3기신도시 중 입지가 좋다고 평가되는 창릉신도시에서 올해 2월 중 드디어 본청약이 시작된다. 2018년 3기신도시 계획이 최초 발표된 이후 7년만이다. 이번에 본청약을 받는 창릉신도시 3개 아파트는 A4, S5, S6블록이다. 이번 글에서는 A4, S5, S6블록의 사전청약 당시 경쟁률과 분양가를 살펴보고 본청약의 분양가를 예상해 본다. 이어서 입지와 투자 가치를 고려했을 때 안전마진이 있는지, 청약할만한 가치가 있는지 정리해 본다.
창릉신도시 A4, S5, S6블록 – 입지와 개요
창릉신도시 A4, S5, S6블록은 고양시 도래울마을 바로 남쪽에 자리하며, 3개 블럭이 오밀조밀 모여있는 형태이다. 입지를 간단하게 살펴보면 창릉신도시 교통의 핵심인 GTX창릉역과 도보 13분, 약 1km 정도 떨어져 있다. 또한 고양은평선 G04정거장까지 아무리 멀어도 1km 이내라 더블역세권을 누릴 수 있어서 창릉신도시 내에서 입지는 좋은 편이다.
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덕양로 북쪽으로 도래울마을이 이미 형성되어 있어서 신도시 조성 전까지 상권이나 학원, 병원 같은 인프라를 공유할 수 있다는 점도 장점이다. S6블록 인근에 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교가 모두 몰려있어서 교육 환경이 우수하다는 것도 장점이라고 볼 수 있다. 창릉천도 가까워서 수변 문화를 즐기고 산책로를 이용하는데 무리가 없다.
각 블록의 세대수와 준공일, 공급 형태, 건설사는 다음과 같다.
- 창릉 A4블록: 900세대 / 2028년 5월 / 신혼희망타운 / 신세계건설
- 창릉 S5블록: 759세대 / 2028년 5월 / 공공분양 / 이수건설
- 창릉 S6블록: 430세대 / 2028년 5월 / 공공분양 / 반도건설
세 곳 다 1,000세대 미만 단지이며 메이저 건설사가 아닌 중소규모 건설사가 시공한다는 공통점이 있다.
민간 분양은 한 곳도 없고 모두 공공분양의 형태로 공급된다. 현재 땅값 및 공사비, 금리 인상 등의 이유로 민간분양은 제대로 추진되지 못하고 있는 실정이다.
각 블록별 공급 타입은 다음과 같다.
- 창릉 A4블록: 전용55
- 창릉 S5블록: 전용51, 전용59, 전용74, 전용84
- 창릉 S6블록: 전용59, 전용74
3개 블록 모두 2022년 1월에 사전청약이 진행되었다. 사전청약 당시 경쟁률은 다음과 같다.
- 창릉 A4블록: 5.7대 1
- 창릉 S5블록: 42.5대 1
- 창릉 S6블록: 26.3대 1
평형이 다양하고 배정 물량이 가장 많았던 S5블록의 인기가 가장 높았다. 상대적으로 작은 평수인 A4블록의 전용55는 경쟁률이 5대 1밖에 되지 않았으나, S5블록의 전용84의 경우 165대 1의 경쟁률을 기록할 정도로 중대형 평형의 인기가 높았다.
창릉신도시 A4, S5, S6블록 – 사전청약 당시 분양가
창릉신도시 A4, S5, S6블록의 사전청약 당시 분양가는 다음과 같았다.
창릉 A4블록
- 전용55: 4억 7,289만 원
창릉 S5블록
- 전용51: 4억 1,557만 원
- 전용59: 4억 7,957만 원
- 전용74: 5억 9,491만 원
- 전용84: 6억 7,300만 원
창릉 S6블록
- 전용59: 4억 9,806만 원
- 전용74: 6억 2,078만 원
같은 평형끼리 분양가를 비교해보면 차이가 크지는 않지만 S6블록 > A4블록 > S5블록 순으로 분양가가 비싸다는 것을 알 수 있다.
창릉신도시 전용84 – 본청약 분양가 예상
창릉신도시 A4, S5, S6블록의 사전청약이 진행된 것은 2022년 1월이다. 3년 전이기 때문에 위의 분양가가 적용될 수가 없다. 3년간 공사비와 기타 비용 등이 크게 상승했기 때문이다. 국토교통부에서 발표한 자료에 따르면 3개 블록의 사업비는 최소 20%에서 최대 40%까지 증가했다는 것을 알 수 있다.
