안산은 반월공단 조성과 함께 조성된 계획도시이다. 안산에도 많은 아파트들이 건설되었는데 1기신도시처럼 노후화되면서 다수의 재건축 사업이 진행 중에 있다. 최근 안산 중앙주공 5단지 2구역의 정비사업으로 공급되는 중앙 롯데캐슬 시그니처 분양 공고가 올라왔다. 이번 글에서는 안산 중앙역 인근에서 분양하는 안산 중앙 롯데캐슬 시그니처 아파트의 입지와 분양가, 안전마진과 투자 시 필요 금액 등을 정리해본다.
안산 중앙 롯데캐슬 시그니처 – 개요
- 위치 : 경기도 안산시 단원구 고잔동 674번지 일원
- 규모 : 7개동, 최고 38층
- 세대수 : 1,051세대(이중 511세대 일반분양)
- 타입 : 59A(189세대), 59B(140세대), 59C(182세대)
- 입주예정일 : 2027년 11월
- 용적률 : 279%
- 건폐율 : 16%
- 전매제한 : 당첨자 발표일로부터 6개월
- 실거주 의무 : 없음
- 중도금 대출 이자 지불 방법 : 최대 60%, 이자후불제 적용
- 로얄동 분석
안산 중앙 롯데캐슬 시그니처는 7개 동이 있는데 501동과 507동 전부와 503동, 506동 1호, 3호 라인은 조합원들에게만 배정되었다. 분양하는 동 중 가장 좋은 동은 중앙역과의 거리가 가장 가까운 504동인 것으로 보인다. 사거리와 가까워서 도로 소음은 다소 있을 수 있겠으나 초등학교, 역, 상업지구와 거리가 가깝기 때문이다.
- 평면 분석
평면도를 보면 59A와 59B는 4베이 판상형 방 3개, 거실 1개, 주방 1개, 화장실 2개의 구성이다. 팬트리가 없는건 다소 아쉽지만, 안방에 파우더룸과 드레스룸이 있는 것으로 만족해야 한다. 59C의 경우 꺾여지는 곳에 있는 세대이다. 길쭉한 모양이며 다른 타입과 다르게 안방에 파우더룸이 따로 없다. 가장 매력이 떨어지는만큼 분양가도 가장 저렴하다.
입지
안산 중앙 롯데캐슬 시그니처의 전반적인 입지를 살펴보면 안산 내에서는 입지가 최상급이라고 평가할 수 있다. 안산의 중심지인 중앙역 접근성이 뛰어나기 때문이다. 중앙역 인근에는 안산의 중심상업지구, 관공서, 백화점, 대형마트, 영화관, 오피스 등이 모여있다. 안산에서 진행된 재건축 아파트 중 상당수가 중앙역 인근에 있다는 것만봐도 중앙역 접근성이 안산의 재건축 사업성에 큰 영향을 주고 있다고 볼 수 있다.
안산 중앙 롯데캐슬 시그니처의 교통환경은 매우 우수한 편이다. 안산 중앙 롯데캐슬 시그니처에서 중앙역까지의 거리는 약 700m(도보 10분)이다. 중앙역은 현재 4호선과 수인분당선 더블역세권이며, 2025년 신안산선이 개통되면 트리플역세권이 된다. 신안산선이 개통되면 KTX광명역, 구로디지털단지, 여의도까지 환승 없이 이동할 수 있게 되기 때문에 안산의 위상과 가치를 크게 올려줄 노선으로 기대받고 있다.
안산 중앙 롯데캐슬 시그니처의 생활편의환경도 우수하다. 위에서 살펴봤듯 중앙역 일대에 안산의 주요 상업시설, 관공서, 오피스 등이 집중되어 있기 때문이다. 도보로 영화관, 대형마트, 백화점, 대학병원(고려대안산병원), 주요 상업시설 등을 모두 이용할 수 있다.
계획도시인만큼 주거 환경도 우수한 편이다. 힐스테이트 중앙, 안산센트럴푸르지오 등의 신축 아파트가 인근에 있고 안산천과 안산중앙공원 등의 자연환경과 녹지도 잘 조성되어 있다.
교육환경도 우수하다. 바로 옆 블록에 안산중앙초와 중앙중학교가 있으며 도보로 고등학교까지 통학 가능한 입지이다.
이를 종합해봤을 때 안산 중앙 롯데캐슬 시그니처는 안산 내에서 최상위급 입지를 가진 아파트인 것으로 분석된다.
