연말과 연초에 수원권에서 분양 공고 두 개가 올라왔다. 영통역자이 프라시엘과 매교역 펠루시드가 오늘 글의 주인공이다. 이번 글에서는 영통역자이 프라시엘과 매교역 팰루시드의 입지와 분양가, 투자 가치, 안전 마진을 비교해본다. 결론부터 이야기하면 두 아파트 모두 분양가가 저렴하지 않아서 투자용으로는 적절치 않아 보인다는 것이다.
영통역자이 프라시엘과 매교역 팰루시드 – 개요
영통역자이 프라시엘 (xi.co.kr)
- 위치 : 경기도 용인시 기흥구 서천동 335-2번지 일원
- 규모 : 6개동, 최고 23층
- 세대수 : 472세대
- 타입 : 84A(201세대), 84B(109세대), 84C(107세대), 84D(35세대), 100(20세대)
- 입주예정일 : 2026년 12월
- 용적률 : 239%
- 건폐율 : 18%
- 전매제한 : 당첨자 발표일로부터 6개월
- 실거주 의무 : 없음
- 중도금 대출 이자 지불 방법 : 최대 60%, 이자후불제 적용
매교역 팰루시드 (raemian.co.kr)
- 위치 : 경기도 수원시 권선구 세류동 817-72번지 일원
- 규모 : 32개동, 최고 15층
- 세대수 : 2,178세대(일반분양 1,234세대)
- 타입 : 48A(22세대), 48B(9세대), 59B(62세대), 59C(108세대), 71A(196세대), 71B(45세대), 84A(676세대), 84B(58세대), 101(58세대)
- 입주예정일 : 2026년 8월
- 용적률 : 229%
- 건폐율 : 22%
- 전매제한 : 당첨자 발표일로부터 1년
- 실거주 의무 : 없음
- 중도금 대출 이자 지불 방법 : 최대 60%, 이자후불제 적용
영통역자이 프라시엘과 매교역 팰루시드 – 입지 비교
영통역자이 프라시엘
아파트 이름은 영통역이지만, 아파트가 있는 곳의 행정구역은 수원이 아니라 용인이다. 길 하나만 건너면 수원이라 생활권은 수원생활권이라고 볼 수 있다. 용인보다는 영통이라는 브랜드가 낫다고 판단했는지 아파트 이름에 영통을 넣었다.
수인분당선 영통역 역세권이다. 영통역 3번 출구까지 거리로 약 600m(도보 10분) 떨어져 있다. 영통역에서 강남역까지는 환승 한 번에 51분, 수서역까지는 환승 없이 49분이 소요된다. 가까운 거리는 아니지만 이동 가능한 거리이기는 하다. GTX-A 용인역이 생기는 수인분당선 구성역까지는 13분이 소요된다. 올해 6월 GTX-A 용인역이 개통하면 수서까지는 환승 시간 포함 30분 이내로 갈 수 있을 것으로 보인다.
청명IC를 통해 용인서울고속도로, 수원신갈IC를 통해 경부고속도로 진입이 편한 위치다.
생활편의환경을 보면 영통 생활권을 공유할 수 있는 입지라 비교적 우수한 편이다. 영통 중심부에 있는 홈플러스, 롯데마트는 도보로 이용 가능한 거리에 있고, 이마트 트레이더스는 차로 5분 거리에 있다. 덕영대로만 건너면 영통 먹자골목이 있어서 슬세권을 누릴만한 입지다.
교육환경은 초품아는 아니지만 초등학교가 가깝다. 용인이라 학구를 따른다면 400m 거리에 있는 서천초등학교로 가야한다. 길 건너 영일초등학교가 있지만 여긴 수원 학구이다. 생활권은 수원 영통 생활권이라 할 수 있지만, 행정권역으로 따지면 엄연히 용인시 관할이고 용인 서천마을과 동질성이 강하다.
영통지구가 인접해 있어 영통지구 내에 있는 녹지인 살구골공원, 반달공원 등을 공유할 수 있고 서천지구 내에 있는 서천 생태공원 등의 녹지도 이용 가능하다.
영통역자이 프라시엘 입지를 정리하면 영통은 아니지만 영통 생활권을 공유할 수 있는 신축 역세권 아파트라고 할 수 있다. 적당한 생활편의시설 환경과 교육환경, 자연환경 등을 갖추고 있으나 단지 규모가 작고 행정구역이 용인이라는 점이 아쉽다고 할 수 있다.
매교역 팰루시드
매교역 팰루시드는 마지막으로 남은 수원 구도심 대규모 재개발 사업지로 예전부터 투자자들의 관심이 높았던 곳이다. 매교역 팰루시드라는 이름보다 권선6구역으로 더 유명할 정도로 수원 재개발 대장주였다.
