문재인 정부에서 세입자의 안정적인 주거를 보장한다는 명분으로 임대차 3법이 통과되었다. 임대차 3법의 내용은 2+2년 계약갱신청구권 도입, 최대 5% 전월세 상한제, 전월세 신고 의무화이다. 이중 가장 첨예하게 대립한 법안은 2+2 계약갱신청구권이다. 기존 전세 계약 기간인 2년에서 임차인이 계약 연장을 희망할 경우 추가로 2년을 보장해야 한다는 법이다. 임대인이나 임대인의 직계가족이 거주하기 위한 목적이 아니면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없어서 도입 당시 임대인의 소유권을 지나치게 침해한다는 비난과 전세 매물이 잠겨 전셋값 폭등을 유발했다는 평가를 받고 있는 법안이다. 다만 현재는 어느 정도 정착이 되어서 임차인의 주거 안정에 도움을 주고 있다는 평가도 많아지고 있다. 임대차 3법이 도입되고 3년이 넘는 시간이 지나면서 임대차3법과 관련된 소송에 대해 대법원 판례가 속속 나오는 중이다. 이번 글에서는 최근 임대차3법과 관련된 최근 대법원 판결을 살펴본다.
임대차 3법 판례 1 – 계약갱신청구권과 임대인의 거주 갈등
임차인은 계약갱신청구권을 사용하겠다는 의사를 밝혔지만, 임대인은 본인이 들어가서 살 것이기 때문에 집을 비워달라고 했다. 임차인은 나갈 수 없다고 했고 임대인은 법에 보장된 권리를 행사하는 것이니 나가라고 했다. 1심과 2심은 임대인의 권리를 인정했지만, 대법원에서는 임대인의 권리를 인정하지 않았다.
대법원 “계약갱신청구 거절 시 집주인이 ‘실제 거주’ 여부 증명해야” | 세계일보 (segye.com)
재판부는 “실제 거주 사유로 갱신 요구를 거절하려면 집주인 A씨가 이를 증명해야 하는데 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다”며 “이를 충분히 심리하지 않은 원심은 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 판시했다. 대법원 관계자는 “이번 판결은 임대인이 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점의 증명 책임 소재가 임대인에게 있다는 점, 이를 판단하는 방법에 관한 법리를 최초로 명시적으로 설시했다는 점에서 의의가 있다”고 설명했다. 한 마디로 임대인이 계약갱신청구권을 사용하는 임차인을 내보내고 자신이 거주하기 위해서는 임차인에게 본인이 들어가서 살 것이라는 것을 서류 등을 통해 확실하게 증명해야 한다는 점이다. 임대인 입장에서는 굉장히 불리한 판결이라고 할 수 있다. 임대인 입장에서는 전세에 대한 리스크가 올라간 것이기 때문에 리스크에 대한 비용을 부과할 가능성이 높고, 이는 전세 가격 상승을 유도할 수 있다.
임대차 3법 판례 2 – 계약갱신청구권과 주택 매매 갈등
A는 본인이 입주해서 살 목적으로 B에게 아파트를 매수했다. B가 보유중인 아파트에는 임차인 C가 살고 있는 상황이었다. 기존 소유주인 B는 임차인 C에게 이사를 가겠다고 약속을 받은 상태였다. 시간이 지나 새로운 주인인 A는 C에게 전세 계약 기간이 끝나면 본인이 거주해야하니 집을 비워달라고 요구했고, C는 기존 약속과는 달리 계약갱신청구권을 사용해 계속 거주하겠다고 밝혔다. 입주에 차질을 빚게 된 A는 B에게 본인이 아파트에 거주할 수 없으니 계약이 무효라며 계약금 등을 반환하라고 요구했지만, 기존 소유주였던 B는 그럴 수 없다고 했다. 결국 소송전으로 이어졌다. 1심과 2심에서는 새로운 주인인 B씨가 승소했지만, 대법원은 기존 소유주인 B에게 계약금 등 일체 비용을 반환하라고 판결했다.
집 팔았는데 ‘전세 갱신’ 요구…대법 “집주인이 책임져야” (tvchosun.com)
대법원은 전세 임차인의 변심과 계약갱신청구권 사용을 인정했다. 애초에 1심과 2심에서도 말을 바꾼 전세 임차인의 과실에 대해서는 전혀 다루지 않았다. 임차인의 계약갱신청구권 사용은 법으로 보장된 권리이기 때문이다. 대법원에서는 임차인의 계약갱신청구권 사용을 간과하고 매매를 진행한 기존 소유주의 과실이 더 크다고 판단한 것이다. 이번 판결의 의미는 집을 가진 사람은 전세 임차인이 낀 매물을 매도할 때 더 큰 리스크가 생겼다는 점이다. 임차인이 기존 약속과 다르게 계약갱신청구권을 사용한다고 할 시 매매 계약에 차질이 생기게 될 가능성이 높아졌다. 위에서 봤던 판례 1과 마찬가지로 전세 임차에 대한 리스크가 커진 것이고, 이는 전세 가격 상승으로 반영될 수 있다. 자본주의 시장에서는 ‘리스크 = 비용’이기 때문이다.
정리
최근 임대차3법과 관련된 대법원 최종 판결 결과를 보면 임대인보다는 임차인에게 유리한 판결 결과가 나오고 있는 것 같다. 임대차3법 자체가 임차인의 권리를 보호하기 위해 만들어진 법이라는 점에서 판결 결과를 받아들어야 할 것 같다. 그러나 반대로 임대인 입장에서는 임대차3법으로 인해 자신의 재산권 행사에 상당한 제약을 받게 되었다. 전세 계약 기간도 길어진데다 심지어 계약갱신청구권이 적용되지 않는 예외조항 조차 상황에 따라서는 하지 못하게 되는 경우도 발생할 수 있기 때문이다.
부동산 가격이 보합세를 보이고 있고 금리도 더 이상의 상승은 없을 것으로 예상되면서 사람들은 주택 구매를 미룬다. 코로나19 이후 월세 가격도 크게 올랐다. 상대적으로 전세가 월세보다 유리해지는 상황이 온 것이다. 이를 반영한 듯 매매 가격은 정체된 상황에서 전세 가격은 상승 일변도를 달리고 있다. 임대인 입장에서 전세를 놓기에는 리스크가 커져 공급은 감소할 우려가 있는데 수요는 늘어날 가능성이 높다. 결과적으로 전세 가격은 상승세가 지속될 것이라고 전망해볼 수 있다.
※ 같이 보면 좋은 글
6억 미만 서울 아파트 – 전용 84(30평대) 찾아보기(자치구별 분포) (landstockbiz.com)
영통역자이 프라시엘과 매교역 팰루시드 – 입지, 분양가, 안전마진 비교 (landstockbiz.com)