재초환(재건축초과이익 환수에 관한 법률) 개정안이 11월 29일 국토교통위원회 법안소위를 통과했다. 법안이 해당 위원회를 통과하면 최종 절차인 본회의 의결만 남는다. 논쟁이 있는 법안은 해당 위원회 소위 통과가 어렵기 때문에 해당 위원회 소위를 통과한 법은 사실상 통과되었다고 볼 수 있다. 이번 글에서는 재초환 개정이 언제 시행되는지와 어떻게 개정되는지 핵심 개정 내용만 정리해본다.
재초환 개정 방향
이번 재초환 개정의 핵심은 1주택자로서 재건축 대상 아파트를 오래 보유한 실소유자의 부담을 덜어주는 데 있다.
다수당인 야당의 뜻이 반영되어 부과기준은 조금만 완화하고, 장기보유 감경 혜택은 크게 늘리는 방향으로 법안이 개정되었다.
재초환 개정 핵심 내용
1.재건축 부담금 면제 초과이익 기준 상향
재건축 부담금이 면제되는 초과이익이 현행 3,000만원에서 8,000만원으로 5,000만원 상향된다.
2. 부과구간 단위 확대
재건축 부담금의 부과율이 결정되는 부과구간 단위가 현행 2,000만원에서 5,000만원으로 3,000만원 확대된다.
3. 초과이익 산정 개시 시점 변경
초과이익 산정 개시 시점이 현행 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립 인가일로 변경된다.
재건축 아파트 가격은 재건축 단계가 진행될수록 오르기 때문에 기준점이 뒤로 늦춰지면 세금 부과의 기준이 되는 초과이익이 줄어드는 효과가 있어 재건축에 유리해진다.
4. 장기보유자 감면 혜택 신설
1세대 1주택자로서 20년 이상 장기보유한 사람에 대해 최대 70% 감면 혜택을 부여한다.
6년에서 9년 보유자는 10~40%, 10년에서 15년 보유자는 60%가 감면된다.
재초환 개정 법안은 법안이 국회 본회의를 통과되어 공포된 후 3개월 뒤 본격 시행될 예정이다.
재초환 개정 해석
현재는 재건축을 통해 얻는 이익이 3,000만원만 넘어가도 바로 재건축초과이익 환수금이 부과된다. 심지어 부과단위도 2,000만원으로 매우 좁아서 재건축을 통해 얻게 되는 수익이 1억 1,000만원을 넘으면 초과되는 금액의 50%를 내게 되어있다. 초과이익이 1억일 경우 2,000만원이 조금 안되는 금액이지만, 2억이라면 6,000만원을 넘게 내야 할 정도로 부담금이 크게 증가한다.
따라서 재초환 때문에 재건축을 추진하는 많은 단지들의 사업성이 나빠지고, 이로 인해 주택 공급이 적기에 이루어지지 못한다는 비판이 제기되었다. 재초환 개정에 부정적인 입장을 보였던 야당이 법안 통과로 방향을 선회한 것도 최근 건설 경기 악화에 따른 급격한 주택 공급 부족이 한 원인이 되었을 것이다.
재초환 법안이 바뀌게 되어 이제 1억원의 수익이 발생했을 경우 기존이라면 초과 금액에 대해 40%의 부과율이 부과되었던 것과는 달리, 10%의 부과율만 부과되게 되어 실제 내야하는 분담금은 기존의 10분의 1 수준으로 감소하게 된다. 만약 장기보유 감면까지 받게 되면 분담금은 더 줄어들 수 있다. 이로 인해 재건축의 사업성 및 보유자가 재건축을 대하는 인식이 크게 개선될 것으로 보인다.
특히나 장기보유 공제 혜택이 신설됨에 따라 1기신도시 입주부터 지금까지 실거주로 거주해온 사람들의 재건축 동의율이 높아질 수 있을 것으로 예상된다. 노후도시특별법도 위원회 소위를 통과해 법안 통과가 유력하기 때문에 재초환 개정과 노후도시특별법이 시너지 효과를 내서 1기신도시 재건축 사업을 촉진시킬 것으로 예상된다. 그러나 노후도시특별법 제정은 말 그대로 기나긴 재건축 사업의 시작에 불과하기 때문에 조바심을 내선 곤란하다. 이미 예상되는 문제가 산적한만큼 호흡을 길게 가져가는 게 좋아보인다.
1기 신도시 재건축 계획 발표 내용과 예상되는.. : 네이버블로그 (naver.com)
서울보다는 수도권 경기도 지역이나 지방에 면제되는 단지가 더 많다. 아무래도 재건축으로 얻을 수 있는 이익이 서울보다 적기 때문에 부담금 감소 폭이 높기 때문이다.
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