계절이 바뀌고 기온이 내려가면서 뜨거웠던 청약 열기도 조금씩 시들고 있다. 서울에서 흥행 속에 청약이 마무리되었던 아파트에서 하나 둘씩 줍줍 소식이 들려오고 있다. 이런 상황에서 인천 영종도에서 이름이 다소 생소한 아파트 하나가 분양을 앞두고 있다. ‘운서역 대라수 어썸에듀’라는 이름의 아파트인데 대라수건설이라는 곳이 시공하는 아파트이다. 참고로 어썸에듀는 아파트 주변으로 인천과학고와 인천국제고가 있어서 붙인 이름이다. 이번 글에서는 운서역 대라수 어썸에듀 아파트의 입지와 분양가, 안전 마진, 갭투자 필요 비용 등을 분석해본다.
운서역 대라수 어썸에듀 – 개요
- 주소 : 인천광역시 중구 운서동 3085-4(영종하늘도시 A14블록)
- 세대수 : 311세대(5개 동, 최고 20층)
- 입주예정 시기 : 2026년 8월
- 용적률 : 미공개
- 건폐율 : 미공개
- 세대당 주차대수 : 미공개
- 평면 : 84A(106세대), 84B(151세대), 84C(54세대)
- 시공사 : 대라수건설
- 전매제한 : 최초 당첨자 발표일로부터 3년(기간내 소유권이전 등기시 해제)
- 실거주의무 : 없음
- 기타 : 분양가상한제, 대규모택지개발지구 적용
입지
아파트 이름에서 보듯 운서역을 강조하고 있지만, 운서역과 거리가 1.4km(도보 21분)나 되는 역세권이라고 보기에는 어려운 입지이다. 버스를 타도 정류장까지 걸어가는 시간, 버스 기다리는 시간 등을 더하면 빨라도 15분 내외가 소요된다.
주변 환경을 보면 북쪽 블록에는 신축 유승한내들 아파트가 건설 중이고, 서쪽 블록의 공터에는 아직 아파트 건설 계획이 없다. 동쪽은 산이며, 남쪽에는 단독주택 지구가 자리한다. 단독주택 지구를 지나는 메인도로 주변으로 김밥집, 빵집 등의 프랜차이즈와 소규모 자영업 편의시설들이 위치한다. 좀 더 규모가 큰 상권을 찾는다면 운서역 주변으로 나가야 한다. 더 큰 상권이나 대학병원을 찾는다면 영종대교나 인천대교를 건너 청라나 송도로 가야한다. 영종도를 다룰 때마다 하는 이야기지만 영종도는 섬 내부에 백화점이나 마트, 병원 등의 편의시설이 많이 부족한 지역이다.
신도시답게 학교 접근성은 괜찮은 편이다. 초등학교는 약 300m 거리에 건설이 예정된 학교가 하나 있고, 중학교와 고등학교도 반경 500m 이내에 하나씩 있다.
섬이지만 섬 안쪽에 있기 때문에 바다뷰와는 거의 상관이 없는 아파트이다. 일부 고층 세대에서는 멀리 바다가 보일 수는 있으나 그게 바다인지 잘 느껴지지 않을 정도의 거리(직선거리로 약 2.3km)에 있다.
종합해보면 영종도 전체적으로는 거주민 영종대교와 인천대교 통행료 면제, 제3연륙교 건설, 제2공항철도, 공항철도와 9호선 직결 사업 예정 등의 호재가 있지만, 그럼에도 아직 교통과 생활환경적으로 불편한 점이 많은 곳이라고 할 수 있다. 운서역 대라수 어썸에듀 역시 여기서 크게 다르지 않다.
관련된 참고자료는 아래와 같다.
