안양에서 기대를 모았던 아파트 중 하나인 아크로 베스티뉴의 분양가가 공개되었다. 그러나 예상보다 높은 분양가로 시장에서 혼란이 일어나고 있다. 이 분양가가 맞냐는 의견부터 해서 분양가가 타당하다는 의견까지 완전히 반대되는 입장들이 대립하는 중이다. 이번 글에서는 실거래가를 기준으로 아크로 베스티뉴의 분양가와 비슷한 지역들을 찾아보면서 아크로 베스티뉴 분양가가 적절한지 분석해보고자 한다. 아크로 베스티뉴에 대한 자세한 분석은 아래 글을 참고하면 된다.
평촌 자이 퍼스니티 분양가 예상 및 아크로 베스티뉴와 비교 분석
아크로 베스티뉴 분양가 확인
먼저 논란이 되고 있는 평촌 아크로 베스티뉴의 분양가를 확인해본다.
아크로 베스티뉴의 전용 59 분양가는 10억 원대, 전용 84의 분양가는 14억 원대이며, 최고층 기준으로는 15억 7,000만 원이다. 전용 84를 기준으로 본다면 평당 분양가는 최고층 기준 4,600만 원이 넘는다. 일단 사람들은 평촌 국평의 분양가가 거의 16억 원에 가깝다는 사실에 충격을 받고 있는 것 같다. 이외에도 아크로 베스티뉴가 행정구역상 호계동이고 평촌신도시에 포함된 지역이 아니라는 점도 분양가에 대한 논란을 키우고 있다. 평촌도 아닌 곳이 16억 원에 가까운 분양가를 받는게 맞느냐는 것이다.
참고로 아크로 베스티뉴는 내년 2월에 입주하는 후분양 아파트로 발코니 확장 비용과 시스템 에어컨 비용 등의 추가 선택 품목 금액이 분양가에 포함되어 있다. 만약 이 아파트가 선분양을 했고 옵션 가격을 따로 받았다면 추가로 들었을 비용은 발코니 확장, 시스템 에어컨, 중도금 이자 등이다. 이를 1억 원 정도로 잡으면 15억 원이 조금 안되는 금액에 분양하는 것이라고도 볼 수 있다. 따라서 이번 글에서는 아크로 베스티뉴가 다른 아파트들과 비슷하게 선분양을 했다고 가정하고, 분양가를 15억원 정도로 두고 분석을 해보려고 한다.
그럼 이 분양가는 과연 정말 놀랄만한 분양가일까?
평촌 지역 아파트 실거래가 확인해보기
우선 평촌의 시세를 살펴보도록 한다.
평촌 기준 신축 아파트인 평촌더샵센트럴시티(2016년, 1,459세대) 전용 84의 올해 실거래가 최고 가격은 12억 8,000만 원이다.
평촌 학원가 인근 구축 아파트인 향촌마을, 귀인현대홈타운 아파트 전용 84는 11억 원 ~ 12억 원의 실거래가를 보이고 있다. 연식과 입지를 감안하면 평촌더샵센트럴시티보다 향촌마을과 귀인현대홈타운 인근이 평촌의 대장 입지라고 할 수 있다.
아크로 베스티뉴의 분양가(15억 원이라고 가정)는 평촌에서 가장 높은 실거래가를 가지고 있는 아파트의 117% 수준이다. 약 17% 정도 비싼 가격이라고 할 수 있다. 신축 공급이 없는 지역에서 기존 신축 아파트보다 9년 더 신축이고, 교통이나 입지면에서 더 나은 지역에 있다면 17% 정도 높은 분양가는 다소 비싸긴 하지만 판단에 따라 받아들일 수도 있는 수준인 듯 싶다.
서울, 수도권 주요 지역 아파트 실거래가와 비교해보기
아실 어플을 통해 추가로 서울과 수도권 인근에서 전용 84 기준 실거래가가 15억 원 전후를 기록하고 있는 지역들의 실거래가를 아크로 베스티뉴의 분양가와 비교해봤다. 아크로 베스티뉴의 분양가는 15억 원으로 가정했다.
강동구 명일동 일대
추후 정비사업으로 인한 기대감이 작용하고 있는 강동구 명일동 일대 구축 아파트의 시세는 아크로 베스티뉴 분양가와 비슷한 수준이었다. 신축과 30년이 넘은 구축 아파트가 가격이 비벼지는 걸 보니 확실히 강동구 명일동 일대의 급지가 평촌보다는 확연하게 높음을 확인할 수 있었다.
