작년 초에 이어 올해에도 판교에서 로또 청약이 나왔다는 기사가 보도되었다. 이번 글에서는 지난 판교 로또 청약과 달라진 점을 먼저 살펴보고 얼마나 싸게 나오는지, 분양가와 시세를 비교한 시세 차익은 얼마나 되는 지, 청약 시 최소로 필요한 금액은 얼마 정도인지 분석해본다.
판교 공가 세대 청약 달라진 점 – 청약 자격
이번 판교 공가 세대 청약과 작년에 나왔던 판교 공가 세대 청약의 달라진 점을 정리해본다.
2023년 9월 판교 공가 세대 청약 조건
- 지난 번 청약에서는 성남시에 거주하거나 수도권에 거주하는 만 19세 이상인 사람이 대상이었다. 성남시 거주자에게 30% 우선공급 비율을 부여해서 성남시 거주자가 유리했다.
- 재당첨 제한도 투기과열지구 및 청약과열지구에서 공급하는 주택에 한해 5년이 적용되었다.
- 청약홈에서 청약 공고와 접수가 진행되었다.
- 동일 순위 내에서 추첨제 100%로 당첨자를 선발으나 배정 물량의 75%는 무주택자에게 우선 배정했다.
판교 로또 청약(LH공가세대 22세대) – 최소 필요 금액 분석 (landstockbiz.com)
2024년 5월 판교 공가 세대 청약 조건
- 이번 청약에서는 수도권에 거주하는 만 19세 이상 성년자로 대상이 변경되었다. 당해 지역 우선공급 없이 수도권 거주자 모두 동일 자격이 되어 수도권 거주자에게 유리해졌다.
- 재당첨 제한이 투기과열지구 및 청약과열지구에서 공급하는 주택에 한해 3년으로 다소 줄어들었다.
- 청약홈이 아닌 LH청약플러스에서 청약 공고와 접수가 진행된다.
- 무주택 여부와 상관 없이 모든 신청자를 대상으로 모든 물량에 대해 추첨으로 당첨자를 선발한다.
정리해보면 성남시 외 거주자들과 유주택자의 당첨 확률이 높아졌고, 상대적으로 성남시 거주자와 무주택자의 당첨 확률은 지난 번 로또 청약에 비해 내려갔다고 볼 수 있다.
이외 다른 요소들은 지난 번 공가 세대 청약과 거의 비슷하다. 동호수는 전산 추첨하며, 실거주 의무나 전매 제한은 적용되지 않는다. 계약금 10%가 적용되며 나머지 90%는 잔금으로 계약체결일로부터 60일 이내에 지급해야 한다. 자금 마련 기간이 촉박하기 때문에 청약 전 자금 계획을 세우는게 중요하다.
판교 공가 세대 분양가 및 시세 차익 분석
이번에 공급되는 공가 세대는 성남판교 산운마을 13단지 데시앙 전용 101제곱미터 3세대, 전용 115제곱미터 2세대와 성남판교 원마을 12단지 힐스테이트 전용 101제곱미터 1세대, 전용 115제곱미터 1세대로 총 7세대이다. 임대 주택으로 사용되다가 기간이 종료되어 분양으로 전환된 주택인 공가 세대인만큼, 신축 아파트는 아니며 10년 이상 된 아파트임에 유의해야 한다.
지도상으로 두 단지의 위치를 확인해본다.
두 곳 모두 경부고속도로 기준 서쪽에 있는 서판교 지역에 있는 아파트이다. 판교역이나 판교테크노밸리까지의 거리, 초등학교 통학 편의성은 판교원마을 12단지가 더 낫다. 그러나 생활편의시설 접근성이나 단지 규모면에 있어서는 산운마을 13단지가 조금 더 상황이 낫다. 산운마을의 경우 경강선 서판교역 호재까지 있기 때문에 종합적으로 보면 산운마을이 판교원마을보다는 입지상으로 조금 더 낫다고 볼 수 있다.
7세대 모두 전용 101 제곱미터(38평) 이상의 중대형 평수임을 확인할 수 있다. 평수가 큰 만큼 가격도 상당하다.
산운마을 13단지 전용 101의 분양가는 13억 4,576만원이며, 전용 115의 분양가는 최대 14억 5,964만원이다.
원마을 12단지 전용 101은 13억 2,973만원, 전용 115는 14억 8,629만원이다. 분양가가 시세 대비 어느 정도 수준인지 확인해본다.
먼저 산운마을 13단지 데시앙이다.
네이버 부동산 기준 전용 101 제곱미터 매물의 호가가 13억 6,000만원부터 나와 있다. 공가 세대 분양가인 13억 4,500만원보다 1,500만원(약 1.1%) 비싼 수준이다. 저층임을 감안해도 바로 아래 매물인 24층 매물이 13억 7,000만원이니 2,500만원 차이밖에 나지 않는다. 로또 청약이라는 말이 무색할 정도로 생각보다 가격 차이가 적다.
산운마을 13단지 데시앙 전용 115 제곱미터 시세도 확인해본다. 호가는 15억 3,000만원부터 나와 있는 상황이다. 공가 세대 분양가인 14억 5,900만원보다 약 7,000만원(약 4.7%) 정도 저렴하다. 전용 101보다는 메리트가 있는 청약이지만 차액이 1억이 채 되지 않는다.
