신길 10구역 남서울아파트 재건축 사업성 분석 – 투자 금액과 안전마진

신길뉴타운에 관심을 가지고 살펴보고 있는 중이다. 지난 글에서 신길우성2차 아파트 재건축 사업의 사업성과 진행 단계를 살펴봤다. 이번 글에서는 신길뉴타운 내에 있는 신길 10구역 남서울아파트 재건축 사업의 사업성과 현재 진행 단계, 초기 투자 금액, 안전마진, 프리미엄 등을 분석해봤다. 조합원이 아닌 관계로 정확한 정보를 얻기는 힘들기 때문에 자료에 오류가 있을 수 있음을 미리 밝힌다.

신길우성2차 재건축 사업성 분석 – 투자 금액과 리스크 (landstockbiz.com)



신길 10구역 남서울아파트 – 개요

남서울아파트 모습
남서울아파트 모습


  • 주소 – 서울특별시 영등포구 신길로 108
  • 세대수 – 518세대
  • 규모 – 총 13개 동, 최대 5층
  • 사용승인일 – 1974년(52년 차)


사진과 정보만 봐도 알 수 있듯이 매우 낙후된 아파트이다. 오래 되기도 했지만 안전등급도 E등급을 받은 만큼 서둘러 정비사업을 해야하는 아파트다. 정비계획이 지정된지 15년이 넘었지만 아직 사업이 끝나지 못했을 정도로 사업이 더디게 추진되었다. 조합 방식이 아닌 신탁 방식으로 사업을 진행 중에 있으며, 현재 재건축 단계는 관리처분인가(22.11.) 이후 평형 신청을 끝내고 이주 단계에 와있다. 상가에서 이주를 거부하는 경우가 있어 이주가 지연되고 있는 중이다. 사업 완료는 2027년 후반기나 2028년으로 예상되고 있다.


남서울아파트 진행 상황
남서울아파트 진행 상황


남서울아파트는 재건축 후 아래와 같은 모습으로 변신한다.

  • 세대수 – 812세대(임대 78세대 포함)
  • 규모 – 8개동, 지하 3층, 최대 29층
  • 시공사 – 대우건설
  • 브랜드 – 푸르지오 써밋
  • 평형 – 44㎡(72세대), 49㎡(14세대), 59㎡(419세대), 84㎡(307세대)
  • 일반분양 물량 – 157세대(전용 84 일반분양 없음)
  • 용적률 – 약 299%, 건폐율 약 29%


남서울아파트 재건축 신길 푸르지오 써밋 타입과 세대수



신길 10구역 남서울아파트 – 입지

남서울아파트 입지
남서울아파트 입지


신길 뉴타운에서 남서울아파트 신길 10구역을 주목하는 이유는 신길뉴타운 내에서 최고 입지로 평가 받는 곳이기 때문이다. 신길 10구역이 높은 평가를 받는 이유는 아래와 같다.

  • 신길 뉴타운 아파트 중 7호선 신풍역과, 공사 중인 신안산선 신풍역과 가장 가깝다
  • 신길 뉴타운에서 유일한 프리미엄 브랜드(써밋)가 도입된다
  • 신길 뉴타운에서 현재 가장 신축이 될 아파트다


남서울아파트 재건축이 완료될 시점이 오면 기존 대장 아파트들인 보라매 SK뷰도 7년차, 래미안에스티움도 10년차에 접어든다. 초역세권과 프리미엄 브랜드, 신축으로서의 메리트가 커지는 것이다. 재건축 이후 힐스테이트 클래시안, 신길파크자이, 래미안에스티움과 같이 하나의 생활권을 이룰 전망이다.


다만, 초품아 아파트가 아니라는 점은 다소 아쉽게 느껴진다. 대길초등학교 학군 지역으로 학교까지 거리가 약 500m로 많이 멀지는 않지만, 신풍로를 지나서 통학해야 한다. 다행히 중학교는 같은 블럭 내에 신길중학교가 200m 거리에 있어서 가깝다.