아파트 이름에서 알 수 있듯이 수인분당선 매교역 초역세권 아파트이다. 매교역에서 수원역까지는 한 정거장에 불과하고 수원역에는 GTX-C가 정차할 예정이다. GTX-C가 개통하면 수원역에서 양재역까지는 22분, 삼성역까지는 25분이면 이동할 수 있기 때문에 매교역에서 40분 내외면 강남권에 도착할 수 있게 된다. 현재 기준 매교역에서 강남역까지는 지하철로 58분, 신도림역까지는 51분, 여의도역까지는 1시간 5분이 소요된다. 영통역자이 프라시엘보다 서쪽에 있기 때문에 강남까지는 시간이 조금 더 걸리고 대신 서울 서남부지역 접근성은 더 나은 편이다.
생활편의환경은 우수한 편인데 서쪽으로는 경기도 최대 상권인 수원역 상권이, 동쪽으로는 수원시청역 주변 인계동 상권이 발달했기 때문이다. 두 곳 모두 지하철 한 정거장 거리로 인접해있다. AK플라자, 롯데백화점, 롯데마트, 홈플러스, 이마트, 버스터미널 등이 모두 반경 2km내에 있다.
계획적으로 개발된 택지지구가 아니기 때문에 대규모 아파트 단지가 많은 지역 치고는 녹지 공간이 부족한 편이다. 부족한 녹지 공간을 수원천, 올림픽공원이 보조해주고 있다.
교육 환경을 보면 도로 하나만 건너면 아파트 입구에서 150m 거리에 권선초등학교가 있어서 초품아급 입지를 자랑한다. 중학교와 고등학교도 도로 하나만 건너면 있는 옆 단지인 매교역 SK뷰 아파트 내에 수원중과 수원고가 있어 가깝다.
무엇보다 수원 구도심 재개발 사업으로 이 일대에 12,000세대의 아파트가 들어서게 되어 주거환경도 크게 개선되었다.
매교역 팰루시드의 입지를 정리해보면 수원 구도심에 재개발로 공급되는 초역세권 대단지 브랜드 아파트라고 할 수 있다. 생활편의시설도 주변에 많고 학교도 가깝고 수원역 GTX 호재도 누릴 수 있는 배후지역이다. 영통역자이 프라시엘과 비교해보면 입지 자체는 여러 면에서 매교역 팰루시드가 조금 더 낫다고 볼 수 있다.
영통역자이 프라시엘과 매교역 팰루시드 – 분양가와 안전마진 비교
입지 자체가 차이가 나는 만큼 분양가에도 가격이 반영되어 있다. 전용 84 최고 가격 기준 영통역자이 프라시엘의 분양가가 매교역 팰루시드보다 3,000만원 정도 낮다. 시장에서는 두 아파트의 분양가를 보고 두 번 놀랐는데 한 번은 매교역 팰루시드가 예상보다 비싸게 나와서였고, 다른 하나는 영통역자이 프라시엘의 가격이 매교역 팰루시드와 큰 차이가 없어서였다.
두 아파트의 분양가를 주변 시세와 비교해본다.
매교역 팰루시드
먼저 매교역 팰루시드를 살펴본다. 매교역 팰루시드는 주변에 비교 단지가 명확해서 시세 계산이 쉽다. 길 건너편에 역세권 대단지 브랜드 아파트인 매교역 푸르지오SK뷰와 비교해보면 적정 가격을 평가할 수 있다. 매교역 푸르지오SK뷰는 2022년에 준공된 3,603세대의 대단지 아파트이다. 매교역 팰루시드보다 1,000세대 이상 큰 단지이지만 연식 차이가 4년 나고 브랜드가 삼성물산 래미안에 비해 다소 밀린다. 이런 요인들을 반영하면 매교역 팰루시드보다는 살짝 낮게 평가된다.
매교역 푸르지오SK뷰 전용 84의 시세와 실거래가를 보면 9억에서 11억까지 스팩트럼이 다양하게 분포되어 있다. 가격 차이가 크게 나는 이유는 단지가 크다보니 동별로 입지 차이가 크게 나기 때문이다. 매교역에 가까운 남쪽에 있는 동들이 역에서 먼 북쪽에 있는 동들보다 1억 정도 가격이 비싸다. 평균적으로 보면 전용 84의 경우 10억 내외에 시세가 형성되어 있다. 실거래가는 117동 6층이 23년 11월에 9억 1,000만원에 거래됐는데 로열동은 아닌 것으로 봐서 실제 시세는 이보다 높다고 볼 수 있다. 호가와 실거래가를 반영해서 매교역 푸르지오SK뷰의 적정 가격을 9억 5,000만원 정도로 볼 때 매교역 팰루시드는 이보다 비쌀 것으로 전망되기 때문에 분양가 8억 8,000만원은 시세와 비교하면 적당하다고 볼 수 있다. 단, 발코니 확장과 중도금 이자, 옵션 등을 포함할 시 가격 차이가 같거나 더 비싸지기 때문에 분양가가 저렴하게 나왔다고는 보기 힘들다.