다음으로는 판교원마을 12단지 힐스테이트 시세를 확인해본다.
판교원마을 12단지 힐스테이트 전용 101 매물 호가는 14억원부터 시작된다. 공가 세대 분양가인 13억 2,900만원보다 약 7,000만원(5%) 정도 저렴하다. 전용 115 매물 호가는 15억 5,000만원부터 시작인데 14억 8.600만원보다 약 6,000만원(3.8%) 정도 저렴하게 나왔다.
공가 세대 분양가와 네이버 부동산에 올라온 현재 호가를 비교해보면, 공가 세대 분양가가 싸긴 싸지만 로또라는 말이 붙을만큼 저렴하지는 않다는 것을 확인할 수 있다. 차이가 큰 매물도 최대 1억원 차이가 나지 않는다. 이 정도면 급매를 잘 구해보면 얻을 수도 있는 가격이다. 로열동이나 로열층이 아닌 한 가격 메리트가 떨어져 보인다.
판교 공가 세대 청약 시 최소 필요 금액 분석
이번 판교 공가 세대 분양의 시세 차익은 3,000만원 ~ 7,000만원 사이인 것으로 확인되었다. 메리트가 크지는 않지만 그럼에도 급매물을 잡는다는 느낌으로 청약을 하려는 사람들에게 필요한 최소 자금이 얼마 정도인지 분석해본다.
가장 좋은 건 100% 보유 현금으로 구매하는 것이다. 그러나 13억원 이상의 자산을 현금으로 보유하고 있는 사람은 거의 없을 것으로 보인다. 대부분 주택담보대출이나 갭투자로 부동산을 구매하게 되는데 주택담보대출의 경우 생애최초라면 최대 LTV 80%, 그 외 경우라면 70%까지는 적용 가능하다. 13억원의 70%면 9억 정도인데 문제는 DSR 때문에 9억을 대출 받기가 쉽지 않다는 점이다. 가구 소득 기준 연 1억 3,000만원은 넘어야 되는데 실수령도 아니고 세전 1억 3,000가지고는 1년 원리금으로 5,000만원을 갚아야 하는 상황이 쉽지 않다. 가계에 무리가 되지 않을 수준을 통상 LTV 50% 정도로 잡는 경우가 많은데, 이를 감안하면 최소 6억원 이상의 자산과 가구 소득 1억원 이상 이어야 주택담보대출을 통해 전용 101 제곱미터 아파트의 실거주가 가능해보인다. 40평대인 전용 118을 노린다면 1억원 정도 비용이 더 들기 때문에 실거주를 위해서는 7억원 정도의 현금이 필요하다.
실거주가 아닌 갭투자를 생각한다면, 해당 아파트의 전세 시세를 살펴봐야 한다. 산운마을 13단지 데시앙의 경우 전용 101의 전세 시세는 평균 7~8억원, 전용 118의 전세 시세는 9억원 정도이다. 공가 세대 분양가에서 전세 보증금을 제외하면 5억 ~ 6억원 정도의 자금이 필요하다는 계산이 나온다.
판교원마을 12단지 힐스테이트의 전세 시세도 크게 다르지 않다. 세대수가 적어서 매물도 적은 편인데, 전용 101의 전세 시세는 7억 5,000만원이고 전용 118의 전세 시세는 8억 5,000만원이다. 갭은 5억 3,000만원 ~ 5억 8,000만원 정도이다. 산운마을 13단지와 필요 자금 면에서 큰 차이가 없음을 알 수 있다.
위의 비용은 말 그대로 최소 필요 비용이다. 여기에 인테리어와 취득세 등을 포함하면 여유 있게 1억원 정도 추가 비용이 든다고 생각해야 한다. 이를 감안하면 6억원 ~ 7억원 정도의 자금 여력은 있어야 판교 공가 세대 청약이 가능할 것으로 보인다. 정말 영끌을 하고 싶다면 대출 비율을 더 높여서 5억원 대로도 가능해 보이나 추후 경기 상황에 따라 무리가 될 수 있다.
정리
판교 로또 청약이라고 불리는 산운마을 13단지 데시앙, 판교원마을 12단지 힐스테이트 아파트 공가 세대 청약 분양가와 시세 차익, 최소 필요 금액에 대해 살펴봤다. 결과적으로 따져보면 모든 세대의 시세 차익이 현재 네이버 부동산 호가 대비 1억원 미만이었다. 이정도면 인테리어 상태나 로열동, 로열층 상태에 따라 차이가 없거나 가격이 뒤집힐 수 있는 금액이다.
작년에 나왔던 판교 공가 세대 청약은 최소 필요 자금 4억원 대인 매물도 있었고, 시세 차익도 최대 2억원까지는 볼 수 있는 매물이 있어서 인기였는데 올해는 시세 차익도 적고, 청약 시 필요한 액수도 많이 필요해서 메리트가 크게 떨어진다.
공가 세대 청약의 경우 청약통장을 쓰는 것이고, 필요 자금 마련도 일반적인 매매 시 잔금을 치르는 것보다 시간적으로 촉박한만큼 경쟁률이 높을 것 같지는 않다.