분양가 및 안전마진
안산 내에서 입지는 최상급이지만, 분양가는 인근 시세와 비슷하게(옵션 포함 시 비싸게) 책정되었다. 안산 중앙 롯데캐슬 시그니처 분양가는 전용 59제곱미터 타입 기준 최저가가 5억 5,800만원, 최고가가 6억 4,240만원이다. 인근 신축 아파트 시세와 분양가를 비교해본다.
안산 중앙 롯데캐슬 시그니처 바로 앞에 있는 아파트인 힐스테이트 중앙과 비교해본다. 힐스테이트 중앙은 2018년에 준공된 1,152세대, 브랜드 역세권 대단지 아파트이며 중앙역이 조금 더 가까워 입지는 여기가 조금 더 낫다. 힐스테이트 중앙 전용 59의 호가는 중층 기준 6억 5,000만 전후로 형성되어 있고 실거래가도 이와 비슷하다. 안산 중앙 롯데캐슬 시그니처의 분양가와 거의 차이가 없는 수준이다. 그러나 안산 중앙 롯데캐슬 시그니처 입주 시기인 2027년을 기준으로 보면 연식차이가 10년 가까이 되기 때문에 이를 반영해서 비교하면 분양가가 다소 저렴하게 나왔다고 볼 수 있다.
두 아파트의 연식 차이로 인해 발생하는 차이를 반영했을 때, 안산 중앙 롯데캐슬 시그니처의 안전마진은 약 5,000만원 정도인 것으로 평가된다.
투자 시 필요 금액
안산 중앙 롯데캐슬 시그니처는 전매제한이 6개월밖에 되지 않는 단지라 보통 수도권 아파트들의 전매제한이 1년임을 감안해보면 단기 투자에 메리트가 있다.
분양권 투자 시
분양권 투자 시 필요 자금은 계약금 10%이다. 심지어 계약 당시에는 1차 계약금 1천만원만 있으면 계약 가능하다(계약금 잔액은 계약 1개월 이내에 납부). 1차 중도금 납부일이 당첨자 발표일 6개월 이후이기 때문에 중도금을 한 번도 내지 않고도 분양권 투자가 가능하다. 투자금도 적고, 전매제한 기간도 짧기 때문에 기본 조건만 보면 분양권 투자에 최적화된 아파트라고 볼 수 있다.
갭투자 시
갭투자를 할 시 필요한 자금은 계약금, 중도금 60%에 대한 대출 이자에 잔금, 취득세 등의 세금을 더한 금액이다. 갭투자에서 중요한 요소가 받을 수 있는 전세보증금 금액인데 안산 중앙 롯데캐슬 시그니처의 전세 시세를 예측해보면, 힐스테이트 중앙의 전세 시세는 현재 전용 59 기준 3억 5,000만원 정도로 형성되어 있고, 4년후 전세 시세를 예측하기는 힘들지만 이 일대 신축이 희소하고 전세가 물가상승률 이상으로는 오를 것이라고 가정하면 최소 4억 ~ 4억 5,000만원 정도로 형성될 것으로 예상된다. 이를 반영한 갭투자 시 필요금액은 약 3억원으로 분석되었다(옵션 하향 시 3억원 이내 가능).
정리
안산 중앙 롯데캐슬 시그니처의 입지, 분양가, 안전마진, 분양권 투자나 갭투자 투자 시 필요한 금액 등을 정리해봤다. 안산 중앙 롯데캐슬 시그니처의 분양가는 주변 시세와 비슷했지만, 연식 차이를 고려하면 다소 저렴하게 책정된 것으로 분석됐다. 과거 분양가가 저렴했던 시절의 청약 분양가와 비교하면 사악한게 맞지만, 이제 새로운 뉴노멀에 적응해야 할 때가 되었다. 더 이상 과거 같은 저렴한 분양가 시대는 오기 힘들어보이기 때문이다. 다만 전용 84가 조합원에게만 배정되고 일반분양으로 나오지 않았다는 점은 아쉽다. 전매제한 기간이 6개월로 짧기 때문에 계약금만 있어도 분양권 투자가 가능하며, 약 3억원으로 갭투자를 할 수 있을 것으로 전망되었다. 안전마진이 크지 않고 향후 부동산 시장 전망이 밝지 않기 때문에 분양권 투자는 리스크가 있어보이고, 입주장까지 보고 갭투자로 접근하거나 안산에 거주하고 있는 실거주자라면 관심을 가져볼만한 청약인 것 같다. 입지가 좋아서 완판에는 무리가 없을 것 같다.
※ 참고 사이트