러닝을 하면서 보는 동네 풍경이 꽤나 재미있다. 지난 번에는 동네에 걸린 경기도 광주시에 있는 협동조합 민간임대아파트에 대해 알아봤다. 이번 글에서는 새롭게 발견한 현수막에 적힌 용인시에서 추진 중인 협동조합 민간임대아파트 중 하나인 용인 헤센시티 아파트에 대해서 살펴본다.
용인 헤센시티 개요
용인 헤센시티에 대해 기본적인 정보부터 살펴본다. 우선 용인 헤센시티는 1차와 2차로 나누어서 조합원을 모집하고 있다. 1차와 2차로 나눠져 있으나 단지는 하나인 것으로 보인다.
- 위치: 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 일대
- 세대수: 1,139세대(1차 498세대, 2차 641세대)
- 평형: 59, 74
- 규모: 지하 2층 ~ 최대 지상 20층
- 참고자료: 용인남곡 동원베네스트 헤센시티
용인시 남곡2지구 지구단위계획에서 H4와 H5 블록으로 계획된 곳에 자리한다. 현재 남곡2지구 지구단위계획에서 계획된 H1, H2, H3블록에는 경남아너스빌디센트 1~3단지가 건설되었다. 현재 입주장이 펼쳐지고 있는데 안타깝게도 마피가 평균 5,000만 원 정도로 형성되어 있다.
그것도 그럴 것이 주변에 정말 아무 것도 없다. 물류창고 몇 개 빼면 일자리도 없고, 초등학교는 대로 건너 양지면 중심부에 있어서 거의 1km를 걸어가야 한다. 용인 처인구 시가지까지는 7km나 떨어져 있다. 지하철은 당연히 없고 17번 및 42번 국도와 영동고속도로 양지IC가 유일한 교통망이다. 양극화가 심해지고 있는데 아무리 수도권 신축이라도 이정도 입지면 사람들이 관심이 없는 건 당연하다.
이와 같은 입지적 특징은 인근에 있는 용인 헤센시티에도 적용된다.
용인 헤센시티 현재
용인 헤센시티는 현재 1차 498세대에 대한 회원 모집은 완료된 상황이라고 말하면서 2차 641세대에 대한 조합원을 모집 중에 있다.
이 아파트는 협동조합형 민간임대주택이라서 지금 모집하고 있는 것은 협동조합 조합원을 모집하고 있는 것이지 아파트 분양 계약서를 작성하거나 민간임대계약서를 작성하는 것이 아님을 우선 알아야 한다.
용인시청에서 올린 자료에 의하면, 현재 용인 헤센시티 사업은 지구단위계획은 설정되어있으나, 지구단위계획 변경 결정이 필요한 상황이다.
이를 위해 2024년 8월 헤센시티 1차 부지인 H5 블록에 대한 지구단위계획 변경 주민제안서가 접수되었지만 모종의 이유로 회송되었다. 현재 2024년 12월 다시 헤센시티 2차 부지인 H4 블록과 1차 부지인 H5 블록에 지구단위계획 변경에 대한 주민제안서가 접수된 상황이지만 수용 여부는 여전히 불투명하다.
정리해보면 용인 헤센시티는 현재 지구단위계획 변경이 이루어지지 않은 상황이며, 사업계획 승인 역시 이루어지지 않았고, 임차인 모집신고도 없는 상황이다. 홍보 자료를 보면 전부다 ‘예정’ 투성이이다. 저 중에 하나라도 제 스케줄대로 진행이 안되면 사업은 고스란히 다 밀린다. 2028년에 입주하려면 지금 분양을 받아서 착공에 들어가야 한다. 아래 타임라인은 사실상 허구다.
인허가가 중요한 건설 사업에서 제대로 된 인허가가 하나도 이루어지지 않았음을 알 수 있다(지구단위계획 설정도 안된 경기광주역 라온프라이빗 드림시티보다 낫긴 하다).
경기광주역 라온프라이빗 드림시티 – 사기여부 검증, 투자 시 주의점(ft. 시청의 경고)
홍보 자료를 보면 SK반도체 공장이랑 삼성반도체 공장이 아파트 바로 옆에 있는 것처럼 그려놨다. 그러나 과장 광고다. 용인 헤센시티가 있는 양지면에는 반도체 공장 계획이 없다. 보다 남쪽에 있는 원삼면과 이동읍에 용인 반도체 클러스터와 시스템 반도체 클러스터 예정지가 있다. 두 곳 모두 용인 헤센시티에서 직선거리로 10km 남짓 떨어져 있는 곳이다. 다분히 사람을 낚으려는 의도가 불순해보인다.
