서울의 아파트 공급 절벽이 현실화되고 있는 것 같다. 2025년 들어 청약홈에서 서울 아파트 공급 찾기가 하늘의 별따기 수준으로 어려워졌다. 2025년 4월 한 달간 서울에서 공급되는 아파트는 오늘 알아볼 황학동 청계노르웨이숲 아파트가 유일하다. 4월에 유일하게 서울에서 분양하는 황학동 청계 노르웨이숲 아파트에 대해 정리해본다.
황학동 청계 노르웨이숲 – 개요
- 위치: 서울특별시 중구 황학동 1756번지 일대
- 규모: 지하 6층, 지상 20층, 총 4개 동
- 세대수: 404세대(일반분양 97세대)
- 평형: 전용39(69세대), 전용59A(11세대), 전용59B(5세대), 전용59C(6세대), 전용59D(6세대)
- 건폐율 / 용적률: 56.33% / 608.77%
- 입주시기: 2028년 7월
- 시공사: 유림 E&C
서울 도심인 중구에 공급되는 아파트이다. 지역주택조합에서 공급하는 아파트라는 점이 특이사항이다. 대부분 실패하지만 이렇게 가뭄에 콩나듯 성공하는 사업들도 있기는 하다. 도심 상업용지에 건설되는 용적률이 600%가 넘는 주상복합 아파트이다. 주상복합이라 가격 평가 시 일반적인 아파트와 조금 다르게 봐야 할 필요가 있다. 마이너 중에서도 마이너 시공사에, 세대수가 적고 평형도 소형 평수 중심이라는 점도 마이너스 요소다.
그래도 서울 중심부에 있어서 입지는 굉장히 우수하다. 2호선, 6호선 신당역 더블역세권이면서 1호선 동묘앞역이나 1호선, 2호선 지선, 우이신설선 신설동역도 걸어서 10분 이내에 이용할 수 있는 거리에 있다. 왕십리 뉴타운과 인접해 있으며 청계천도 걸어서 이용할 수 있을 정도로 가깝다. 인근에 한양립스 오피스텔, 힐스테이트 청계 센트럴 등 주거 시설이 들어오면서 분위기가 조금씩 정돈되어 가고 있지만, 그럼에도 아직 서울중앙시장을 필두로 한 구도심 분위기를 지우기에는 많이 부족한 것이 사실이다.
평수도 작고 도심부이기 때문에 학군과 주변 환경에 민감한 어린 자녀가 있는 부부보다는, 1인가구, 신혼, 노부부가 살기에 더 적합한 환경인 것으로 판단된다.
청계 노르웨이숲 – 분양가 예상
분양 공고가 4월 4일에 나올 예정이라 아직 분양가가 나오지 않았다. 주변 시세와 요즘 신축 시세를 고려해서 분양가를 한 번 예상해본다.
인근에서 시세를 비교해볼만한 아파트는 황학동 롯데캐슬 베네치아 아파트이다. 두 아파트 모두 주상복합이라는 공통점이 있다. 힐스테이트 청계 센트럴은 거의 같은 입지에 있는 비슷한 규모의 오피스텔이라서 마찬가지로 비교 준거가 될 수 있다.
- 황학동 롯데캐슬 베네치아: 2008년, 1,870세대
- 힐스테이트 청계 센트럴: 2024년, 522실
황학동 롯데캐슬 베네치아는 청계 노르웨이숲보다 청계천에 가깝고 청계천뷰도 가능한 아파트이다. 규모도 큰 대단지면서 브랜드도 있는 주상복합 아파트이다. 연식 차이가 20년 차이나는 것을 제외하면 모든 면에서 황학동 롯데캐슬 베네치아가 더 앞선다. 평균적으로 같은 지역에 있는 신축과 구축은 연식 1년 마다 1.5~2%씩 가격이 차이가 난다. 20년 차이면 30~40% 정도 구축이 더 저렴해야 한다. 그러나 이는 다른 조건이 비슷할 때이고 롯데캐슬 베네치아처럼 모든 조건이 우수한 단지와 비교하면 갭은 줄어든다. 개인적으로는 일반적인 비율의 절반 이하 수준인 10~15% 정도 비율에서 황학동 청계 노르웨이숲의 시세가 형성될 것 같다.
황학동 롯데캐슬 베네치아 전용 59 시세는 8억 5,000만 원 내외로 형성되어 있다. 역산하면 청계 노르웨이숲의 시세는 9억 5,000만 원 ~ 10억 원 정도이다. 최근 분양가는 시세와 큰 차이가 없거나 오히려 더 비싸기 때문에 청계 노르웨이숲의 전용 59 분양가는 10억 원 내외가 될 것으로 추정해본다.
참고로 오피스텔인 힐스테이트 청계 센트럴 전용 34 시세는 4억 원부터 형성되어 있다. 청계 노르웨이숲의 전용 39는 아파트이기도 하고 면적도 더 넓기 때문에 이보다 더 비싼 가격에 분양할 것으로 보인다. 청계 노르웨이숲 전용 39 분양가는 대략 7억 원 초반 가격으로 분양하지 않을까 예상해 본다.
정리
청계 노르웨이숲은 주상복합이기도 하고, 세대수도 적고, 메이저 건설사도 아니고, 입지 자체도 서울 도심이라 인기 있는 분양 물량은 아니다. 그럼에도 ‘서울’이라는 점 하나만으로 청약 시장에서는 훌륭한 대접을 받을 것으로 예상된다. 고분양가 논란에 휩싸일 것이 분명하지만 그럼에도 무리 없이 완판 될 것이라고 예상한다. 공급 절벽 속에서 서울의 프리미엄은 커지면 커졌지 줄어들 것 같지 않기 때문이다.