앞서 다뤘던 공공정비사업과 공공주도정비사업이 문재인 정부 시절 추진된 정비사업 공급이라면, 신속통합기획과 모아타운은 오세훈 시장이 취임한 후 추진된 정책들이다. 실제로 공공정비사업인 공공재개발과 공공재건축, 공공주도정비사업인 3080은 2021년을 기준으로 신규 지정이 멈춰있는 상황인 반면 신속통합기획과 모아타운은 수시 신청을 받으며 지금도 꾸준히 추진되고 있다. 사업성이 높다고 평가되는 여의도 아파트나 압구정 아파트 재건축 사업도 신속통합기획으로 추진되고 있는 상황이다. 이번 글에서는 신속통합기획과 모아타운의 특징을 살펴보고 각각 어떤 점이 같고 다른지 정리해봤다.
신속통합기획
신속통합기획은 오세훈 시장이 취임하며 시작된 사업이다. 전임 시장이 도시재생사업에 집중하여 도시정비사업을 적극적으로 진행하지 않았던 것에 반해, 오세훈 시장은 도시정비사업을 적극적으로 지원하고 있다. 실제로 정비사업을 가로 막고 있었던 ‘주거정비지수제’ 를 폐지하여 재개발을 활성화시키겠다는 의지를 보였다.
신속통합기획은 2021년 1차 공모를 받아 후보지를 선정해 발표했으며, 이어서 2022년 2차 공모를 받아 후보지를 발표했다. 2023년 5월부터는 신속통합기획 후보지를 수시모집으로 받고 있다.
정비사업 > 신속통합기획 > 선정구역 > 1차 선정구역 (seoul.go.kr)
신속통합기획의 특징은 민간이 주도로 추진하는 정비사업이지 공공정비사업이 아니라는 점이다. 주민이 주체가 되는 민간 재개발재건축이지만, 서울시가 기본계획 기획 단계부터 참여해 정비구역까지 지정되는 시간을 2년으로 단축시킨다는 게 핵심이다. 서울시가 민간재개발 사업의 서포터가 되어 정비계획 수립단계부터 신속한 사업추진을 지원하는 제도라고 할 수 있다.
신속통합기획을 통해 복잡한 사업 추진 절차를 간소화하고 사업 절차에서 인센티브를 부여받을 수 있는 장점이 있다. 신속통합기획에 부여되는 인센티브는 2종 일반주거지역 규제를 완화하고 3종 주거지역 내 35층 규제를 적용하지 않으고 주변 요구를 고려한 다양한 생활 SOC를 조성하는 것이다.
신속통합기획 대상은 법령이나 조례상으로 재개발 정비구역 지정 요건에 맞으면서 토지등소유자 30% 이상이 구역 지정을 희망하는 지역이다. 재개발 정비구역으로 지정되려면 아래 조건을 만족해야 한다.
필수요건 – 사업면적이 10,000제곱미터 이상이고, 노후하다고 판단된 건축물이 전체 건축물 수의 3분의 2 이상
선택요건 – 아래 요건 중 1개 이상 충족
- 도로에 건축물이 얼마나 접해있는지(주택접도율 40% 이하)
- 개발이 불가능한 소규모 필지가 얼마나 있는지(과소필지 40% 이상)
- 일정 면적(1헥타르) 내 건축물이 얼마나 많은지(호수밀도 1헥타르 당 60호 이상)
- 노후하다고 판단된 건축물의 총 면적이 얼마나 되는지(노후연면적 3분의 2 이상)
※ 주택접도율 : 폭 4m 이상 도로에 4m 이상 접한 건축물의 비율
※ 과소필지 : 토지면적이 90제곱미터 미만인 토지
※ 노후건축물 : 철근 콘크리트 건축물은 건축된 지 20~30년 이상, 그 외 건축물은 건축된 지 20년 이상 경과된 건축물
참고로 재개발 조건에서는 마지막 조건인 노후도 조건을 맞추기가 제일 힘들기 때문에 이 부분을 유의해서 살펴야 한다.
신속통합기획 후보지로 선정되면 해당 후보지가 언제 지정되었는지에 따라 권리산정기준일이 적용된다. 권리산정기준일 이후에는 지분쪼개기와 같은 방법으로 조합원 자격을 인정받을 수 없고 건축허가도 제한된다. 1차 후보지로 선정된 지역의 권리산정기준일은 2021년 9월 23일이며, 2차 후보지로 선정된 지역의 권리산정기준일은 2022년 1월 28일이다. 갭투자 방지를 위해 신속통합기획 후보지로 지정된 곳은 토지거래허가구역으로도 지정된다. 토지거래허가구역으로 지정되면 토지 거래 시 구청장의 허가를 받아야 하며 실거주 목적 외 거래가 제한된다.
모아타운
모아타운은 소규모 개발 지역을 ‘모아 모아서’ 마치 대단지를 짓는 것 같은 효과를 얻자는 취지에서 나온 정책이다. 소규모 재개발 형태인 가로주택정비사업이나 소규모 주택정비는 7층 이하로 층수가 낮고 지하주차장이나 생활시설을 넣을 수 없다는 단점이 있었다. 그래서 이런 소규모 정비사업들을 한 그룹으로 모아서 층수 및 용적률을 완화하거나 용도지역을 상향해 층수를 높이고 공원이나 지하주차장 등 생활시설도 넣자는 목적으로 만들어진 것이 바로 모아타운이다.
모아타운의 장점은 지정 조건이 노후도 50% 이상이라는 점이다. 노후도 조건이 일반적인 재개발 기준보다 낮게 설정되어 있다. 따라서 노후도가 비교적 낮은 지역에서도 모아타운 형태로 정비사업을 진행할 수 있다. 모아타운 대상지는 100,000제곱미터 미만인 일반주거지역이다.
모아타운 사업의 진행 과정은 아래와 같이 진행된다.
1.모아타운 선정
- 대상지 공모 / 대상지 제출 / 대상지 평가 / 대상지 선정 및 발표
2. 계획 수립 및 지정
- 관리계획 수립 / 승인 요청 / 주민 공람 공고 / 통합 심의 / 지정고시
3. 사업 시행
- 조합설립 인가 / 통합 심의 / 사업시행인가(관리처분포함) / 이주 및 착공 / 준공 및 입주
모아타운 구역으로 지정되면, 구역 내에서 다양한 형태의 모아주택 사업을 진행할 수 있다. 모아주택 사업의 유형은 자율주택형, 가로주택형, 소규모재건축형, 소규모재개발형 4가지이다.
모아타운의 단점은 소규모정비사업 특성상 분담금이 일반적인 재개발 사업장에 비해 높고, 도로 사이사이에 있는 존치구역을 두고 사업이 진행되기 때문에 준공 이후에도 교통 조건이 개선되지 않는다는 점이다. 또한 투자용으로 접근하기에는 신축으로 완공된 이후에도 세대수가 많지 않은 나홀로 아파트인 경우가 많아 투자 가치가 떨어진다는 것도 아쉬운 점이다.
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