서울에 있는 아파트 중 20%가 30년 이상 된 아파트라고 한다. 윤석열 대통령은 이런 상황을 반영해 30년 이상 된 아파트의 경우 재건축 추진 시 안전진단을 아예 면제하는 정도로 관련 제도를 정비하겠다고 밝혔다. 만약 대통령의 말대로 정책이 실행된다면 정비사업, 특히 재건축 사업은 더욱 활기를 보일 것으로 보인다. 이번 글에서는 재개발 재건축 투자 시 알아야 할 기초 용어와 뜻을 이해하기 쉽게 정리해봤다.
재개발 재건축 기초 용어
감정평가액
조합원의 개별 부동산에 대한 평가금액이다. 사업시행인가가 고시된 연도 기준으로 전문평가자가 평가한다. 사업시행인가 전이라면 감정평가액을 추정해서 평가해야 한다. 초보자의 경우 감정평가액을 계산하기 어렵기 때문에, 감정평가액이 나온 이후나 관리처분인가 전후로 투자하는 것을 추천한다.
종전자산평가액
재개발재건축 사업이 시행되기 전 조합원들이 소유한 토지 및 건축물의 감정평가액을 모두 합친 금액이다.
종후자산평가액
일반분양수입과 조합원분양수입을 모두 더한 금액이다. 아파트를 판매해서 얻은 총 매출이라고 볼 수 있다.
총사업비
공사비와 기타 사업비(금융비용, 보상비, 기타 비용)로 구성된다. 대개 총사업비에서 공사비가 차지하는 비중은 75% 내외이다.
비례율
비례율은 재개발과 재건축의 사업성을 알려주는 기준이다. 비례율이 100% 이상이면 이익이 난 것이고, 100% 이하이면 손해가 난 것이다. 사업성이 높을수록 조합원에게 이익이 간다. 비례율은 아래와 같이 계산한다.
권리가액
조합원이 자신의 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액이다. 감정평가액이 대략적인 금액이라면 권리가액은 더 정확한 가치를 따져 책정한 금액이다. 권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱해서 계산한다.
프리미엄
프리미엄은 웃돈이다. 재건축재개발 물건에 웃돈, 즉 프리미엄이 붙는 이유는 조합원들은 일반분양가보다 더욱 저렴한 금액으로 아파트를 분양 받을 수 있기 때문이다. 예를 들어 인근 아파트의 시세가 10억인 상황에서 조합원분양가가 6억인 아파트가 있다면 1억원의 프리미엄을 주고 아파트를 사더라도 3억원은 벌 수 있다. 이런 원리로 프리미엄이 붙고 프리미엄을 주고서라도 재건축재개발 물건이나 입주권을 사는 것이다. 프리미엄은 매매가에서 권리가액(감정평가액)을 빼는 방식으로 계산할 수 있다.
분담금
조합원분양가에서 권리가액을 뺀 것으로 조합원이 새 아파트를 받기 위해 추가로 납부해야하는 금액이다. 일반적으로 분담금이 적을수록 매력이 높다.
이주비와 이사비
이주비는 조합원들이 이주할 돈을 구할 수 있도록 빌려주는 돈이다. 보통 감정평가액의 40~60%를 대출해준다. 이사비와 착각해서 공짜로 받는 돈이라고 오해할 수 있는데 오해이다. 이사비는 대출이 아니고 조합에서 주는 돈이다. 조합에서 정한 이주 기간 내에 이주하면(집을 비우면) 이사비를 지급하는 방식이다. 이사비를 주는 이유는 빠른 이주를 통해 사업 진행 속도를 높이기 위함이다. 정비사업에서 속도는 곧 돈이다. 이사비로 지출되는 비용이 이주가 늦어져서 추가로 들어갈 비용보다 싸기 때문에 이사비를 주는 것이다.
현금청산
재개발재건축 구역 내 토지나 건물을 소유한 사람에게 새로 건축되는 주택의 입주권 대신 감정평가액으로 현금보상하는 것을 말한다. 재건축재개발 사업에서 절대 들어서는 안될 말 중에 하나다. 현금청산에서 중요한건 시세가 아니고 감정평가액으로 보상한다는 점이다. 재개발재건축 매물은 프리미엄이 주된 가치임을 생각하면 입주권을 받지 못하고 현금청산을 당하는건 일반적으로 손해일 확률이 높다. 입주권을 받을 수 없는 현금청산 매물을 ‘물딱지’라고도 한다.
현금환급
현금환급은 조합원분양가가 내가 보유한 재개발재건축 물건의 권리액보다 저렴한 경우 돌려받게 될 금액이다. 예를 들어 권리가액이 3억원이고, 조합원분양가가 2억원일 경우라면 1억원을 돌려받게 되는데 이게 현금환급이다. 단, 환급금에 대해서는 일정 세율의 세금이 부과된다. 세금을 피하기 위해 1+1 입주권을 신청하거나 상가를 신청하기도 한다.
기부채납
재개발재건축 사업을 진행할 때 도로, 공원, 공용주차장, 공공시설물, 녹지, 광장 등 정비기반시설을 만들기 위해 지방자치단체에 기부하는 땅을 말한다. 기부채납을 하면 건폐율이나 용적률, 높이 제한 등을 완화시켜주는 혜택을 받을 수 있다.
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