연말이 다가오면서 지방에서도 아파트 분양이 이어지고 있다. 대전, 울산, 청주, 아산 등에서 분양이 이어지고 있는데 이번 글에서는 지방에서 분양하는 대단지 아파트인 영주자이 시그니처의 입지와 분양가, 안전마진, 투자가치, 투자 시 필요 자금에 대해서 분석해보고자 한다.
영주자이 시그니처 – 개요
- 위치 : 경상북도 영주시 상망동 산 78-1번지 일원
- 규모 : 8개동, 최고 27층
- 세대수 : 763세대
- 타입 : 84A(415세대), 84B(42세대), 84C(166세대), 102(67세대), 117(73세대)
- 난방 방식 : 개별 난방
- 입주예정일 : 2026년 11월
- 용적률 : 199%
- 건폐율 : 13%
- 전매제한 : 없음
- 실거주 의무 : 없음
- 중도금 대출 이자 지불 방법 : 최대 60%, 무이자 적용
- 청약 자격 : 영주시 또는 경상북도, 대구광역시 거주자
- 물량 배정 : 전용 84(가점 40%, 추첨 60%) / 전용 102와 117(추첨 100%)
- 평면 정보 : 영주자이 시그니처>세대안내>평면정보 (xi.co.kr)
입지
영주자이 시그니처가 있는 경상북도 영주시는 인구가 10만명 정도인 지방의 소도시이다. 영주의 위치를 보면 북쪽에는 소백산맥을 넘어 충청북도 단양, 남쪽에는 안동, 동쪽에는 봉화와 영양, 서쪽에는 예천과 문경이 있다. 경계를 접한 도시들을 모두 영주의 배후지역이라고 봤을 때 인구수는 대략 40만명 정도 된다. 구미시나 서울 동작구 정도의 인구이다. 아파트의 수요를 뒷받침해줄만한 인구 여력은 크지 않다고 볼 수 있다.
영주자이 시그니처는 영주시 상망동과 하망동의 경계지역에 위치한 영주상망 도시개발구역으로 지정된 곳이다. 영주는 서천 서쪽의 가흥동 일대 택지가 개발되면서 이쪽으로 개발의 축이 이동중인데, 영주자이 시그니처는 가흥동과 반대편에 자리한다. 영주자이 시그니처 바로 앞에는 2007년에 입주한 600세대 규모의 영주상망동코아루 아파트가 있으며, 하망동 일대에는 5층 이내의 저층 아파트 단지가 3~4개 추가로 있는 상황이다. 영주자이 시그니처 뒤쪽으로는 얕은 구릉지가 펼쳐져 있고, 단지 앞쪽으로는 영주 시내로 들어가거나 우회도로로 나갈 수 있는 메인 도로인 원당로와 영동선 철로가 지난다.
영주자이 시그니처에서 영주시내까지는 차로 약 4km, 10분 정도가 소요되는 거리이다. 인구 10만의 소도시에서는 버스 이용도 가능은 하지만, 자차가 없으면 이동이 매우 불편하다. 대도시와는 다르게 대중교통 등의 교통 편의성이 입지 평가에 거의 고려되지 않는 이유이다.
교육 환경을 살펴본다. 지방 소도시는 초품아 아파트도 찾아보기 힘들다. 시내에 있는 초등학교가 2~3곳에 불과하기 때문이다. 영주자이 시그니처 역시 가장 가까운 초등학교가 영주중앙초등학교로 영주자이 시그니처에서 1.5km 거리에 있다. 도보로 통학이 불가능한 거리는 아니지만, 초등학생 입장에서 걸어서 통학하기에는 부담되는 거리이다. 초등학교는 그나마 나은 편이다. 중학교와 고등학교는 2km 이상 떨어져있어서 도보로 통학이 불가능하다. 이를 의식했는지 시행사에서 2년동안 영주중앙초까지 셔틀버스 운행 조건을 내걸었다.
생활편의환경 역시 대도시에 비하면 보잘 것 없다는 표현이 딱 맞다. 걸어서 이용할 수 있는 편의시설은 편의점이나 작은 규모의 할인마트 정도밖에 없다. 간단한 외식을 한 번 하려고 해도 아파트 상가에서 해결이 안 되고 영주시내까지 나와야 한다. 시내로 나오면 롯데리아, 버거킹, 스타벅스(예정) 등의 프랜차이즈 매장과 홈플러스와 롯데시네마가 있어서 쇼핑과 영화 관람을 할 수 있다. 10분 거리인 영주시내까지만 나오면 그럭저럭 기본적인 생활 편의는 누릴 수 있는 상황이다. 지방 소도시의 가장 큰 문제점은 의료다. 영주시 역시 150병상 규모의 영주적십자병원이 시내에서 가장 큰 병원이다. 더 큰 병원으로 가려면 안동, 그 이상의 병원으로 가려면 대구나 서울로 가야한다.
