부동산 시장이 PF 문제 등으로 아직까지 회복 기미를 보이지 않고 있고, 인건비와 공사 단가의 상승으로 여러 재건축, 재개발 정비사업장이 어려움에 있다는 기사가 많이 나오고 있다. 인허가와 착공 실적이 과거 평균에 크게 미치지 못해서 수년 내에 공급 절벽이 나타날 것이라는 전망이 많다. 정비사업의 메리트가 크게 떨어진 상황이지만 이럴 때일수록 정비사업에 관심을 가지고 투자 기회를 봐야 한다. 이번 글에서는 신길뉴타운 주변 지역에서 추진 중인 재건축 아파트 중 한 곳인 신길우성2차 재건축에 대해 살펴보려고 한다.
신길뉴타운 개요
신길뉴타운은 영등포역 남쪽과 신풍역 북쪽에 자리한 신길동 일대에 추진되고 있는 대규모 재개발 정비사업이다. 서울시 뉴타운 중 장위뉴타운에 이어 두번째로 큰 뉴타운임과 동시에 한강 이남에서는 가장 규모가 큰 사업지이다. 기존 영등포의 이미지를 조금 바꿔놓은 대표적인 사업이기도 하다. 신풍역 인근 지역은 다수의 정비사업이 완료되었고, 영등포역 남쪽 지역은 공공재개발과 3080공공주도정비사업으로 사업이 진행중인 경우가 많다. 현재까지 들어선 아파트는 약 8,000세대이며, 인근 구축 아파트까지 합치면 10,000세대 이상, 향후 추진될 재개발지역까지 합치면 15,000세대까지도 늘어날 수 있는 규모다.
현재 구역이 해제되지 않은 구역 중 10구역과 11구역을 제외한 모든 구역의 재개발 사업이 완료되어 입주한 상황이다. 가마산로를 기준으로 남쪽에 있는 지역들은 대부분 사업이 완료된 반면, 가마산로 북쪽에 있는 지역들은 3구역을 제외하고는 모두 구역이 해제되었다. 해제된 구역 중 1구역은 공공재개발로, 2구역, 4구역, 15구역은 3080도심공공주도정비사업으로 사업을 재추진하고 있지만 현재 초기 단계에 있다.
신길 6구역은 보라매역 초역세권 입지로 신길뉴타운 중 가장 땅값이 비싼 구역이었다. 그만큼 월세나 임대 등으로 수익을 내고 있는 조합원들이 많아 애초부터 재개발에 협조적이지 않았다. 현재는 신축 빌라가 많이 올라가는 모습으로 볼 때 사업 재추진의 가능성이 거의 없어 보인다.
신길 16구역 역시 구역이 해제되고 아직 재개발 추진이 이뤄지지 않고 있다. 신안산선 도림사거리역 초인접 구역으로 입지상으로만 보면 가마산로 북쪽 구역 중에서는 가장 가치가 높다고 볼 수 있다.
신길우성2차 재건축 분석
개요와 입지
신길우성2차 재건축은 바로 옆에 있는 신길우창아파트와 함께 진행된다. 신길우성2차는 1986년 준공된 아파트로 725세대, 용적률 180%, 전용 53, 64, 84 세 가지 평면을 가진 세대 당 주차대수 1.2대인 아파트이다. 30년이 넘은 구축 아파트 치고 주차대수가 굉장히 여유가 있는 편이다. 용적률은 180%는 통상 재건축 마지노선으로 불리는 160% ~ 180%의 최대치이다.
옆에 있는 신길우창아파트는 1983년 준공된 아파트로 214세대, 용적률 179%, 전용 55, 62, 66 3개 평면을 가진 세대 당 주차대수 0.39대의 아파트이다. 용적률 차이가 크지 않지만 단지 규모와 전용 면적, 세대 당 주차대수가 더 작아 신길우성2차에 비해 실거주나 재건축 메리트는 떨어지는 편이다.
신길우성2차와 신길우창아파트의 입지는 아주 훌륭하다. 신길뉴타운 대장 아파트로 불리는 래미안 에스티움과 거의 동급의 입지를 자랑하기 때문이다. 지하철 7호선 신풍역까지 약 200m, 개통 예정인 신안산선 신풍역까지 약 500m 떨어져 있다. 신풍역에서 논현역까지는 23분, 여의도역까지는 버스로 약 20분, 을지로까지는 환승 한 번에 36분이 소요된다. 서울 3대 업무지구를 40분 이내로 이동할 수 있는 곳이다.
