삼선5구역에 들어서는 창경궁 롯데캐슬 시그니처가 11월 분양에 나설 전망이다. 공급이 부족한 서울 강북지역에서 오랜만에 등장하는 대규모 아파트 분양 물량이라서 사람들의 관심이 높다. 이번 글에서는 분양가 공개를 앞두고 창경궁 롯데캐슬 시그니처의 분양가를 예상해보고, 적정 분양가는 어느 정도인지 주변 아파트의 시세와 최근 인근에서 분양한 아파트의 분양가를 토대로 분석해본다.
창경궁 롯데캐슬 시그니처 – 개요
- 위치: 서울특별시 성북구 삼선동2가 296번지 일대(삼선5구역)
- 규모: 지하 4층 ~ 지상 18층, 19개 동
- 세대수: 총 1,223세대(일반 분양 509세대)
- 타입: 59A(54세대), 59B(97세대), 59C(218세대), 84(140세대)
- 용적률 / 건폐율: 229% / 25%
- 입주예정시기: 2027년 3월
- 홈페이지: 롯데캐슬(창경궁 롯데캐슬 시그니처 공식 홈페이지)
아파트 단지 모양이 굉장히 독특하다. 크게 3부분으로 나뉘고 단지도 1, 2, 3단지로 구분된다.
최고층이 18층으로 요즘 아파트 치고는 낮은 편이다. 도심 지역이기 때문에 경관 보호 규제 등으로 높게 짓기가 어려웠을 것으로 추정된다. 낮은 층으로 높은 용적률을 뽑으려면 어쩔 수 없이 건폐율을 올려야 한다. 요즘 아파트들의 건폐율이 10% 중후반인 것과 비교하면 창경궁 롯데캐슬 시그니처의 건폐율은 25%로 꽤나 높다는 특징이 있다.
4개 타입만 분양에 나서지만 모두 인기 타입인 전용 59와 전용 84이다. 전용 59는 3개 타입으로 분양하는데 판상형인 59A와 59B보다, 타워형인 59C 배정 물량이 많다는 점이 아쉬운 점이다. 84는 판상형이기는 하나 요즘 트랜드와는 맞지 않는 3베이 형태에 알파룸이 없는 구조라 아쉬움이 크다. ‘시그니처’라는 브랜드를 달고 나왔음에도 브랜드의 명성에 부응하지 못한 느낌이다.
창경궁 롯데캐슬 시그니처 – 입지
창경궁 롯데캐슬 시그니처의 입지는 나쁘지 않다. 행정구역상 성북구지만 서울 도심인 종로구와 바로 인접해있다. 서울성곽 바로 옆이라 과거 표현에 따르면 사대문 10리(약 4km) 안 지역인 성저십리에 속한다. 아파트 이름에는 ‘창경궁’이 들어가지만 창경궁은 직선거리로 1.5km나 떨어진 종로구에 있어서 사실상 상관이 없는 수준이다.
교통 환경도 괜찮다. 나름 트리플 역세권 지역이라 할만하다. 완전히 가까운 역은 없지만 4호선, 6호선, 우이신설선 노선을 이용할 수 있는 역이 도보 10분 ~ 15분 거리에 3개나 있다. 동의 위치에 따라 다르지만 4호선 한성대입구역이 가장 가까운 편이다. 6호선 창신역은 일부 단지에서는 가깝지만 경사가 말 그대로 엄청나기 때문에 이동이 쉽지 않다. 거리는 조금 멀더라도 경사가 완만한 6호선 보문역으로 가는 것이 나아보일 정도이다.
주변에 학교가 많은 편이다. 삼선초등학교, 한성여자중학교, 한성여자고등학교, 경동고등학교가 있는데 남중 빼고는 모두 도보로 걸어다닐 수 있는 거리에 있다.
자연환경도 우수하다. 낙산공원이 아파트와 인접하고 성북천 산책로도 도보로 접근할 수 있는 거리에 있다. 서울에서 이 정도 녹지 공간이면 나쁘지 않다.