영주 내의 일자리는 그리 많지 않은 편이다. 영주에 있는 유명한 공장으로는 SK계열사인 SK머터리얼즈, SK쇼와덴코의 공장이 있고, KT&G의 담배 공장이 있다. 이외에는 작은 식품이나 생활용품 제조 공장, 곡물 가공, 이 지역의 특산물인 인삼이나 인견 제조 공장 정도만 있다.
영주에서 서울까진 버스로 2시간 40분, KTX로는 1시간 40분 내외가 소요된다. 영주가 경상북도이기는 하나, 경상북도 최북단에 위치하고 있고 중앙고속도로 및 중앙선 KTX 이용 가능한 지역이라 서울 접근성은 경북에서는 최상급인 편이다.
분양가와 안전마진
영주자이 시그니처의 분양가는 전용 84의 경우 최저 4억 800만원에서 최고 4억 3,800만원으로 책정되었다. 전용 102의 최고가는 5억 2,500만원, 전용 117의 최고가는 5억 9,900만원이다.
각종 비용 인상으로 지방 소도시의 국평 분양가도 4억원이 넘어가는 상황이다. 영주자이 시그니처의 분양가가 적정한지 영주시내 신축 아파트 가격들과 비교해본다.
영주가흥더리브스위트엠은 2021년에 입주한 831세대 주상복합 아파트이다. 현재 네이버부동산 매물 기준 30건이 넘는 매매 매물이 나와 있으며, 전용 84의 호가는 저렴한 가격이 4억 1,000만원 전후로 형성되어 있다. 영주자이 시그니처의 분양가보다 저렴하며, 옵션 가격을 포함할 시 더 저렴해진다. 가흥동이 상망동보다 버스 터미널, 영주역, 영주 중심가와 더 가깝고 최근 신축 빌라 등이 들어서면서 개발되는 지역임을 고려했을 때 영주가흥더리브스위트엠의 입지가 영주자이 시그니처보다 상급지라고 볼 수 있다. 입지가 좋지 않음에도 가격이 더 비싸게 책정되었다는 의미다. 대신 영주가흥더리브스위트엠은 주상복합이고 연식이 영주자이 시그니처보다 5년 더 나간다는 단점이 있어서 이 점은 고려해야 한다.
이번에는 같은 아파트인 영주아이파크와 비교해본다. 영주아이파크는 428세대 규모의 아파트로 2025년 입주 예정이다. 영주 시내의 개발 구역 중 하나인 휴천 개발구역에 위치한다. 영주아이파크의 전용 84 분양권 호가와 실거래가는 4억원 전후로 형성되어 있다. 서향인 저렴한 매물은 3억원대에 매물이 올라와 있는 상황이다. 영주자이 시그니처의 분양가보다 3,000만원 더 저렴하며, 최대 옵션 포함 시 약 1억원 정도 더 저렴하다.
영주에 있는 신축 아파트의 시세를 봤을 때 영주자이 시그니처의 분양가는 매우 비싸게 책정되었다. 분양의 메리트가 전혀 없어 보인다. 영주에서 실거주 목적의 아파트가 필요하다면, 영주아이파크나 영주가흥더리브스위트엠을 매수하는게 더 나을 수 있겠다는 생각이 든다. 분양가가 비싸게 책정되었기 때문에 안전마진은 없다. 변수는 영주 지역의 신축 공급이 많지 않다는 점인데 곧 인구 10만이 깨질 것이 확실시 되는 지역에 신규 주택 수요가 얼마나 될지는 미지수다.
청약 및 투자 시 필요 금액
영주자이 시그니처의 분양가에 발코니 확장과 모든 옵션 비용을 포함한 총 금액은 84A 기준 약 4억 9,600만원이다. 참고로 영주자이 시그니처의 중도금 대출은 무이자로 진행되기 때문에 중도금 이자는 포함하지 않았다. 중도금 무이자 혜택 시 중도금 60% 대출, 4.5% 이자 적용을 가정 할 때 약 1,650만원의 비용을 아낄 수 있다.
영주자이 시그니처는 전매제한 기간이 없다. 분양권 거래를 바로 할 수 있어서 계약금만 있어도 분양권 투자는 가능하다. 그러나 위에서 언급했듯이 굳이 추천하지는 않는다. 갭투자를 하는 경우는 거의 없겠지만, 한다고 치면 영주자이 시그니처 인근의 아파트인 영주상망코아루의 전세가율인 70%를 적용한다고 봤을 때, 전세 시세를 3억원 정도로 예상해볼 수 있다. 이 경우 갭투자에 필요한 금액은 약 1억 9,600만원이다(옵션 하향 시 더 적은 비용으로도 가능).
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