송파구 가락동, 문정동 일대
송파구 가락동, 문정동 일대에는 리모델링이나 재건축을 추진하는 아파트들이 많다. 이들 아파트 시세가 아크로 베스티뉴의 분양가와 비슷하거나 조금 더 비쌌다. 송파구 역시 확실히 평촌보다 상급지였다. 평촌 최신축 아파트의 가치가 송파구 가락동, 문정동 일대의 구축 아파트와 비슷하냐가 관건인데 이 점에 대해서는 사람들마다 생각이 다를 듯 싶다.
위례신도시
최근 위례신사선 사업 추진의 불확실성이 높아지면서 위례의 분위기가 좋지 않다. 위례신도시의 실거래가는 아크로 베스티뉴의 분양가와 비슷했다. 아크로 베스티뉴의 분양가가 합리화되려면 평촌 최신축의 가치를 위례신도시 아파트와 동급에 놓을 수 있는지 고민해 봐야한다.
분당신도시
선도지구 발표를 앞두고 마치 폭풍 전야인 것처럼 느껴지는 분당이다. 아크로 베스티뉴의 분양가는 분당의 중하급지 아파트 가격과 비슷했다. 선도지구 이슈로 분당의 가격이 크게 오른걸 실감할 수 있다. 같은 1기신도시이지만 가격은 상대가 되지 않는 모습이다.
마곡지구
최근 각종 오피스와 상업시설 분양으로 핫한 마곡지구이다. 아크로 베스티뉴의 분양가는 전반적인 마곡의 실거래 가격보다 낮았다. 마곡지구의 아파트들도 10년이 넘었다는 걸 감안하면 평촌보다 마곡이 상급지라고 볼 수 있을 듯 싶다.
마포구 공덕역 일대
마포구 공덕역 인근의 구축 아파트 실거래가보다 아크로 베스티뉴의 분양가가 조금 낮았다. 구축이 이정도니 신축은 비교할 필요도 없다.
광교신도시
광교신도시의 대장 취급을 받는 광교중흥S클래스와 광교자연앤힐스테이트 아파트의 실거래가가 아크로 베스티뉴의 분양가보다 조금 더 높았다. 광교는 신도시 내 대장 입지의 아파트 가격이고, 아크로 베스티뉴는 신도시 외곽에 있지만 그나마 입지가 좋은 아파트 가격이라 1:1 비교는 어려워보인다. 대충 아크로 베스티뉴 가격으로 광교신도시 거의 대부분을 갈 수 있다고 보면 될 것 같다.
정리
아크로 베스티뉴의 분양가를 선분양으로 가정하고 낮게 잡았음에도 불구하고, 평촌보다 입지적으로 높은 평가를 받는 지역들의 아파트들과 가격이 겹치는 부분이 있었다. 실제 분양가를 적용하면 겹치는 부분은 더욱 커진다. 비유적으로 표현하면 상급지라는 용의 꼬리가 될 것인가, 평촌이라는 뱀의 머리가 될 것인가를 선택할 수 있는 분양가 수준이었다.
아크로 베스티뉴의 분양가로 급매나 못난이 매물을 노린다면 마포의 구축 아파트나 송파나 강동, 분당의 중하급지 구축 아파트, 위례나 마곡 같은 지역의 아파트를 매수할 수 있었다. 아크로 베스티뉴의 분앙가가 평촌보다 상급지인 지역들과 비빌 수 있는 수준이라고 정리할 수 있다. 아크로 베스티뉴의 분양가가 다른 상급지 지역에 있는 아파트들의 가격을 월등히 추월하는 것도 아니며, 아크로 베스티뉴의 입지가 비록 평촌은 아니지만 비교적 좋은 편에 속하고 고급화에 신경을 썼다는 점을 감안하면 분양가가 다소 비싸기는 해도 터무니 없는 가격까지는 아니라는 생각이 든다.
4호선 길음역 신축 아파트 가격도 15억 원대이다. 평촌이 길음뉴타운보다 못할 것은 없지 않나 싶다.
사실 분양가가 비싸다고 생각해도 별 문제가 없어 보이는 이유는 분양가 논란이 있더라도 아크로 베스티뉴의 완판에는 무리가 없을 것으로 보이기 때문이다. 평촌신도시 내부의 기존 신축과 9년 차이나 나는 신축 아파트이고 고급화 브랜드까지 들어가 있다. 아이가 없다면 평촌이 아니어도 그리 크게 불편한 것도 없다. 평촌신도시에 살고 있으면서 신축, 고급 아파트에 거주하기를 원하는 부자들의 수요만으로도 완판은 충분할 것으로 보인다. 청약 경쟁률이 높지는 않을테지만, 줍줍이 나올 수도 있을테지만 입주 전까지 완판에 성공할 것으로 보인다.
글이 길었다. 한 마디로 정리하면 아크로 베스티뉴의 분양가는 확실히 비싸게 느껴지기는 하지만, 판단에 따라서는 터무니 없는 가격까진 아닐 수 있다는 점이다.