생활편의환경도 좋다. 한성대입구역, 성신여대입구역 주변 역세권 상권을 이용할 수 있는 거리이고 언덕을 올라 낙산공원을 넘어가면 대학로도 갈 수 있다.
단점을 꼽아보자면 아파트 주변 환경이 빌라촌이라 어수선한 것과 학교는 가깝지만 학군지 분위기는 나지 않는 동네라는 점, 단지 진입로와 주변의 도로가 좁다는 점, 주변 지역으로 언덕이 심하다는 점을 들 수 있다.
비록 단점이 명확한 곳이긴 하나, 서울 대단지 브랜드 아파트이기 때문에 분양가만 적정 수준이라면 청약 경쟁률은 꽤나 높게 나올 것으로 예상된다.
분양가 예상 및 적정 분양가 분석
창경궁 롯데캐슬 시그니처의 적정 분양가를 분석해본다.
우선 바로 인근에 있는 아파트들의 실거래가를 확인해본다. 창경궁 시그니처 롯데캐슬 바로 옆에 있는 아파트인 삼선푸르지오(2008년, 864세대)의 전용 84 실거래가 최고액은 올해 9월의 9억 4,500만 원이다. 또 다른 아파트인 삼선SK뷰(2012년, 430세대)의 전용 84 실거래가 최고액은 올해 7월의 12억 4,000만 원이었다. 비교적 비슷한 입지와 연식임에도 가격차이가 꽤 나는 이유는 초등학교와 역 접근성, 언덕 여부 때문이다.
창경궁 롯데캐슬 시그니처는 두 아파트보다 연식이 15년 이상 신식이고, 비교적 단지 내 평탄화가 잘 이루어질 것으로 보이기 때문에 위의 두 아파트보다는 유의미하게 비쌀 것으로 보인다.
인근에서 분양한 아파트인 보문센트럴아이파크(2026년, 199세대) 전용 84 분양권은 올해 7월 11억 250만 원에 거래되었다. 역까지 거리는 보문센트럴아이파크가 매우 가깝지만, 세대수나 브랜드, 커뮤니티, 학교 접근성 등을 종합적으로 고려하면 창경궁 롯데캐슬 시그니처가 더 비쌀 것으로 보인다.
4호선 라인에 있는 또 다른 신축 아파트인 길음동 롯데캐슬 클라시아(2022년, 2,029세대)의 실거래가를 확인해본다. 전용 84 기준 올해 8월에 14억 5,000만 원에 거래되었다. 창경궁 롯데캐슬 시그니처가 있는 삼선동이 서울 도심과는 더 가깝지만, 보다 주거환경과 생활편의환경이 쾌적하고 향후 동북선 호재가 있는 길음역 인근의 시세를 넘기는 어려워보인다.
광운대역 복합 개발 사업으로 들어서는 서울원 아이파크의 분양가가 4,000만 원 전후로 나온다고 봤을 때 창경궁 롯데캐슬 시그니처 분양가는 서울원 아이파크의 분양가와 거의 비슷하거나 약간 높은 수준의 분양가가 책정될 것으로 예상된다. 삼선동과 월계동의 주요 아파트 시세를 비교해보면 큰 차이가 없는 와중에 삼선동의 SK뷰가 구축임에도 신축인 월계센트럴아이파크보다 고점이 조금 더 높음을 확인할 수 있다.
이를 종합해보면 창경궁 롯데캐슬 시그니처의 전용 84 적정 분양가는 인근 구축인 삼선SK뷰 시세 보다 비싼 최소 13억 원(평당 3,800만 원)에서 길음동 롯데캐슬 클라시아보다는 다소 저렴한 14억 원(평당 4,100만 원) 사이이다.
그러나 최근 분양가는 언제나 적정 분양가 이상이었기 때문에 창경궁 롯데캐슬 시그니처의 분양가 역시 적정 분양가를 넘어선 14억원 이상으로 나올 것으로 예상된다. 주변 시세 이상의 분양가가 책정되기 때문에 안전마진은 당연히 없다.
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