LH에서 7월부터 3기신도시와 택지지구 공급 물량을 쏟아내고 있다. 왕숙신도시에서 첫 분양이 이루어짐과 함께 구리갈매역세권, 남양주진접2지구에서도 분양 물량이 나왔다. 3기신도시 공급이 서울의 공급 부족 문제를 해결해줄 수 있을지 귀추가 주목되는 가운데, 이번 글에서는 남양주진접2지구에서 처음으로 분양하는 A1블록 공공분양의 입지와 안전마진에 대해서 다뤄본다.
진접2지구 A1블록 – 개요
남양주진접2지구 A1블록의 대략적인 개요는 다음과 같다.
- 위치: 경기도 남양주시 진접공공2지구 A1블록
- 규모: 9개 동, 최고 29층
- 세대수: 920세대(사전청약: 657세대, 특별공급 198세대, 일반공급 65세대)
- 분양 평형: 51A, 51B, 59A, 59B
- 시공사: 일성건설(브랜드 – 로제비앙) 외
- 규제: 분양가상한제 적용, 전매제한 3년, 재당첨제한 10년, 실거주의무 없음
- 입주 예정 시기: 2028년 7월
- 기타: 자산 및 소득 기준 충족해야 함, 무주택자만 청약 가능
진접2지구 A1블록 – 입지
먼저 진접2지구 A1블록의 입지를 교통, 교육, 생활편의시설, 자연환경에 대해서 기본적인 내용에 대해 살펴본다.
교통
진접2지구 A1블록의 교통환경은 지금은 불편하지만 향후 계획을 보면 좋아질 예정이다.
4호선과 9호선 강동하남남양주선 환승이 가능한 풍양역이 지구 내에 건설된다. A1블록은 진접2지구 내에서 보면 풍양역 접근성이 가장 좋은 입지 중 하나이다. 예상 역 위치까지 가까운 동에서는 도보 5분 밖에 걸리지 않는다.
풍양역에서 9호선 신논현역까지는 40~50분 정도 소요될 것으로 예상되며, 서울역까지는 4호선을 통해 45분 소요된다. 아파트가 역과 가깝기 때문에 서울 도심과 강남까지 한 시간 정도 소요된다고 볼 수 있다.
단 풍양역은 아직 착공 계획이 없으며, 9호선 강동하남남양주선도 2027년 착공 예정이지만 확실하지는 않아서 2028년에 입주를 하게 되더라도 당분간은 불편한 교통 환경 속에서 생활해야 할 것으로 보인다.
교육환경
교육환경을 보면 초품아는 아니지만 초등학교가 가깝고 중학교는 더 가깝다. 초등학교까지 도보로 5분, 중학교까지는 3분 정도가 소요된다. 하지만 진접2지구에는 고등학교 부지가 없어서 왕숙신도시에 있는 고등학교로 통학해야 할 것으로 보인다. 고등학교까지 도보로는 20분 정도 소요된다.
택지지구인만큼 학교 접근성과 교육환경은 좋아보인다.
생활편의시설
생활편의시설 접근성도 좋다. 진접2지구 풍양역 주변에 상업지구가 몰려 있는데 진접2지구에 들어서는 아파트들 중에서 상업지구 접근성이 좋은 편이다. 도시지원시설도 주변에 많은데 도시지원시설에도 상업시설이 들어갈 수 있어서 슬세권을 톡톡히 누릴 수 있을 것으로 보인다. 물론 상가가 들어올 수 있다는 것이지 오프라인 상권의 미래가 밝지 않아서 얼마나 많은 상가가 실제로 입점하게 될지는 입주 시점에 가서 봐야할 것 같다.
자연환경
택지지구인만큼 자연환경과 공원 환경도 우수한 편이다. 진접2지구 중앙광장이 가깝고, 왕숙천 수변공간 접근성이 우수한 편이다. 퇴마산, 천마산 등 산도 많다.
종합해보면 진접2지구 A1블록은 진접2지구 내에서 입지가 우수한 편이며 기본적인 교육, 생활편의시설, 자연환경 등 실거주 여건이 나쁘지 않다는 것을 확인할 수 있다.
진접2지구 A1블록 – 분양가 확인
진접2지구의 A1블록 분양가는 전용59 기준 4억 2,800만원이다.
며칠 전 나왔던 왕숙신도시 A1지구 공공분양 전용59 분양가는 4억 5,000만원이었다. 왕숙신도시 대비 95% 수준이다. 입지 차이가 크지 않기 때문에 분양가 차이가 크지 않았다. 신도시와 택지지구의 차이인지 역까지 거리가 진접2지구 A1블록이 왕숙신도시 A1블록보다 가까움에도 불구하고 5% 저렴하게 나왔다.
2021년 7월에 실시했던 사전청약 당시 분양가는 3억 7,700만원이었는데, 4년 만에 약 5,000만원 인상되었다. 인상률은 13% 정도로 왕숙신도시 A1블록(약 22% 상승)과 비교하면 상승률은 낮은 수준이다.
