청약홈에 독특한 공고가 하나 올라와서 살펴보기로 한다. 이 아파트가 독특한 이유는 분양가가 1억도 되지 않는 7,131만원이기 때문이다. 고분양가 시대에서 어떻게 1억도 안되는 아파트가 청약홈에서 분양을 할 수 있는지 그 비밀을 살펴보기로 한다. 이 글의 주인공은 원주 세경5차 아파트이다.
원주 세경5차 아파트
청약홈에 올라온 원주 세경5차 아파트에 대해서 간단하게 살펴본다.
- 위치: 강원도 원주시 단구동 1588-3
- 준공: 2001년
- 규모: 최고 15층, 총 4개동
- 세대수: 595세대(이중 177세대 일반분양)
- 평형: 전용 59 단일 평형
- 전매제한: 없음
- 실거주의무: 없음
- 입주예정일: 2024년 10월 부터
- 기타 특징: 분양전환 종료 후 잔여세대 일반분양, 중도금 대출 지원 없음, 재당첨제한 없음, 국민주택기금 잔액 약 914만원 남음.
- 해당지역: 입주자모집공고일(6.27.목) 기준 원주시 거주자
- 시공사: 세경건설 – 세경그룹 (saekyung.co.kr)
이 아파트는 2001년에 준공된 아파트이다. 민간건설국민임대주택으로 건설되었고, 입주 당시에는 모두 임대주택으로 입주했다. 이후 분양 전환을 신청한 사람은 추가로 돈을 더 내고 등기를 쳤고, 나머지 사람들은 기존처럼 임대로 거주 중이다. 현재 임대로 거주 중인 임차인이 분양 전환을 포기한 177세대가 이번에 일반분양 청약으로 공급되는 것이다.
지난 달 판교에서 나온 공가세대 공급과 똑같다고 볼 수 있다. 단, 판교는 입주 후 10년 정도 지난 아파트였고, 원주 세경5차는 입주 후 20년이 넘었다는 게 다소 차이점이다.
판교 공가(산운마을 13단지, 원마을 12단지) 청약 – 시세 차익과 최소 필요 금액 분석 (landstockbiz.com)
원주 세경5차 아파트의 경우 국민주택으로 공급될 시 잡히는 세대당 융자금이 2024년 5월 기준 약 914만원 정도 남아있어서 청약에 당첨될 경우 이 대출을 승계해야 한다.
현재 임차인이 살고 있기 때문에 임차인의 임대차 계약이 종료되어야 실제 거주를 할 수 있는 상황이다. 144세대의 입주 날짜가 동호수에 따라 제각기 다르다는 의미다. 이래저래 재미있는 청약이라 할 수 있다.
입지
원주 세경5차 아파트가 있는 곳은 원주의 단구동이라는 곳이다.
단구동은 2000년대 중반에 개발된 원주의 택지개발지구이다. 택지개발지구여서 주변 도로가 바둑판식으로 깔끔하게 놓여있고 학교와 주거지역, 상업지역이 확실하게 분리되어 있는 모습이다.
최근에는 시청로 남쪽, 중앙고속도로 북쪽 사이 땅에 신축 아파트들이 우후죽순 들어서고 있다. 원주단구내안애, 원주자이센트로 등의 신축 아파트가 들어섰거나 입주 예정이다.
원주 세경5차 아파트는 구축이지만, 주변 환경은 실거주 면에서는 괜찮은 편이다.
초품아 아파트이며 도서관도 가깝고 중학교도 멀지 않아 교육 환경이 우수하다. 주변에 규모는 작지만 소규모 학원가도 위치해 있다. 고등학교가 다소 먼 것을 제외하면 교육면에서 단점은 없다. 중심상업지역도 도보로 이용할 수 있는 거리에 있고 단구근린공원, 여성가족공원, 박경리문학공원, 단관공원 등 녹지도 많다. 지방이니 교통 환경은 크게 중요하지 않지만, 남원주 IC가 멀지 않아 도로 교통 환경도 괜찮은 편이다.
원주 세경5차 아파트는 입지적으로 교육, 자연환경, 생활편의면에서 딱히 부족함이 없는 곳이라 할 수 있다.
분양가와 플피 갭투자
원주 세경5차 아파트의 분양가는 전용 59제곱미터가 7,131만원이다.
20년이 넘은 구축 아파트이기 때문에 가격이 낮게 책정되었다. 아마 서울이나 수도권 요충지였으면 땅값이 있고 재건축 기대감이 있어서 같은 구축이어도 분양가가 이보다 훨씬 높게 책정되었겠지만, 원주는 지방이고 주변에 아파트를 공급할 빈 땅이 많아서 구축 아파트 가격 방어가 되지 않는다. 원주만의 특징은 아니고 지방 중소도시 부동산 시장의 전형적인 모습이다.
그럼에도 전용 59 제곱미터의 분양가가 7,000만원 수준이라는 건 매력적으로 느껴진다. 실제 주변 시세를 봐도 그렇다.
같은 원주 세경5차의 매물 호가가 1억 500만원 ~ 1억 1,000만원에 올라와 있다. 당장 같은 아파트를 30% 이상 싸게 살 수 있다는 의미다.
원주 세경5차 – 네이버페이 부동산 (naver.com)
이 아파트가 놀라운 건 돈 한 푼 들이지 않고, 아니 아예 돈을 받고 아파트 분양을 받을 수 있다는 점이다.
원주 세경5차 아파트의 전세 호가는 9,000만원 ~ 1억원 수준이다. 전세 가격이 청약홈에 올라온 분양가보다 2,000 ~ 3,000만원 더 비싸다. 청약을 받고 해당 주택을 전세로 내놓으면 분양가격보다 20% ~ 30% 더 많은 현금을 확보할 수 있다. 물론 세입자의 전세 보증금이 내 돈은 아니기 때문에 온전한 수익은 아니다. 이렇게 확보한 자금을 다른 곳에 새롭게 투자할 수 있다는 게 매력적인 것이다.
이런 매물들을 모아간다면 결론은 두 가지다. 집값이 떨어지면 망한 전세 사기꾼이 되는 것이고, 집값이 오르면 성공한 부동산 투자자가 되는 것이다.
정리
투자자 입장에서는 아쉽겠지만, 원주 세경5단지 청약의 경우 무주택세대구성원만 청약 자격이 주어진다. 원주에 계속 거주할 예정이면서 청약통장을 따로 활용할 계획이 딱히 없는 무주택자 입장에서는 할만한 청약이라는 생각이 든다. 구축이기는 하지만 안전마진이 확실하기 때문이다.
청약을 받아서 실거주로 살아도 좋고, 비과세 요건만 채워서 팔아도 2년에 기타 부대비용 등을 제외하고도 2,000만원 이상의 수익은 낼 수 있을 것으로 보인다. 지방이라 매도가 생각보다 어려울 수 있다는 리스크가 있지만 실거주를 염두한다면 큰 문제는 되지 않을 듯 싶다.