이문4구역 부동산으로 임장을 다녀왔다. 부동산 사장님이 좋은 매물이 있다며 하나를 추천해주셨다. 사장님의 설명을 들어보니 정말 좋아보이는 매물이었다. 연락처를 남겨놓고 집에 돌아왔고, 집에서 정보들을 엮어서 심층 분석을 해보았다. 매물 분석을 통해 이문4구역 재개발 투자 시 확보할 수 있는 안전마진이 얼마나 되는지 분석해본다. 먼저 이문뉴타운에 대해 간단하게 알아본다.
이문뉴타운
이문4구역은 이문뉴타운 구역 중 하나로 외대앞역 동쪽과 중랑천 서쪽에 있는 이문동 86-1번지 일대 지역을 재개발하는 사업이다. 이문뉴타운은 이문1구역, 2구역, 3구역, 4구역으로 나눠서 추진 중이며 이문2구역은 구역 해제 이후 다시 사업이 추진되고 있다. 이문1구역은 래미안라그란데, 이문3구역은 이문아이파크자이로 분양을 진행중이며, 이문4구역은 롯데건설과 현대건설 컨소시엄에서 시공한다. 남쪽에 있는 휘경 1~3구역과 함께 이문동 일대는 17,000여 세대의 대단지 아파트 촌으로 재탄생할 예정이다.
이문4구역 – 개요
- 위치 : 서울특별시 동대문구 이문동 86-1번지 일대
- 세대수 : 3,628세대
- 규모 : 22개동, 지하 5층 ~ 지상 40층
- 조합원수 : 1,440명
- 일반분양 : 1,260세대
- 용적률 : 317%,
- 현재 단계 : 사업시행인가 후 관리처분인가 준비 중(2024년 상반기 중 관리처분인가 예정), 조합원 평형 신청, 감정평가 모두 끝난 상황임.
- 준공 및 입주 : 2028년 하반기 ~ 2029년 상반기 예정
- 입지
이문4구역은 평지에 조성되는 대단지, 역세권, 초품아 아파트라는게 장점이다. 지금은 초등학교가 없지만, 이문동 삼익아파트 남쪽에 초등학교가 개교할 예정이다. 중랑천이 가까워 중랑천 산책로를 편하게 이용할 수 있다는 장점도 있다. 1호선 건너편이 외대와 경희대가 있는 대학가라 기본적인 상권도 잘 갖추어져 있다. 교통, 생활편의, 교육환경, 공원 등의 입지 밸런스가 잘 갖춰진 곳이라고 할 수 있다.
단, 이문4구역은 1호선, 경의중앙선, 경춘선, 중랑천으로 둘러싸인 섬 같은 곳에 있어서 다른 지역과의 연결성이 떨어지고 철도 소음과 분진에 노출된다는 점, 강남 접근성이 다소 떨어진다는 단점이 있다. 강남 접근성은 청량리역에 GTX-C가 정차하면 다소 개선될 여지가 있으나 지금으로썬 강남역까지 가기 위해 환승을 최소 두 번 해야하는 번거로움이 있다.
이문4구역 투자 매물 분석
- 매물 종류 : 다가구주택(지하1층 ~ 2층)
- 평형 신청 : 전용 84 신청
- 조합원 분양가 : 약 8억 5,000만원
- 매매가 : 9억 9,000만원
- 감정평가액 : 9억 4,000만원(9,000만원 환급 예상)
- 프리미엄 : 5,000만원
- 기전세 : 보증금 3,000만원 / 월세 130만원
- 특이사항 : 현 소유주 점유개정으로 거주(전세보증금 5억원 설정), 월세 130만원은 이주 전까지 현 소유주가 받는 조건
재개발의 경우 초기 투자금(초투)이 적을수록 프리미엄이 높게 형성되고, 초기 투자금이 높을수록 프리미엄이 낮게 형성되는 모습을 보인다. 초기 투자금이 적은 매물에 프리미엄이 많이 붙는 이유는 투자금이 적기 때문에 투자자들의 수요가 높기 때문이다. 초기 투자금이 많으면 아무래도 투자가 가능한 매수자의 범위가 줄어들기 때문에 높은 프리미엄을 받기 어렵다.
이 매물 역시 감정평가액이 9억 4,000만원에 달하는 만큼 무거운 매물이다. 그러나 초기 실투자금은 4억 6,000만원(취득세와 복비 포함 시 약 5억원)으로 투자할 수 있다. 이문4구역의 평균적인 프리미엄이 2억 중반에서 3억 정도로 형성되어 있는데, 이 매물의 프리미엄은 5,000만원 밖에 되지 않기 때문이다. 거기다 점유개정 형태로 계약이 진행되기 때문에 이주가 시작되어 이주비 대출을 받기 전까지 이자를 아낄 수도 있다는 장점이 있다. 무엇보다 프리미엄이 다른 매물에 비해 2억원 정도 저렴하다는게 최고 장점인 매물이라고 할 수 있다.
