청약홈에 인상적인 청약 공고가 올라왔다. 분양한 지 10년이 넘은 판교 신도시에서 청약 공고가 올라온 것이다. 이번 글에서는 2023년 10월 판교 신도시 5개 아파트에서 총 22세대 분의 청약이 나온 이유와 분양가와 안전마진, 청약 일정 등을 정리해봤다.
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판교신도시 청약 – 도대체 왜?
이번에 나온 판교신도시 아파트 22세대는 모두 10년 공공임대주택 최초 입주자모집 공고를 거쳐 모집된 임차인이 10년간 임대로 거주한 이후에 분양전환을 실시하였지만, 입주자 퇴거로 비게 된 세대이다. 따라서 당연히 신규 아파트에 대한 청약은 아니다.
그러나 이 청약이 로또 청약으로 불리는 이유는 감정평가를 통해 결정된 주택 가격으로 분양하기 때문이다. 통상적으로 감정평가 금액은 시세보다 10% 전후로 싸게 평가되는 경향이 있다. 실제로 이번 공가 세대의 분양가와 해당 단지의 호가를 비교해보면 이와 비슷한 차이가 난다는 걸 확인할 수 있다.
아래는 봇들마을 3단지 전용 59제곱미터의 호가이다. 12억원 전후인데, 이번에 나온 공가세대의 분양가는 10억 4,000만원이다. 약 1억 6,000만원, 10% 정도 저렴하다는 걸 확인할 수 있다. 이를 통해 알 수 있는 이번 청약의 안전마진은 단지에 따라 다르지만 최소 6,000만원에서 최대 2억원 정도이다.
판교 공가세대 – 단지별 공급 물량과 분양가
이번 판교 공가세대 청약에서는 총 5개 단지에서 총 22세대가 공급된다. 공급 대상 아파트의 위치와 개요는 아래와 같다.
봇들마을 3단지(8세대)
- 주소 : 경기도 성남시 분당구 동판교로 225
- 개요 : 2009년 준공. 최대 지하 2층, 지상 18층, 총 870세대. 용적률 166%, 건폐율 16%. 세대당 주차대수 1.04대
- 특징 : 이번 분양 중 유일한 동판교지역. 현대백화점과 판교역 도보 이용 가능.
산운마을 13단지 데시앙(5세대)
- 주소 : 경기도 성남시 분당구 판교원로82번길 30
- 개요 : 2010년 준공. 최대 지하 3층, 지상 35층, 총 1,396세대. 용적률 209%, 건폐율 10%. 세대당 주차대수 1.5대
- 특징 : 이번에 공급되는 세대 중 유일한 민영분양 아파트. 최대 27층 고층뷰 가능.
산운마을 11단지 판교포레라움(5세대)
- 주소 : 경기도 성남시 분당구 판교원로 68
- 개요 : 2009년 준공. 최대 지하 2층, 지상 18층, 총 504세대. 용적률 164%, 건폐율 17%. 세대당 주차대수 1.01대
- 특징 : 향후 월곶판교선 서판교역 역세권. 용인서울고속도로 이용 용이. 소형 평수 중심. 가장 저렴한 분양가.
산운마을 12단지(1세대)
- 주소 : 경기도 성남시 분당구 판교원로 46
- 개요 : 2009년 준공. 최대 지하 2층, 지상 18층, 총 510세대. 용적률 163%, 건폐율 15%. 세대당 주차대수 1.01대
- 특징 : 향후 월곶판교선 서판교역 역세권. 용인서울고속도로 이용 용이. 중형 평수 중심.
판교원마을 12단지 힐스테이트(3세대)
- 주소 : 경기도 성남시 분당구 서판교로 165
- 개요 : 2009년 준공. 최대 지하 2층, 지상 15층, 총 428세대. 용적률 149%, 건폐율 15%. 세대당 주차대수 1.73대
- 특징 : 대형 평수 중심. 쾌적한 주차 환경. 판교제2테크노밸리와 인접.
최소 필요 자금 분석
22세대 중 가장 저렴한 분양가는 산운마을 11단지 판교포레라움의 전용 51제곱미터의 8억 4,200만원이다. 이제부터 8억 4,200만원을 최소한의 자본으로 매입할 수 있는 방법을 생각해본다. 방법은 크게 두 가지로 대출과 전세(갭투자)이다.