청약 경쟁률도 분양가가 저렴하지 않아서였는지 미달이 나지는 않았지만 높게 나오지는 않았다. 수십 대 일로 마무리 된 서울 지역 청약에서도 줍줍이 나오는 걸 보면 매교역 팰루시드도 조만간 높은 확률로 줍줍이 나올 것으로 보인다.
영통역자이 프라시엘
다음은 영통역자이 프라시엘이다. 영통역 인근에는 신축 아파트가 없기 때문에 시세 비교를 할만한 아파트가 마땅하지 않다. 이 아파트와 그나마 입지와 연식으로 가장 비슷한 아파트는 바로 아래에 있는 용인서천효성해링턴이다. 2017년에 준공된 458세대 규모의 아파트이다. 연식은 9년 차이, 세대수는 비슷하다. 이 아파트는 전용 84가 없고 전용 74만 있는데 전용 74의 시세와 실거래가가 6억원 정도이다. 이를 전용 84로 환산하면 6억 5,000만원 정도이다. 영통역자이 프라시엘의 분양가가 2억원 정도 비싸다. 9년이라는 연식 차이를 감안하더라도 비싸다.
영통 생활권보다는 망포 생활권인 망포역 역세권 아파트인 힐스테이트 영통과도 비교해본다. 2017년 준공되었고 2,140세대의 대단지 브랜드 아파트이다. 전용 84의 실거래는 23년 12월 9억 5,000만원 이내로 이루어졌고, 현재 호가는 로열동, 로열층 기준 9억원 후반대에 올라와 있다. 영통역자이 프라시엘의 분양가보다 1억원 정도 비싸지만 발코니 확장, 중도금 이자, 옵션 비용 등을 감안하면 큰 차이가 없다고 봐야한다.
힐스테이트 영통의 장점은 대단지, 주변 주거환경이라고 볼 수 있고 영통역자이 프라시엘의 장점은 영통 생활권 공유 가능, 9년 차이 나는 신축으로 보여진다. 어떤 것에 가중치를 두느냐에 따라 평가는 달라질 수 있지만, 영통역자이 프라시엘의 분양가 자체는 저렴하지 않다는데는 모두가 동의할 것 같다.
정리
두 아파트의 특징과 장점, 단점을 정리해본다.
영통역자이 프라시엘
- 영통역세권에 영통 생활권 공유 가능
- 영통 인근 희소한 신축 아파트임
- 최고 23층으로 고층에서 조망 가능
- 4베이 3면 발코니 판상형 구조로 서비스 면적 넓음
- 행정구역이 수원이 아니라 용인임
- 500세대 미만으로 단지 규모가 작아 커뮤니티 시설 부족함
- 주변 주거환경이 매교역 팰루시드에 비해 떨어짐
매교역 팰루시드
- 매교역 초역세권 2,000세대 이상 대단지임
- 수원역, 인계동 상권 공유가능해 생활편의환경이 우수함
- 주변 12,000세대 아파트 입주로 주거환경 쾌적함
- GTX-C 수원역 수혜 가능지역임
- 4베이 아닌 3베이 평면이라 구조가 아쉬움
결론적으로 매교역 팰루시드나, 영통역자이 프라시엘이나 모두 분양가가 저렴하지 않아서 안전마진은 없다. 두 아파트 모두 주변 아파트의 전세가율이 50% ~ 60% 남짓이라 갭투자를 하기에도 투자금이 4억원 이상 들어가기 때문에 매력적이지는 못하다. 그나마 영통역자이 프라시엘이 전매제한이 6개월밖에 되지 않아서 프리미엄을 노린 단기 투자 용도로는 더 나을 수는 있다. 그러나 위에서 말했듯 안전마진이 없기 때문에 지금보다 아파트 시장이 더 좋아질 것이라는 전망이 없다면 투자를 결정하기 쉽지 않아보인다. 장기적으로 보고 시간을 무기로 실거주로 접근한다면 나쁠게 없어 보이지만, 투자용으로는 분양가가 너무 높아서 고민을 해봐야 할 것 같다.
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