※ 점유개정이란 쉽게 이야기해서 현재 집 주인이 집을 팔고 그 집에 전세로 들어가서 사는 것을 의미한다. 재개발에서 점유개정 시 보증금은 이주비 대출을 받아 지급하는 경우가 많다.
위 계약의 잔금일을 2024년 6월, 이문4구역의 입주가 2028년 12월이라고 가정하고 총 투자금을 계산해보면 아래와 같다.
- 계약금 : 1억원
- 잔금 : 3억 6,000만원
- 취득세 및 복비 : 4,000만원
- 이주비 대출(5억 3,000만원)에 대한 이자(48개월 간) : 금리 4% 시 8,500만원, 금리 3.5% 시 7,400만원(이주비 대출에 대한 이자는 이자 후불제 적용)
- 환급액 : -9,000만원
- 총 투자금액 : 10억 1,400만원 ~ 10억 2,500만원
공사비가 다소 올라서 조합원 분양가가 5% 오른다고 가정하면 환급액은 약 5,000만원 정도로 줄어들고, 10% 오른다고 가정하면 환급액은 거의 없어진다. 이 경우 총액은 10억 5,000만원에서 최대 11억원 초반대까지 증가할 수 있다.
참고 : 이문4주택재개발 조합 사무실 – 네이버 지도 (naver.com)
주변 시세와 비교
서울 신축 전용 84를 10억 초반에 살 수 있다는 건 딱 봐도 저렴해보인다. 실제로 이문뉴타운에 있는 아파트들의 시세와 비교해보고 안전마진이 얼마나 되는지 살펴본다.
휘경2구역에 들어선 휘경SK뷰(2019년, 900세대) 전용 84의 경우 11억원 정도로 시세가 형성되어 있다. 이문4구역 아파트와 연식 차이가 10년이나 나는데 가격은 오히려 더 비싸다. 현재 기준 최소 1억원, 향후 시간 가치를 반영하면 최대 2억원까지도 안전마진을 볼 수 있다.
다음은 이문1구역에서 공사 중인 래미안라그란데(2025년, 3,069세대)와 비교해본다. 래미안라그란데 전용 84 시세는 11억원 중반에서 12억원으로 형성되어 있다. 이문4구역 재개발 투자보다 1억원에서 1억 5,000만원 정도 더 비싸다는 걸 확인할 수 있다.
이를 종합해 봤을 때 프리미엄 5,000만원인 이문4구역 9억 9,000만원짜리 다가구 주택 매물의 안전마진은 최소 1억원에서 최대 2억원 이상 정도로 생각해 볼 수 있다.
리스크
재개발 투자이기 때문에 투자에 대한 리스크는 있다.
현재 이문4구역 내에서 비대위 활동이 있거나 하지는 않지만, 예상치 못한 변수로 사업 진행이 더뎌지거나 중단될 가능성이 없지는 않다. 시간이 길어질수록 재개발 투자자는 손해를 볼 가능성이 높다. 공사비 증액 이슈도 남아있다. 기존에 제시된 조합원 분양가에서 추가로 가격이 오르게 된다면 그만큼 얻을 수 있는 수익은 줄어든다. 금리 이슈도 있다. 금리가 인하될 가능성이 높다는 전망이 우세하지만, 금리 인하 흐름이 더뎌지거나 만에 하나 금리가 다시 상승 기조를 타게 된다면 이자 부담이 커져 수익성이 악화될 수 있다. 마지막으로 최대 리스크는 부동산 시장이 안 좋아져 부동산 가격이 내려가는 것이다. 안전마진으로 봤을 때 만약 시세가 10% 하락하면 본전이고, 20% 하락하면 손해를 보게 된다.
투자에는 언제나 리스크가 따르는 법이다. 재개발 투자의 경우 변수가 많아 기축 투자보다 리스크가 높은 편이다. 대신 리스크만큼 더 저렴하게 매수할 수 있다는 장점이 있어서 투자자들의 관심이 계속 이어진다. 관리가 가능한 범위 안에서 리스크를 가지고 투자하는 건 언제든지 충분히 할 수 있는 선택이라고 생각한다.
※ 같이 보면 좋은 글
신길 10구역 남서울아파트 재건축 사업성 분석 – 투자 금액과 안전마진 (landstockbiz.com)