 가능성을 높일 수 있는 방법이다.
부부라면 본인과 배우자 모두 특별공급과 일반공급 중복청약이 가능하다. 단, 부부 동시 당첨시 먼저 신청한 특별공급만 유효하다. 중복 청약이 가능하니 조금이라도 당첨 가능성을 높이고 싶다면 부부 모두 청약하는게 좋다.
특별공급(신혼부부, 생애최초)
신혼부부 특별공급은 자녀가 있으면, 특히 신생아 자녀가 있으면 유리한 공급이다. 여기에 소득까지 낮으면 금상첨화다.
다른 타입은 모두 1세대씩 배정되어서 1등만 살아남게 된다. 그나마 84A 타입에 8세대가 배정되어 기회가 남아있는 편이다. 8세대를 신혼부부 특별공급 5단계별로 배정하면 아래와 같이 된다.
- 1단계(신생아 우선공급 15%) – 2세대
- 2단계(신생아 일반공급 5%) – 1세대
- 3단계(우선공급 35%) – 3세대
- 4단계(일반공급 15%) – 2세대
- 5단계(추첨 40%) – 0세대
신혼부부 특별공급의 경우 추첨제 배정 물량이 없기 때문에 소득이 높으면(외벌이 140%, 맞벌이 160% 초과) 당첨 가능성이 없다.
생애최초 특별공급도 84A 타입에 8세대가 배정되었다. 신혼부부 특별공급과 배정 물량은 동일하다. 사실상 추첨제에 배정된 물량이 없기 때문에, 마찬가지로 소득이 높으면(외벌이 140%, 맞벌이 160% 초과) 당첨 가능성이 없다.
결과적으로 신혼부부 특별공급은 신생아 자녀가 있고 소득이 낮은 사람들끼리 경쟁해서, 그 중 운이 좋은 사람이 당첨될 것이라 예상해볼 수 있다. 특별공급 당첨의 최소 조건은 신생아는 아니더라도 자녀는 있어야 한다. 무자녀 부부는 당첨 가능성이 사실상 없다.
생애최초 특별공급은 그나마 신생아나 자녀가 없어도 당첨 가능성은 있다. 너무 낮아서 사실상 의미가 없긴 하지만 말이다. 생애최초 특별공급은 추첨이 중요 요소이기 때문에 운이 정말 중요하다. 청약에서는 정말 운 좋은 사람을 이길 수 없다.
일반공급(무주택, 1주택)
일반공급의 경우 전체 물량 중 가점제로 70%, 추첨제로 30%가 공급된다.
각 타입별로 가점제와 추첨제 물량을 나눠보면 다음과 같다.
- 84A: 가점제 10개 / 추첨제 3개
- 84B: 가점제 5개 / 추첨제 2개
- 84C: 가점제 4개 / 추첨제 1개
- 84T 가점제 1개 / 추첨제 0개
가점제는 심플하다. 무주택 기간, 부양가족수, 청약저축 가입기간, 배우자의 청약저축 가입기간 점수를 합산해서 높은 사람 순으로 당첨자가 선정된다. 무주택 기간 점수가 있기 때문에 유주택자는 가점제로 당첨되는 게 사실상 불가능하다. 가점제 커트라인을 예상해보면 최하 60점 이상은 될 것으로 보인다. 안전마진이 2억 원 이상 있기 때문에 성남시 고가점자들이 지원을 많이 할 것으로 보이기 때문이다.
무주택자는 그나마 가점제와 추첨제를 노려볼 수 있다. 1주택자는 거의 추첨제만 가능하다. 문제는 1주택자에게 주어지는 추첨제 물량이 거의 없다는 점이다. 추첨제 물량의 75%를 무주택자에게 배정하고, 나머지 물량을 낙첨자와 1주택자가 추첨을 통해 배정 받는 구조이기 때문이다. 올림이 적용되고 배정된 물량이 매우 적기 때문에 1주택자에게까지 넘어오는 추첨제 물량은 없다.
- 84A: 추첨제 3개 중 75%(2.25개 → 올림 시 3개), 1주택자 추첨제 물량 없음
- 84B: 추첨제 2개 중 75%(1.5개 → 올림 시 2개), 1주택자 추첨제 물량 없음
- 84C: 추첨제 1개 중 75%(0.75개 → 올림 시 1개), 1주택자 추첨제 물량 없음
- 84A: 추첨제 0개, 1주택자 추첨제 물량 없음(이건 무주택자도 없음)
결과적으로, 일반공급 당첨이 가능한 경우는 60점 이상의 고가점자이거나, 매우 운이 좋은 무주택자여야 한다는 게 결론이다. 1주택자는 안타깝지만 당첨 가능성이 없다.
정리
성남 금토지구 중흥S클래스 A-3블록 청약 당첨 가능성을 특별공급과 일반공급, 무주택자와 1주택자로 나눠서 계산해봤다.
총 119세대밖에 분양하지 않기 때문에 경쟁률이 수백 대 일은 나올 것으로 예상된다. 물량도 적은데 최근 높아진 청약 분위기 때문에 말 그대로 바늘 구멍을 뚫어야 당첨이 가능한 수준이다.
확률은 낮아도 청약 신청에 돈이 들지는 않는다. 안 되도 손해볼 게 없으니 성남시 1년 이상 거주자라면 도전해볼 것을 권한다.
이 글을 읽으시는 분들이 꼭 당첨 되셨으면 좋겠다.