작년 9월에 본청약을 실시했던 계양신도시 A3블록의 경우 사전청약 대비 본청약 분양가가 17% 가량 상승했었다. 창릉신도시는 계양신도시보다 분양가 상승률이 더 높은 것으로 나타났다.
계양신도시 A3 블럭 분양가를 통해 본 창릉신도시와 교산신도시 분양가 예상(ft. 국평 9억)
이를 통해 창릉신도시 A4, S5, S6블록의 본청약 분양가를 예상해보면 대략 최소 20%에서 최대 30%까지는 상승할 것 같다. 그렇게 되면 창릉신도시의 전용59는 5억 9,000만 원 ~ 6억 4,000만 원, 전용84는 8억 ~ 8억 7,000만 원 사이에서 분양가가 책정될 가능성이 높다.
창릉신도시 전용84 분양가 최소 8억 – 안전마진은 있는가?
창릉신도시 공공분양 전용84 분양가가 최소 8억 원에 이를 것이라고 전망해보았다. 그렇다면 창릉신도시 전용84에 8억 원을 주고 아파트를 분양 받는게 옳은 선택인지, 안전마진이 있는지 분석해본다.
결론부터 이야기하면 창릉신도시 S5블록 전용84 분양가 8억원은 비싸지 않고 안전마진도 충분하다. 이제부터 이유를 확인해 본다.
창릉신도시 A4블록과 S6블록 북쪽 덕양로 건너편에 있는 도래울파크뷰(2013년, 1,392세대) 전용84의 실거래가를 살펴본다. 작년 12월 8층 매물이 7억 3,000만 원에 실거래되었다. 현재 호가도 이와 비슷한 수준이다.
창릉신도시 S5블록 전용84 분양가에 발코니 확장과 옵션 비용 등을 추가해도 약 1억 원 정도 차이밖에 나지 않는다. 연식 차이는 15년인데 가격 차이가 1억 원 초반이라면 신축의 가격이 저평가 되었다고 봐야할 것이다.
도래울파크뷰 바로 옆에 있는 아파트인 고양원흥동일스위트(2018년, 1,257세대)의 전용84 실거래가는 작년 12월 14층 매물이 8억 6,000만 원이었다. 창릉신도시 전용84 분양가와 거의 동일한 수준이다. 연식 10년 차이나는 아파트와 신축 아파트 분양 가격이 같으니 신축 분양가에 메리트가 있다.
GTX-A 노선의 끝인 운정중앙역 역세권 아파트인 운정신도시 아이파크(2020년, 3,042세대)의 전용84 실거래가도 7억 원 초반이다. 운정보다 서울에 훨씬 가깝고도 신축인 창릉신도시 전용84 분양가와 1억 원 초반 밖에 차이가 나지 않는다.
현재 주변 도래울마을이나 운정신도시 시세를 봤을 때, 창릉신도시 S5블록 전용84의 안전마진은 최소 2억 원 정도로 보인다. 연식 차이와 신도시 인프라 등을 감안했을 때 최소 2억 원은 더 비쌀 것이라고 예상해 본다. 한 마디로 창릉신도시 국평은 최소 10억의 가치는 한다는 의미다.
창릉신도시에서 서울까지 거리, 주변 교통망, 신축 메리트 등을 감안하면 10억이 결코 낮은 평가가 아니다. 이보다 높으면 높았지 낮지는 않을 것이다. 창릉신도시에 청약하고 분양 받을 가치는 충분하다.
정리
창릉신도시 A4, S5, S6블록 본청약 예상 분양가와 안전마진, 투자 가치를 정리해 봤다.
안전마진은 전용84 기준 최소 2억 원 정도로 추산되었고, 실거주 가치와 투자 가치가 높을 것으로 분석되었다. 공공분양이기 때문에 투자 용도로는 청약 당첨이 어렵고, 실거주 용도로 청약 당첨이 될 가능성이 커 보인다. GTX 창릉역, 고양은평선 도래울역(가칭) 접근성이 모두 나쁘지 않은 곳이기 때문에 향후에도 제 가치를 인정받을만한 곳으로 보인다.
작년 9월 본청약에 나섰던 계양신도시 A3블록 사전청약자가 본청약까지 유지한 비율은 69%였다. 창릉신도시의 경우 분양가 인상폭이 더 커질 것으로 예상되지만, 충분한 안전마진이 보이기에 사전청약자들의 본청약 유지 비율은 이보다 높을 것으로 보인다.
본청약으로 나올 물량이 많지는 않아 보이지만, 그래도 청약을 넣기를 추천해본다. 당첨은 어차피 운이기 때문이다.