발코니 확장과 시스템 에어컨 등 옵션을 대부분 포함하면 3,200만원 정도가 추가 된다. 분양가에 포함 시 4억 6,000만원 정도가 된다.
그럼 이정도 분양가는 적절한 것일까? 생각해본다.
진접2지구 A1블록 – 안전마진 확인
진접2지구 A1블록의 분양가는 적정한지 인근 아파트들을 살펴보며 안전마진을 비교해 본다.
진접지구 – 진접금강펜테리움
진접지구에서 4호선 진접역과 가장 가까운 진접금강펜테리움(2010년, 790세대)를 살펴본다.
이 아파트의 전용113(34평) 실거래가는 2025년 7월 기준 4억 8,500만원이다. 매물은 중층 기준 4억 중반대에 많이 나와있다. 15년이 넘은 구축 아파트이지만 역세권이고, 초품아 아파트이며, 지구내 중심상업지구와도 가까운 입지라서 실거주하기에는 큰 불편함이 없다.
평당 가격으로 환산하면 평당 1,426만원 수준으로 진접2지구 A1블록의 평당 1,783만원보다 300만원 가까이 저렴하다. 진접지구 아파트들이 15년 이상 된 구축이고 입지 역시 진접2지구가 진접지구보다 서울과 가깝고, 9호선 교통 호재도 있기 때문에 평당 가격은 당연히 진접2지구가 비쌀 수밖에 없다.
평당 가격으로 따지면 진접2지구가 진접지구보다 약 21% 비싼 수준인데 연식과 입지 등을 고려하면 이 정도 가격 차이는 타당해보인다.
별내신도시 – 별내퍼스트포레
별내신도시에서 비교적 신축인 4호선 별내별가람역 인근 아파트인 별내퍼스트포레(2022년, 380세대)를 살펴본다.
이 아파트의 전용55 실거래가는 2025년 6월 11층 기준 5억 8,500만원이다. 전용59로 가정하면 6억 초반 정도라고 볼 수 있겠다. 4호선 별내별가람역이 4호선 풍양역보다 한 정거장 서울과 가깝지만, 별내별가람역에서는 9호선을 이용할 수 없기 때문에 입지적으로 보면 풍양역 인근 왕숙신도시나 진접2지구가 더 나아보인다. 세대수도 작고 2028년 입주하는 A1블록과는 연식도 6년 차이가 나게 된다.
이런 이유로 인해 진접2지구 A1블록이 별내퍼스트포레보다는 높은 가격을 가질 것이라고 예상한다. 따라서 진접2지구 A1블록의 안전마진은 최소 1억원 이상 될 것으로 보인다(6억 – 4.6억 = 약 1억 내외).
다산신도시 – 다산e편한세상자이
이번에는 다산신도시의 8호선 다산역 역세권에 있는 아파트인 다산e편한세상자이(2018년, 1,685세대)를 살펴본다.
이 아파트의 전용59 실거래가는 2025년 6월 17층 기준 7억 8,000만원이다. 확실히 별내보다는 다산이 상급지라는 것을 바로 확인할 수 있다. 입지로 봤을 때 다산은 왕숙이나 진접2지구보다도 상급지라고 할 수 있다.
따라서 진접2지구 역세권 아파트 가격은 다산신도시 역세권 아파트 가격을 넘지 못할 것이다. 연식 차이가 나긴하지만 그럼에도 입지 차이를 넘기는 쉽지 않다(분당 구축이 보다 신축인 광교와 비슷한 가격이다).
이를 통해 진접2지구 A1블록의 상단은 전용59 기준 7억 중반 이하일 것으로 추정해볼 수 있다.
이를 통해 정리해보면 진접2지구 A1블록 전용59의 적정 가격은 5억 후반 ~ 6억원 후반까지도 볼 수 있을 것 같다. 이에 기반한 안전마진은 1억 ~ 최대 2억까지도 볼 수 있을 것 같지만, 진접2지구가 다산신도시와 가격이 비슷해지지는 않을 것 같기 때문에 적정 안전마진은 1억원 내외로 보는 것이 합리적일 것 같다.
마무리
진접2지구 A1블록의 입지와 분양가, 안전마진에 대해서 정리해 봤다. 진접2지구는 왕숙신도시 북쪽 지역과 인접해있어서 왕숙신도시의 생활권도 일부 공유한다. 4, 9호선을 모두 이용할 수 있기 때문에 남양주 내에서도 교통환경이 괜찮아보인다.
왕숙신도시 A1블록보다 풍양역까지 거리도 가깝고, 세대수도 더 많고, 무엇보다 분양가도 2,000만원 저렴하기 때문에 더 나은 가성비 선택지가 될 수 있다. 단, 전용51 타입까지 있어서 지나치게 소형 중심 단지라는 것은 단점이다.
공공분양이기 때문에 실거주 목적의 무주택자가 주요 청약 대상이다. 서울 동북부 지역이 주생활권인 사람이라면 분양가나 입지를 봤을 때 진접2지구나 왕숙신도시 청약이 나쁘지 않은 선택이 될 것 같다.