재건축, 재개발, 리모델링 등의 정비사업 추진이 분담금 이슈로 흔들리고 있다. 부동산에서 핵심 중의 핵심이라 불리는 강남에서도 분담금 이슈는 예외가 아니다. 서초구 한강변 아파트 재건축을 추진 중인 아파트에서도 분담금이 10억원 이상이 나와 조합원들이 멘붕에 빠지는 일이 벌어진 것이다. 이번 글에서는 신반포 18차 337동 재건축(포스코 오티에르) 분담금 이슈에 대해 정리해본다.
신반포 18차 337동 재건축 – 개요
신반포 아파트는 1차에서 28차까지 1970년도에서 1990년도까지 20년간 잠원동 일대에 건설된 아파트 단지이다. 한신공영이라는 곳에서 시공한 아파트로 한강과 강남 인프라를 누릴 수 있다는 점에서 높은 평가를 받고 있다. 다수의 아파트들이 재건축을 추진해서 일부는 완료되었고, 일부는 공사중에 있다. 신반포 아파트 단지 중 재건축이 완료되거나 추진 중인 유명한 곳으로는 아리팍으로 불리는 아크리리버파크, 래미안 원베일리, 아크로리버뷰, 반포센트럴자이, 최근 로또 분양으로 이슈가 된 메이플자이 등이 있다.
오늘의 주인공인 신반포 18차 337동은 신반포 18차 335동, 336동과 같이 지어진 단지이다. 잠원로를 기준으로 335동과 336동은 남쪽에, 337동은 북쪽에 있었다. 단지가 도로로 나눠져 있는데다 337동의 위치는 한강뷰가 가능한 곳이었기 때문에 337동 소유주들은 단독으로 조합을 설립해서 재건축을 추진하게 된다.
현재 기존 신반포 18차 335동과 336동은 신반포 24차 아파트와 함께 2019년 6월 475세대, 최고 32층의 래미안 신반포 리오센트로 재건축 사업이 완료되었다. 래미안 신반포 리오센트의 가격을 살펴보면 전용 59 호가가 24억 5,000만원, 전용 84의 호가가 28억 5,000만원이다. 신축이면서 초품아에 한강변, 평지에 역세권까지 모든 것을 갖춘 아파트이다. 가격이 너무 높아서인지 거래가 활발하지는 않은 편이다.
레미안신반포리오센트 시세 – 네이버페이 부동산 (naver.com)
신반포 18차 337동은 1동 규모의 182세대 13층짜리 아파트이다. 전용 50제곱미터 156세대와 전용 111제곱미터 26세대 두 가지 평형으로 이루어져 있다.
신반포 18차 337동의 재건축 진행상황은 현재 이주가 완료되고 철거후 공사에 들어간 상황이다. 재건축 이후 포스코 오티에리르라는 이름의 2개 동 31층으로 탈바꿈하게 되며 세대수는 동일하게 182세대이다. 여기서 이 아파트의 특징이 발견된다. 이 아파트는 다른 재건축 아파트와 다르게 일반 분양 물량이 없는 일대일 재건축 사업이다.
일대일 재건축과 분담금
일대일 재건축은 말 그대로 추가되는 세대수 없이 기존의 세대수만큼 재건축을 하는 것이다. 대부분의 재건축 사업 모델은 추가되는 세대수를 일반 분양해서 나오는 분양 대금으로 공사비의 상당부분을 충당해서 기존 조합원의 부담을 줄이는 것이다. 그러나 일대일 재건축은 이게 불가능하다. 다른 재건축 사업장들은 조합원의 분담금을 조금 낮추고 일반 분양자에게 고분양가로 판매하는 전략을 사용할 수 있는반면, 신반포 18차 337동의 경우 일대일 재건축이라 이 전략을 사용할 수 없다. 따라서 자재비와 인건비, 금리 상승으로 폭등한 공사비를 온전히 조합원들이 분담할 수밖에 없는 구조다.