9호선 공항철도 직결 문제 해결 – 호재 지역.. : 네이버블로그 (naver.com)
영종대교, 인천대교 통행료 무료와 무료 통행 .. : 네이버블로그 (naver.com)
제2공항철도 – 추진 상황과 노선도, 효과 : 네이버 블로그 (naver.com)
평면
운서역 대라수 어썸에듀는 311세대 모두 전용 84로만 이루어져 있다. 84A, 84B, 84C 세 가지 평면을 간단하게 살펴본다.
평면에 있어서는 최선을 다 한 것으로 보인다. 84A와 84B는 4베이 판상형 구조이며, 84C도 완벽한 판상형 구조는 아니지만, 4베이 형태를 가지고 있다. 드레스룸과 팬트리 등 전용 84에 기본적으로 있어야 할 것은 있는 구조이다.
분양가
운서역 대라수 어썸에듀의 분양가는 최저 4억 5,100만원에서 최고 5억 1,500만원으로 책정되었다.
계약금 10%는 계약 시 1,000만원을 납부한 후 1개월 이내에 차액을 납부하는 구조이며, 중도금은 10% 6회, 잔금은 입주 시 30%이다. 발코니 확장 공사비도 840만원 ~ 940만원 사이이며 별도로 부담해야 한다.
중도금 대출은 최대 분양가의 60%까지 가능하고, 중도금 이자는 3.8%까지는 분양자가 이자후불제로 납부하고, 이 이상의 금리로 부과되는 이자는 시행사가 부담한다. 중도금 이자를 3.8%로 계산하면 입주 시까지 약 1,800만원이 나온다.
옵션 비용과 취득세까지 포함한 운서역 대라수 어썸에듀의 총 분양가는 약 5억 9,000만원이고, 주변의 전세 시세를 고려했을 때 필요한 갭투자 비용은 약 3억 1,000만원이다(중도금 60 모두 대출 가정 시).
참고로 옵션 비용은 84A 기준 고급형으로 최대한 선택했을 가격이며, 전세 가격은 현재 운서역 대라수 어썸에듀와 가장 가까운 아파트인 운서SK뷰스카이시티의 전세 시세를 참고했다. 현재 운서SK뷰스카이시티의 전세 세는 3억원 전후로 형성되어 있다. 운서SK뷰스카이시티와 입지 차이가 크지 않지만, 영종도에 공급되는 아파트가 많고 브랜드나 아파트 규모에서 밀리기 때문에 전세가가 이 이상으로 형성되기는 어려울 것으로 예상된다.
안전마진과 투자가치
운서역 대라수 어썸에듀가 분양가상한제가 적용된 단지이기는 하나, 옵션과 발코니 확장 비용을 제외한 순수 분양가만 5억원 이상으로 책정되어서 분양가에서 메리트가 전혀 없는 상황이다. 당장 위에서 살펴본 아파트인 운서SK뷰스카이시티의 전용 84의 매매 호가가 4억 3,000만원 전후이다. 연식 차이도 4년 밖에 안 나고, 브랜드나 세대수에서는 운서역 대라수 어썸에듀가 크게 뒤쳐진다. 지금 현재 분양가라면 운서역 대라수 어썸에듀를 실거주용으로 분양받을 이유가 없다. 더 저렴한 가격에 운서SK뷰스카이시티를 바로 사서 살면 되기 때문이다.
실거주에 부적합하니 투자용으로도 투자하기 부적합하다. 분양가 5억, 갭투자 비용 3억이면 영종도보다 더 상급지에 갭투자가 가능하기 때문에 굳이 영종도에 갭투자를 할 이유가 없다. 영종도에 투자할 거라면 3억이 아닌 1억 5,000으로도 투자할 수 있는 아파트들이 많고 많다.
결과적으로 운서역 대라수 어썸에듀의 안전마진은 없고, 오히려 마이너스에 가깝다. 투자 가치 역시 현재로써는 없다. 아주 큰 폭의 미분양이 예상되기 때문에 이런 아파트에 청약통장을 쓰는 일은 없어야겠다.
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