학교도 초등학교와 고등학교가 단지 바로 옆에 있고, 중학교도 신길뉴타운 안에 있는 신길중학교나 보라매공원 인근에 있는 대방중학교 통학이 용이한 입지다. 보라매공원까지도 채 1km가 되지 않아 녹지와 공원 환경도 우수한 편이다. 신길뉴타운의 인프라를 공유할 수 있고 영등포와 여의도의 상업시설을 이용하기에도 좋은 위치다. 서울에서 이정도 입지 환경을 갖춘 곳은 많지 않다. 그렇기 때문에 재개발이 추진되고 있다고 볼 수 있다.
진행상황
현재 신길우성2·우창아파트주택재건축정비사업으로 두 단지가 하나로 사업을 추진 중이다. 조합 설립 방식이 아닌 신탁방식으로 사업을 추진하고 있다. 현재 단계는 2020년 정비구역 지정 이후 사업시행자지정 단계에 있다. 사업시행자로 한국자산신탁을 선정했고, 2022년 5월에는 평당 공사비 505만원으로 대우건설을 시공사로 선정했다. 그러나 이후 사업을 진행하면서 신탁사가 소유주들에게 의사를 묻지 않고 설계안, 시공 계약 등의 가계약을 시공사와 맺은 것이 밝혀지면서 논란이 되었다. 현재 소유주들 사이에서 시공사 변경을 요구하는 비대위가 결성되면서 사업이 지연 중에 있다.
신길우성2차 재건축 사업 – 정비사업 정보몽땅 (seoul.go.kr)
사업성 분석
신길우성2차 재건축의 사업성을 간단하게 분석해본다.
먼저 현재 세대수와 재건축으로 들어설 아파트의 세대수부터 비교해본다.
- 현재 세대수 : 939세대
- 재건축 이후 세대수 : 1,212세대(임대 108세대 포함)
- 용적률 : 299.98%
- 타입별 세대수 : 전용 59(622세대), 전용 84(522세대), 전용 114(68세대)
기존 계획에서는 전용 45와 전용 52의 소형 평수가 있었으나, 변경된 계획에서는 소형 평수는 모두 빼고 세대수를 줄이면서 집의 크기를 키웠다. 임대주택도 전용 59와 전용 84로만 공급된다. 최저 10층에서 최고 35층으로 건설된다. 양쪽 도로변에 있는 동의 층수는 낮은 편이고, 가운데에 있는 동의 층수는 높게 설계했다.
법적상한용적률을 얻기 위해 전체 면적의 9.19%를 소공원과 도로용 땅으로 기부채납했다.
기존 세대수와 임대 세대수를 제외하면 재건축으로 분양할 수 있는 세대수는 165세대이다.
이제 신길우성2차와 신길우창의 타입별 대지지분을 살펴본다. 180%에 달하는 용적률에서 예상하듯이 대지면적이 많은 편이 아니다.
신길우성2차
- 전용53.24㎡(공급 72㎡) – 대지지분 37.46㎡(11.33평)
- 전용64.40㎡(공급 90㎡) – 대지지분 45.37㎡(13.72평)
- 전용84.47㎡(공급 102㎡) – 대지지분 53.23㎡(16.10평)
신길우창
- 전용55.90㎡(공급 74㎡) – 대지지분 38.04㎡(11.51평)
- 전용62.84㎡(공급 84㎡) – 대지지분 42.77㎡(12.94평)
- 전용66.82㎡(공급 89㎡) – 대지지분 45.47㎡(13.75평)
2023년 8월에 고시된 지구단위계획 결정 고시문을 보면 신길우성2차 재건축 사업의 추정비례율을 확인할 수 있다. 신길우성2차 재건축 추정비례율은 72.11%이다.
비례율 공식
(총 수입 – 총 지출) / 종전자산 총액 * 100%
정비사업에서 통상적으로 비례율 100%가 넘으면 사업성이 있고 100%가 되지 않으면 사업성이 낮다고 판단한다. 그런데 비례율이 무려 70%하고도 초반대에 머물러있다. 이는 사업성이 매우 낮다는 것을 의미하고 사업성이 낮다는 것은 세대당 분담금이 높다는 것을 의미한다.
