부동산 규제에도 여러 가지가 있다. 토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구 같은 규제 지역 지정과 대출 규제가 가장 대표적인 부동산 규제이다. 이 중에서도 재건축과 재개발 같은 정비사업에 가장 치명적인 규제는 ‘투기과열지구’ 지정이다. 이번 글에서는 왜 투기과열지구로 지정되면 정비사업에 치명적인 악영향을 주는지 정리해 본다.
투기과열지구 지정 시 정비사업이 받게 되는 6가지 규제
투기과열지구로 지정되면 정비사업장은 다음과 같은 규제를 받게 된다. 하나씩 구체적으로 살펴본다.
투기과열지구 지정 시 정비사업 영향
- 조합원 지위 양도 제한
- 재건축: 조합설립인가 후 제한
- 재개발: 관리처분인가 후 제한
투기과열지구 지정 시 조합원 지위를 넘길 수 없게 되어서 현금 청산 가능성이 생기게 된다. 관리처분인가 이후인 재개발보다는 조합설립인가 이후 바로 제한되는 재건축이 더 타격이 크다(물론 1가구 1주택자로 10년 보유, 10년 거주 같이 예외가 있긴 하다).
- 주택 공급수 제한: 재건축 조합원당 주택 공급수를 1주택으로 제한
- 단, 종전 자산의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 2주택(1+1)까지 공급 가능
- 이때 추가하는 1주택은 전용 60제곱미터 이하로 하며, 이전고시 후 3년간 전매 제한
추가로 받는 1주택을 3년간 전매할 수 없다는 것이 크리티컬한 규제다. 과거 서초구의 한 재건축 단지에서는 나중에 “작은 집은 3년간 못 팔고, 종합부동산세는 2주택자로 두들겨 맞는다”는 사실을 알고 소송까지 간 경우가 있었다. 만약 보유세까지 강화된다면 1+1을 선택한 조합원들의 목을 조를 가능성이 있다.
- 분양 재당첨 제한: 투기과열지구 내 5년간 분양 재당첨 제한
투기과열지구 시 생기게 되는 가장 큰 문제점이다. 기존 조합원들이 투기과열지구 내에서 5년 이내에 신축 분양이든, 재개발 재건축 정비사업으로든 당첨된 이력이 있다면 현금청산 대상이 되기 때문이다. 10.15. 대책으로 서울 전지역과 경기도 12개 지역이 투기과열지구로 묶이고 해당 규제가 소급 적용되면서 선의의 피해를 입은 투자자들이 매우 많은 상황이다.
- 추가 주택 구입 제한: 규제지역 내 1주택 보유자가 해당 주택 재건축·재개발로 중도금·이주비 대출 취급 시 추가 주택 구입 제한
투기과열지구 지정 시, 규제지역 내에 정비사업 물건을 보유한 소유자가 이주비나 중도 대출을 받았을 경우 다른 주택을 매수하지 않는다는 ‘약정서’를 써야 한다. 따라서 해당 소유자는 자신의 집이 새로 지어지기 전까지 임차인의 신분으로 거주해야 한다.
- 대출 보증 요건 강화: 중도금대출 보증발급요건 강화 (분양 가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한)
- 비규제지역은 분양가격 5% 계약금 납부, 보증건수 2건
이 규정은 가족 단위의 레버리지 활용’을 엄격히 제한하는 강력한 수단이다. 부부 공동명의나 교차 명의를 이용한 다량의 분양권 확보가 불가능해지기 때문이다. 중도금 대출 시 보증건수는 ‘세대’를 기준으로 하는데 동일 세대원(배우자, 미혼 자녀 등) 중 한 명이라도 이미 중도금 대출 보증을 이용 중이라면, 투기과열지구 등 규제지역 내에서는 추가 대출 보증이 불가능해진다. 이렇게 하는 이유는 한 세대가 여러 채의 아파트를 동시에 분양 받아 ‘빚으로 집을 늘리는 행위’를 원천 봉쇄하기 위함이다. 1주택자는 신규 분양을 받지 말라는 의미와 같다.
- 분양가상한제: 분양가상한제 지역 지정 가능성 상존
현재 강남3구와 용산구를 제외한 서울과 수도권 지역은 투기과열지구로 지정되었지만 분양가상한제는 적용되지 않고 있다. 그러나 정부의 판단에 따라 언제든지 분양가상한제가 적용될 수도 있다. 분양가상한제가 적용되면 정비사업 조합의 이익이 그만큼 줄어들기 때문에 정비사업 사업성에 문제가 생기게 된다. 사업에 부정적인 영향을 주는 것은 당연하다.
투기과열지구 지정이 정비사업에 미치는 부정적 영향
이와 같은 규제는 정비사업에 구체적이고 실질적으로 영향을 주게 된다. 투기과열지구 지정은 단순한 규제를 넘어 정비사업의 ‘사업 속도 저하’와 ‘조합원 부담 가중’이라는 치명적인 결과를 초래한다. 이는 결국 공급 감소로 이어질 수 밖에 없다.
1. 조합원의 ‘출구 전략’ 봉쇄 및 내부 갈등 심화
조합원 지위 양도 제한은 소유주가 집을 팔고 싶어도 팔 수 없게 만든다. 특히 최근처럼 공사비가 급등하여 추가 분담금이 수억 원씩 발생하는 상황에서, 이를 감당할 여력이 없는 고령자나 저소득 조합원들은 현금청산을 당하거나 막대한 빚을 져야 한다. 이는 결국 조합 내에서 “사업을 천천히 하자”는 비대위 활동으로 이어져 사업이 장기 표류하게 된다.
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2. 금융 규제로 인한 자금 조달 불가능
투기과열지구에서는 LTV(주택담보대출비율)가 40% 이하로 강화되고, 이주비 및 중도금 대출 기준이 매우 까다로워진다. 특히 1주택자가 이주비 대출을 받을 경우 ‘추가 주택 구입 금지’ 약정을 맺어야 하므로, 정비사업 기간 동안 거주할 집을 마련하는 데 큰 제약을 받게 된다.
3. 분양가상한제 적용에 따른 사업성 악화
투기과열지구는 분양가상한제 지정의 필수 요건이 되는 경우가 많다. 일반분양가를 강제로 낮추게 되면 조합의 수익이 줄어들고, 그 손실은 고스란히 조합원의 분담금 증가로 돌아온다. 이는 사업의 추진 동력을 상실케 하는 주된 원인이다.
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정리
정부는 공급을 늘리겠다고 하는데 규제지역은 확대했다. 서울은 신규 택지가 없기 때문에 재건축, 재개발 같은 정비사업이 아니면 신규 공급이 거의 불가능하다. 이번에 정부 주도 6만 세대 공급 계획을 내놨지만, 용산과 과천, 성남 정도를 제외하면 대부분 소규모 택지에 지어지는 나홀로 아파트에 청년과 신혼부부 중심의 공공 공급 주택이다. 실제 시장에서 원하는 주택과 눈높이가 다르다는 것이다.
따라서 정부가 보다 현실적으로 공급을 확대하고 싶다면 투기과열지구 지정에 따른 정비사업 규제를 다소 완화해주거나, 과감하게 해제하려는 노력이 필요할 것으로 보인다.