남양주에 들어서는 3기신도시인 왕숙신도시의 본청약이 시작된다. 본청약의 1번 타자는 공공분양으로 진행되는 A1블록과, 신혼희망타운으로 조성되는 A2블록이다. 뒤이어 공공지원 민간분양인 B1, B2블록의 청약도 대기 중이다. 이번 글에서는 이번에 공개된 왕숙신도시 A1블록의 분양가를 보면서 안전마진을 분석해본다. 먼저 왕숙신도시 A1블록이 어디에 있고 어떤 입지적 특징을 가지고 있는지부터 살펴본다.
왕숙신도시 A1블록 – 개요
왕숙신도시 A1블록의 대략적인 개요는 다음과 같다.
- 위치: 경기도 남양주시 왕숙 공공주택지구 A1블록
- 규모: 8개 동, 최고 25층
- 세대수: 629세대(사전청약: 490세대, 특별공급 105세대, 일반공급 34세대)
- 분양 평형: 59A, 59B
- 시공사: 대광건영(브랜드 – 로제비앙) 외
- 규제: 분양가상한제 적용, 전매제한 3년, 실거주의무 없음
- 입주 예정 시기: 2028년 8월
- 기타: 자산 및 소득 기준 충족해야 함, 무주택자만 청약 가능
왕숙신도시 A1블록 – 입지
기본적으로 A1블록은 왕숙신도시에서 북쪽 끝에 위치한다. 왕숙신도시 중심부보다는 북쪽에 조성되는 진접2지구와 더 가깝다. 실제 생활권 역시 왕숙신도시와 진접2지구가 중복될 가능성이 높다.
왕숙신도시 A1블록의 입지를 교통, 교육, 생활환경, 자연환경 측면에서 분석해 본다.
교통
교통 환경으로 보면 왕숙신도시 변두리지만 나쁘지 않은 환경이다. 서울 강동구에서 왕숙신도시까지 연장되는 9호선 연장선인 강동하남남양주선의 종착역인 950정거장이 A1블록에서 도보 10분 거리에 들어서기 때문이다.
950정거장은 4호선과도 환승되는 더블 역세권이 될 계획이기 때문에 왕숙신도시 A1블록 역시 더블역세권을 이용할 수 있는 아파트라고 볼 수 있다.
유료도로이기는 하지만 진접터널과 별내터널을 통하면 서울 노원까지 신호 없이 갈수 있고, 구리포천 고속도로를 통해 중랑, 광진, 강동 등 서울 동부지역까지 빠르게 이동할 수 있는 입지이다. 신도시 외곽이기 때문에 되려 다른 지역으로 오가기에는 더 편한 위치라고도 볼 수 있다.
교육
반경 500m 이내에 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교가 모두 계획되어 있다. 추후에 학생 수 등의 문제로 계획대로 학교가 들어서지 않을 수도 있지만 일단 계획 자체는 그렇다. 학교가 가깝다는 점은 아파트 입지에서 굉장히 중요한 요소이다. 이점에서도 왕숙신도시 A1 블록은 입지가 꽤나 괜찮은 편이다.
생활환경
단지 바로 옆으로 꽤 큰 자족시설 부지가 마련되어 있다. 자족시설에는 지식정보산업센터 같은 건물들이 들어설 수 있는데, 지산에는 일자리와 상업시설이 주로 들어오기 때문에 아파트 입장에서 그리 나쁜 시설들은 아니다(지산의 부족한 주차 공간으로 인한 주차 문제 때문에 불편할 수는 있다). 왕숙신도시 외에 진접2지구의 인프라도 공유할 수 있는 곳이기 때문에 생활환경 역시 신도시 외곽인 것 치고는 나쁘지 않을 것으로 보인다.
자연환경
3기신도시의 최대 장점 중 하나가 이 자연환경이다. 설계 당시부터 녹지 비율을 높여서 설계했기 때문에 단지 주변으로 녹지가 정말 많다. 당장 근린공원만 해도 2개나 보이고, 녹지를 통해 학교로 이동할 수 있을 것으로 보이며, 왕숙천 접근성도 좋아 천변 산책로나 자전거 도로도 편하게 이용 가능한 입지이다.
종합적으로 봤을 때 왕숙신도시 A1블록은 신도시 변두리에 있다는 입지적 한계는 가지고 있지만, 교통이나 교육, 생활 및 자연환경 측면에서는 변두리 치고 상당히 괜찮은 환경을 가지고 있다고 볼 수 있다.
왕숙신도시 A1블록 – 안전마진 분석
왕숙신도시 A1블록의 분양가는 전용59 기준 약 4억 5,000만원으로 책정되었다.