비례율 계산의 분모가 되는 종전자산평가액(추정)은 총 9,523억원이다. 현재 신길우성2차와 신길우창 아파트 모든 세대의 가치를 돈으로 환산하면 9,523억이라는 뜻이다.
종전자산가액과 추정비례율을 적용한 세대별 권리가액은 아래와 같다. 비례율이 낮은만큼, 현재 가격보다 권리가액이 많이 내려간다는 사실을 확인할 수 있다. 한 마디로 9억짜리 아파트의 가치가 비례율 72%가 적용된 6억 7,000만원 밖에 인정받지 못한다는 것이다. 소유주 입장에서는 아쉬운 대목일 수밖에 없다.
권리자 분양가 추정액과 위에서 계산한 세대별 권리가액을 통해 재건축 세대별 추정분담금을 계산해볼 수 있다. 편의상 59A와 84B로 계산했다.
추정분담금이 소유 대지지분에 따라 최소 2,400만원 환급에서 최대 6억 7,000만원 분담까지 있다. 굉장히 편차가 크다고 볼 수 있다. 전용 114까지는 못 받더라도, 국평인 전용 84를 받기 위해서는 최소 2억 2,500만원에서 최대 4억 1,200만원의 분담금이 예상되는 상황이다. 문제는 이 분담금도 평당 공사비 약 500만원이 적용되었을 때 이야기란 점이다. 최근 서울 정비사업의 평당 공사비는 이보다 높은 600만원 ~ 700만원 수준이다. 노원 상계주공5단지의 경우 평당 600만원 대의 공사비가 비싸다며 시공사와 계약을 해지하기까지 했다. 신길우성2차 재건축 사업도 공사비가 재협상에 들어갈 경우 분담금은 최대 5억원까지 늘어날 수 있을 것으로 예상된다.
투자 비용 산출
재건축 투자의 목적으로 신길우성2차 아파트를 매수한다고 했을 때 신축 아파트 입주까지 얼마의 비용이 필요한지 계산해본다.
현재 신길우성2차 타입별 호가 중 가장 낮은 금액은 아래와 같다.
- 전용 84 : 9억 6,000만원
- 전용 64 : 8억 5,000만원
- 전용 53 : 8억원
여기에 전용 59와 전용 84 신축 아파트를 받기 위해 필요한 분담금을 더하면 아래와 같다.
신축 전용 84 신청을 위해 필요한 금액(매수가 + 분담금)
- 전용 84 : 11억 8,500만원
- 전용 64 : 11억 8,300만원
- 전용 53 : 11억 6,900만원
신축 전용 59 신청을 위해 필요한 금액(매수가 + 분담금)
- 전용 84 : 9억 3,500만원
- 전용 64 : 9억 3,300만원
- 전용 53 : 9억 1,900만원
신길우성2차 재건축 사업으로 전용 84 신축 아파트를 위해서는 현재 시점 기준으로 약 11억원 후반 대의 금액이, 전용 59 신축 아파트를 얻기 위해서는 약 9억원 초반 대의 금액이 필요하다. 현재 래미안 에스티움 전용 84의 호가가 약 14억원인 것과 비교하면 2억원 정도 저렴하고, 전용 59의 호가가 10억 5,000만원인 것과 비교하면 약 1억원 정도 저렴한 상황이다. 최근 서울 신축 아파트 분양가를 생각해보면 나쁘지 않은 가격이다. 재건축 투자라는게 시간으로 돈을 사는 것이기 때문에 만약 현재 분담금대로 사업이 추진 된다면 약 10년의 시간을 투자해서 1억 ~ 2억원 + 시세 상승분 α만큼의 수익을 낼 수 있을 것으로 보인다.
변수는 대부분의 재건축 사업이 그렇듯 분담금 금액 증가 가능성과 사업 진행 속도이다. 위에서 언급했듯 일정 금액 이상의 공사비 증액은 피할 수 없어 보이며, 늘어난 분담금에 소유주들 사이에서 내분이 생긴다면 재건축 사업은 미궁 속에 빠져들게 된다. 재건축 사업에서 시간은 돈이기 때문에 사업이 지연될수록 비용은 늘어난다. 40년 가까이 된 아파트이기 때문에 몸테크에도 한계가 있을 수 있다.
신길우성2차 재건축에 투자 한다면 현재로써는 어느정도의 불확실성을 감안하고 배팅을 해야하는 단계인 것으로 생각된다.
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