아파트 단지 내 상가를 제외하면 걸어서 이용할만한 발달된 상권지역이 없다는 것도 아쉬운 점이다. 단, 서울 서남부권 최대 상권인 영등포 신세계백화점, 타임스퀘어가 2km 거리이고, 신안산선이 개통되면 영등포까지 2정거장, 여의도까지 3정거장이면 가기 때문에 생활편의환경은 신안산선 개통 시 크게 개선될 것으로 보인다.



신길 10구역 남서울아파트 – 조합원 분양가와 매물 가격, 투자 금액

남서울아파트 신길 10구역의 조합원 분양가는 알려진 최신 정보에 의하면 전용 59가 8억 5,000만원, 전용 84가 11억원 정도로 나와있다. 59의 경우 기존 7억원 대에서, 84의 경우 9억 후반 대에서 공사비 상승과 비용 증가 등으로 다소 오를 것으로 예상되는 상황이다.


현재 매물 호가는 가장 낮은게 기존 15평, 59신청 물건으로 8억원에 올라와 있다.

남서울아파트 15평 매물 분석
남서울아파트 매물 분석


감정평가 가격은 같은 평수라도 동이나 층수에 따라 다르기 때문에 확실하게 확인할 수는 없다. 남서울아파트 15평 매물의 경우 공동주택가격, 공동주택가격과 감정평가가격의 통상적인 비율(1.3~1.5배, 보수적으로 1.3배 적용), 비례율(85% 예상이나 보수적으로 80% 적용)을 참고해서 계산했을 때 권리가액이 약 6억원 중반대라고 추산해볼 수 있다.


남서울아파트 공동주택공시가격
남서울아파트 15평 공동주택공시가격


  • 공동주택가격 : 약 6억 2,000만원
  • 감정평가액(예상) : 약 8억원(공동주택가격 * 1.3)
  • 권리가액 : 8억원 * 비례율 0.8 = 약 6억 4,000만원


이를 통해 봤을 때 위 매물의 가격을 아래와 같이 분석해볼 수 있다.

  • 권리가액 : 6억 4,000만원
  • 프리미엄 : 1억 6,000만원
  • 분담금 : 2억 1,000만원
  • 기타 및 이자 비용 : 5,000만원(이주비 대출 – 3.5% 금리로 3년간 4억원 대출 시 이자 약 4,200만원 포함)
  • 총 투자금 : 10억 6,000만원


10억 6,000만원도 보수적으로 잡은 금액이고 사업성이 더 떨어지거나 하면 비용이 더 늘어날 수 있다. 반대로 부동산 경기가 지금보다 나아지고 PF 사업 등에 숨통이 트인다면 투자금은 더 줄어든다.

현재 신길뉴타운의 대장 아파트인 래미안에스티움 전용 59의 시세를 보면 저층 최저 가격이 10억 5,000만원에 형성되어 있고 중층은 11억 5,000만원 정도이다. 실거래가는 2023년 11월 기준 11억 4,500만원이다. 남서울아파트 15평, 59를 신청한 매물이 현재 래미안에스티움 실거래가 대비 약 8,500만원 저렴하다. 향후 남서울아파트를 재건축한 아파트가 래미안에스티움보다 더 높은 시세를 받을 것이 확실시 되기 때문에 안전마진은 최소 8,500만원 이상이 될 것으로 보인다.


신길뉴타운 래미안에스티움 호가와 실거래가
신길뉴타운 래미안에스티움 호가와 실거래가


향후 금리 인하와 서울의 신축 공급 부족 이슈로 집값이 상승 기조에 들어선다면 신길 10구역 남서울아파트의 현재 가격은 매력적으로 보인다. 신길뉴타운 북쪽 지역도 공공재개발, 3080공공주도정비사업으로 추진되고 있지만 초기 단계라 최종 공급까지는 10년 정도가 소요될 것으로 보인다. 남서울 아파트 외에는 당분간 신길뉴타운에서 신축이 공급되기 어렵다는 의미다. 개인적으로 투자 여력이 있다면 이곳에 투자를 해보고 싶다는 생각이 들었을만큼 매력적으로 느껴졌다.


신길10구역 남서울아파트 – 네이버페이 부동산 (naver.com)