헌집을 주고 새집을 받는 경우는 크게 재개발을 하거나 재건축을 하거나 리모델링을 하는 경우 세 가지이다. 각각 할 수 있는 기준과 조건이 다르고 장점과 단점이 달라진다. 이번 글에서는 재개발과 재건축을 조합설립 및 조합원 조건, 안전진단 여부, 임대주택 비율 등으로 나눠서 서로 비교해본다.
재개발과 재건축 구분하기
흔히 빌라는 재개발, 아파트는 재건축이라고 생각한다. 대부분 이 경우가 맞지만 일부 다른 경우도 존재한다. 재개발과 재건축을 구분하는 정확한 기준은 주변 정비기반시설이 양호한가, 양호하지 않은가이다. 정비기반시설이 양호하다면 빌라나 다가구 중심의 정비사업이어도 재건축으로 들어간다. 대표적으로 방배15구역은 빌라촌이지만 재건축으로 추진되고 있다. 방배15구역 옆에 있는 방배 5구역도 재건축이다. 방배동 일대의 도로나 공원 등의 기타 기반시설이 양호하기 때문이다.
재개발과 재건축 차이
조합설립 동의 조건
재개발
- 토지등소유자 75% 이상
- 토지면적 50% 이상
재건축
- 토지등소유자 75% 이상
- 동별 과반수 이상
조합원 조건
재개발
- 토지소유자
- 건축물 소유자
- 지상권자(도로 등)
- 조합설립 동의에 상관없이 조합원 자격 부여
재건축
- 건축과 그 부속토지의 소유자
- 조합설립에 동의한 자만 조합원 자격 부여
재개발은 땅만 혹은 건물만, 심지어 도로나 무허가 주택만 있어도 조건만 맞으면 조합원 자격을 얻을 수 있지만, 재건축은 집합건물이 대상이라 토지와 건축물을 모두 소유하고 있어야 조합원 자격이 나온다.
안전진단
재개발
해당사항 없음
재건축
단독주택 재건축이 아니라면 재건축 시 안전진단 과정을 거쳐야 한다. 안전진단은 주택의 노후화나 불량 전도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용, 주변 여건 등을 조사해서 재건축 가능 여부를 판단하는 절차이다. 안전진단은 토지등소유자의 10% 이상이 동의하면 추진할 수 있고, 안전진단 결과 D등급 또는 E등급으로 판정되어야 정비구역을 지정할 수 있다.
임대주택 건설 의무
재개발
전체 세대수의 10% 이상(시도 조례에 따라 다름)
재건축
상한 용적률과 법정 상한 용적률 차이의 50%(시도 조례에 따라 다름)
재개발과 재건축 모두 대부분 사업에서 기존보다 용적률이 높아지거나 세대수가 늘어나는 혜택을 받기 때문에 정부의 임대주택 건설 의무를 피해갈 수 없다. 임대주택 비율은 사업장이 속한 시도의 조례에 따라 차이가 있는데 서울은 지자체중 임대주택 비율이 10% ~ 20%로 꽤나 높은 편이다.
매도 청구권 부여 여부
재개발
없음
재건축
있음
매도 청구권은 재개발이나 재건축 사업에 동의하지 않을 경우 조합에게 자신이 가진 토지나 건물을 매각할 수 있는 권리이다. 재개발은 동의 여부와 상관 없이 조합이 설립되면 모두 조합원이 되기 때문에 매도 청구권이 발생하지 않지만, 재건축은 사업에 동의하지 않으면 조합원이 되지 않기 때문에 조합에 매도 청구권을 행사할 수 있다.
재건축초과이익환수제 적용 여부
재개발
해당사항 없음
재건축
해당됨
말 그대로 ‘재건축’초과이익환수제이기 때문에 재건축 사업장에만 적용되는 규제이다. 불과 얼마전까지만해도 초과이익이 3,000만원만 넘어도 재초환이 적용되었는데, 법 개정으로 8,000만원이 넘을 경우부터 재초환이 적용된다. 부가구간 단위가 기존 2,000만원에서 5,000만원으로 늘어났고, 장기보유특별공제도 도입되어서 재건축 사업성이 높아지고 조합원의 부담이 크게 줄어들었다.
재초환 개정 – 시행 시기와 내용, 영향력 정리 (landstockbiz.com)
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