여기에 발코니 확장, 시스템 에어컨 설치, 기타 옵션을 추가하면 4억 8,000만원 정도가 나온다. 3년 전인 2022년에 진행했던 사전청약 당시 추정 분양가가 약 3억 7,000만원이었으니 분양가만 7,000만원, 약 22%나 올랐다. 3년간 공사비가 얼마나 많이 올랐는지 단적으로 알 수 있는 부분이다. 분양가가 많이 올랐기 때문에 안전마진도 상대적으로 줄었지만, 그래도 결과만 먼저 이야기하면 안전마진은 있는 편이다.
안전마진을 확인하기 위해 왕숙신도시와 인접해 있는 별내와 다산의 아파트를 가져와 비교해본다.
별내신도시 – 별내퍼스트포레
별내신도시에서 비교적 신축인 4호선 별내별가람역 인근 아파트인 별내퍼스트포레(2022년, 380세대)를 살펴본다.
이 아파트의 전용55 실거래가는 2025년 6월 11층 기준 5억 8,500만원이다. 전용59로 가정하면 6억 초반 정도라고 볼 수 있겠다. 4호선 별내별가람역까지 도보 10분 정도 걸리는 위치지만, 별내신도시 외곽에 자리하고 있다는 점에서 왕숙신도시 A1블록과 유사한 점이 있다.
그러나 A1블록과는 다르게 학교가 멀고 9호선도 바로 이용할 수 없는 입지이다. 세대수도 작고 2028년 입주하는 A1블록과는 연식도 6년 차이가 나게 된다.
이런 이유로 인해 왕숙신도시 A1블록이 별내퍼스트포레보다는 높은 가격을 가질 것이라고 예상한다. 따라서 왕숙신도시 A1블록의 안전마진은 최소 1억원 이상 확보된다(6억 초반 – 4.8억 = 약 1억 내외).
다산신도시 – 다산e편한세상자이
이번에는 다산신도시의 8호선 다산역 역세권에 있는 아파트인 다산e편한세상자이(2018년, 1,685세대)를 살펴본다.
이 아파트의 전용59 실거래가는 2025년 6월 17층 기준 7억 8,000만원이다. 확실히 별내보다는 다산이 상급지라는 것을 바로 확인할 수 있다. 그럼 왕숙과 다산은 어떨까?
다산신도시는 8호선으로 잠실과 연결되어서 강남 접근성이 꽤나 좋아졌다. 다산역에서 강남역까지 환승 한 번에 40분 정도 소요가 된다. 왕숙신도시 A1블록과 가까운 950정거장(풍양역)에서 9호선을 타고 신논현역까지 걸리는 시간은 아직 정확히 알 수 없지만 약 50분 정도로 예상된다. 다산역은 비록 환승을 해야하긴 하지만 물리적인 거리 자체가 왕숙신도시 북쪽 지역보다 8km나 더 강남과 가깝다.
8km면 광교에서 분당 미금, 판교에서 용인 수지까지 거리이다. 부동산 급지를 바꿔버릴 수 있는 꽤나 먼 거리라고 볼 수 있다. 따라서 왕숙신도시 북쪽 지역이 비록 9호선을 통해 강남과 직결된다는 장점이 생기는 곳이기는 해도, 다산의 급지를 뛰어 넘기는 쉽지 않을 것으로 보인다(물론 왕숙신도시 남쪽 GTX-B 노선을 이용할 수 있는 지역은 이야기가 다를 수 있다.
따라서 왕숙신도시 A1의 상방은 다산역 인근 전용59 시세보다 낮다고 볼 수 있다.
결과적으로 왕숙신도시 A1의 적정 가격은 6억 ~ 7억 정도로 예상되며, 이에 따른 안전마진은 최소 1억 원에서 최대 2억 원 정도로 보인다. 스프레드가 이렇다는 것이고, 실제로는 1억 내외가 되지 않을까 생각한다.
마무리
지금까지 왕숙신도시 A1블록의 입지와 안전마진에 대해서 분석해봤다.
왕숙신도시 A1블록은 2028년 입주 예정인데, 9호선 강동하남남양주선은 아직 착공에 들어가지도 못했다. 지금 착공한다고 해도 입주 시기에 개통할 수 있을지 미지수인데, 아직 착공조차 못했으니 입주를 하고도 최소 3~4년 이상 기다려야 지하철을 이용할 수 있게 될 것으로 보인다.
입주 후에 지하철 노선이 개통되는 일은 대부분의 신도시에서 나타난 일이다. 판교도 그랬고 광교도 그랬고 동탄도 그랬다. A1블록이 시범단지 같이 신도시에서 초기에 분양하는 아파트이기 때문에 신도시 내에 제대로 된 교통망이나 생활 인프라가 구축되기 전에 입주를 하게 된다. 이에 따른 불편함은 상당할 것으로 보이며 입주자는 이를 다소 감당할 마인드가 필요할 것으로 보인다.
그러나 이 기간을 견뎌내면 신축, 역세권, 초품아, 자연환경이 어우러진 꽤나 괜찮은 거주 여건이 마련될 것임은 분명해 보인다.
청약 공고 일찍 확인하는 방법(ft. 국가보훈부, 중소벤처기업청)