믿음을 주지 못하는 내용이 하나 더 있는데 용적률 관련 내용이다. 지구단위계획에서는 용적률 200% 이하가 적용되는데 홍보자료에서는 용적률이 226%나 된다. 지구단위계획 변경을 통해 해결해보려고 하는 것 같은데 일단 지금 상황에서는 허위 광고로 볼 수 있는 부분이다.
용인 헤센시티 – 분양가 현실성과 투자가치 검증
위의 분석을 통해 용인 헤센시티 민간임대아파트의 조합원이 되는 것은 리스크가 큰 투자라는 것을 알 수 있다. 제대로 된 인허가도 나지 않은 사업에 조합원으로 참여하는 것이기 때문이다. 자본주의 사회에서 리스크가 크다는 의미는 수익성도 커야 함을 뜻한다. 하이 리스크 하이 리턴이니 말이다. 그럼 용인 헤센시티의 가격은 얼마나 경쟁력이 있는지 분석해본다.
현재 용인 헤센시티에서는 평당 900만 원대로 거주할 수 있음을 장점으로 내세우고 있다. 전용 59를 2억 원대에, 전용 74를 3억원 대에 거주할 수 있다고 홍보하는 중이다. 용인에서는 마지막 900만 원대 가격임을 어필하는 중인데 과연 사실일까?
이건 사실 분석이 필요 없는 과장과 사기이다. 임대가격이라면 모를까 진짜 분양 가격을 평당 900만원 대로 해준다면 말도 안된다. 왜냐하면 국토교통부에서 고시하는 아파트 표준형 공사비가 평당 700만원 대이기 때문이다. 표준형 공사비는 말 그대로 최소한의 공사비이다. 기본이 평당 700이고 여기서 더 올라갈 일만 남는다. 공사비를 최소인 평당 700만 원으로만 잡아도 전용 59(계약면적 126 기준) 공사비만 2억 6,700만 원이다.
분양가를 2억 원대로 끊으려면 땅값이 3,000만원 정도여야 한다. 전용 59인 24평 아파트의 대지지분을 10평으로 잡고 계산을 해본다. 용인의 땅값이 평당 300만원이어야 간신히 건설비와 땅값만으로 2억 원대가 된다.
그런데 2025년 3월 현재 경상북도 안동에서 분양하는 아파트의 땅값이 평당 300만원이다. 용인의 땅값이 안동보다 비싸다는 것을 감안하면 전용 59가 2억 원대라는 가격은 말도 안되는 가격이라는 것을 알 수 있다. 여기다가 금융비용에 마진까지 붙어야하는데 2억 원대로는 택도 없다.
아래 자료에서는 10년 후(2038년) 확정분양가로 10년 후 3억 6,400만 원을 제시하고 있는데 역시나 말도 안 된다. 현재 분양해도 가격이 3억 6,400만 원을 넘어갈 것이 뻔하다. 10년 뒤에 저 가격으로 분양을 할 수가 없다.
아까도 확인해봤지만, 바로 옆에 있는 아파트인 경남아너스빌디센트 전용 84가 마피가 5,000만 원 내외가 붙은 3억 후반 대에 가격이 형성되어 있다. 평단가로는 1,100만 원 수준이다. 향후 물가상승률을 감안하면 평당 900만 원대라는 용인 헤센시티의 분양가가 얼마나 허황되는지 알 수 있다.
정리
자본주의 시장에서 리스크가 적고 수익률이 높은 좋은 투자 물건이 아무 노력도 하지 않고, 아무 연줄도 없는 나에게까지 온다는 것은 사실상 불가능한 일이다. 대부분 내게 먼저 다가오는 투자 제안은 그리 매력적인 투자가 아닐 가능성이 훨씬 높다고 봐야한다. 매력적인 투자라면 투자를 권유하는 사람이 먼저 투자하는 것이 논리적으로 맞지 않은가? 그가 투자를 포기하고 나에게 권한다는 것은 그리 매력적인 투자처가 아니라는 반증이다.
용인 헤센시티에 대해 살펴본 결과 높은 리스크만 확인할 수 있었다. 수익성을 확인해보려고 해도 객관적인 데이터를 믿을 수 없어서 평가가 불가능했다. 협동조합형 민간임대아파트는 아무리 봐도 지역주택조합과 사업 추진 형태가 비슷하다. 신기루 같은 허상을 제시하면서 조합원을 모으고 사업을 추진한다. 그러나 제대로 인허가도 받지 못한 사업이 적기에 추진이 될리 없다. 사람들 사이에 갈등이 생기고 경제적으로 손실을 보게 된다. 시청이나 구청에서도 이를 알기에 위험성을 경고하는 공고를 올린다(법적으로 위법은 아니기에 하지 말라고 금지는 못한다). 이런 상황에서도 굳이 꾸역꾸역 조합원이 되는 사람들이 있다.
부디 더 나은 투자처를 찾아 투자하시기를 바라본다.