신반포 18차 337동은 세대수도 182세대로 아파트 1~2동짜리 나홀로 아파트 정도의 규모밖에 되지 않아 규모의 경제도 실현되기 어렵다. 공사비가 비쌀 수 밖에 없는 구조인 것이다.
그 결과 신반포 18차 337동 조합원들이 받아든 분담금 내역서에는 분담금 12억 1,800만원이 찍혀있게 되었다. 심지어 평수를 늘리는 것도 아니고, 전용 111을 보유한 조합원이 전용 97로 평수를 줄여가는 경우의 분담금이 12억 1,800만원이다. 전용 50 조합원이 전용 53으로 가는 경우에도 분담금은 6억 3,200만원에 달하며, 전용 50에서 전용 42로 줄이는 경우에도 3억 1,300만원의 분담금을 내야한다. 신반포 18차만의 이야기가 아니고 강남 압구정3구역, 상계주공 5단지에서도 분담금은 이슈가 되고 있다.
조합원들은 기존 평수보다 줄이는 데도 분담금이 수억원에 달한다는 사실에 동의하지 못하고 비상대책위원회를 꾸리는 등 시공사인 포스코이앤씨와 갈등을 겪고 있다.
조합원들 입장에서는 동의하기 어려운게 작년 2월에 시공사와 공사 계약을 맺었을 때 협의한 평당 공사비가 958만원(총액 795억원)으로 그리 낮은 수준의 금액이 아니었는데 불과 1년 만에 부담금이 큰 폭으로 상승했기 때문에 조합원 입장에서는 충분히 반발이 나올 수 있다.
한편에서는 일대일 재건축으로 건설된 단지 중 가장 유명한 래미안 첼리투스의 사례를 가져오기도 한다. 래미안 첼리투스는 460세대였던 이촌동 렉스아파트를 일대일 재건축 해서 2015년 준공한 아파트이다. 당시 5억 7,000만원이라는 엄청난 분담금을 냈지만 결과적으로 고층화와 고급화에 성공하면서 분담금 대비 수배에 이르는 차익을 낼 수 있었다. 래미안 첼리투스의 사례를 봤을 때 10년 전의 물가와 지금의 물가를 비교하면 10억원 규모의 분담금이 불가능 한 금액은 아니라는 의견도 있다.
사업성 분석 – 좋지 않다
위와 같은 분담금 속에서 재건축의 사업성이 있는지 주변 시세를 통해서 분석해본다.
신반포 18차 337동 포스코 오티에르는 전용 42, 전용 53, 전용 97이 주력 평수인데 전용 53(16평)의 물량이 가장 많다. 전용 59, 전용 84가 보편적인 시장에서 전용 59와 84가 없는 점은 다소 아쉽다. 전용 53(16평)이 있는 주변 아파트를 찾아본다.
얼마 전 분양을 마친 메이플자이에 전용 52제곱미터 매물이 있다. 메이플자이의 전용 52제곱미터 매물의 호가는 23억에서 25억원에 형성되어 있다.
신반포 18차 337동의 전용 50 매물 호가는 현재 16억 8,000만원에서 18억원에 형성되어 있다. 전용 50에서 전용 53을 신청할 경우 분담금이 6억 3,200만원이니, 16억 8,000만원에 매수하면 총 투자금액은 23억 1,200만원이다. 인근 메이플자이의 시세와 비슷함을 확인할 수 있다.
신반포 18차 337동이 한강변이고 래미안 첼리투스처럼 브릿지가 있는 타워형의 멋진 신축 아파트가 될 것이기는 하나, 세대수가 작고 역과 거리가 멀다는 단점이 있다. 반면 메이플자이는 2,000세대가 넘는 대단지, 초역세권에 더블역세권, 신세계백화점 등과 가깝다는 입지 상의 장점이 있다. 메이플자이의 가격을 다소 높게 보는 게 옳다. 이렇게 되면 현재 신반포 18차 337동의 투자 매력은 크게 떨어진다. 같은 값이면 메이플자이를 사는 게 낫다는 의미다.
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