대출
부동산 매수의 정석은 대출이다. 입지 분석 다음으로 대출 실행 방법을 배워야 한다고 할 정도로 부동산에서 대출은 매우 중요한 요소이다. 다행히 판교신도시가 있는 경기도 성남시 분당구는 비규제지역이라 대출이 비교적 수월한 편이다.
생애최초 주택 구매자인 경우라면, 9억원 이하 주택에 대해 LTV의 80%, 최대 6억원까지도 대출이 나온다. 물론 대출 금액이 DSR 40% 이내에 든다는 가정에서 최대 한도이다. 소득이 적다면 이보다 대출 한도는 줄어들 수밖에 없다. 다행히 분양가가 9억 이하라 LTV 80% 적용이 가능하다. 8억 4,000만원의 80%면 6억 7,200만원인데, 6억원이 한계이니 6억원까지 대출할 수 있다. 6억원을 대출(40년 만기, 금리 4.5% 적용 시)하려면 연소득이 최소 8,000만원 이상은 되어야 DSR 40% 기준을 만족할 수 있다. 이 계산대로라면 생애최초 주택 구입, 연봉 8,000만원 이상, 기존의 대출이 아무 것도 없다는 조건이라면 현금 2억 4,000만원만 있으면 판교 공가세대 청약이 가능하다(취득세까지 포함하면 약 2,000만원이 더 필요하다).
고금리 시대에 대출을 한계치까지 받아 이자 부담이 크지만, 실거주나 전매 제한 규제가 없기 때문에 바로 매도해도 상관이 없다. 일단 잔금을 치룬 후에 전세를 주고 대출 일부를 상환하여 이자 부담을 줄이는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.
만약 연소득이 5,000만원이라면, 3억 7,000만원까지 대출을 받을 수 있다. 이 경우 위와 같은 조건이라도 보유 현금이 4억 7,000만원은 있어야 청약에 도전할 수 있다. 두 달안에 마련하기에는 상당히 큰 금액이다.
만약 생애최초 주택 구입이 아니라면, LTV는 70%가 적용된다. 8억 4,000만원의 70%는 5억 8,800만원이다. 차액은 2억 5,200만원이다. 물론 이때도 5억 8,800만원을 대출 받기 위해서는 연봉이 8,000만원 가까이 되어야 한다는 조건이 붙는다.
전세
만약 기존 대출이 많거나 다주택자여서 기존 대출이 여의치 않다면, 전세를 주는 방법을 생각해볼 수 있다. 한 마디로 갭투자를 하는 것이다. 다행히 이번 판교 공가세대 분양은 실거주 의무가 존재하지 않는다. 갭투자가 가능한 환경이라는 뜻이다.
갭투자를 하기 위해서는 현재 전세 시세를 확인해봐야 한다. 전세가율이 가장 중요하기 때문이다.
산운마을 11단지 전용 51제곱미터의 전세 호가는 없다. 전세 매물이 하나도 없다. 실거래 내역을 보니, 2023년 9월에 올라온 가격이 4억 5,000만원이고, 지난 3달 실거래 가격은 4억 2,000만원 ~ 4억 5,000만원 사이이다. 전세가율은 약 50% 정도이다.
분양가와 갭은 3억 9,000만원 ~ 4억 2,000만원이다. 현금으로 최소 이정도 금액이 필요하다는 의미다.
위의 내용을 바탕으로 정리해보면, 생애최초 주택 구입처럼 대출 조건이 양호하고 소득이 많은 경우라면 2억원 초반의 현금만 있어도 청약이 가능하다는 계산이 나왔다. 만약 소득이 적거나, 기존 보유 주택이 있는 경우라면 최소 4억원 정도의 자금은 있어야 판교 공가세대 청약에 도전해 볼 수 있다.
유의사항
이번 판교 공가주택 청약이 분명 시세보다 저렴한 가격에 매입할 수 있다는 장점이 있지만 청약 전에 살펴봐야 할 유의사항도 있다.
- 퇴거 후 상태 그대로 인계하기 때문에 내부 인테리어 비용 추가를 고려해야한다. 10년 이상 아무 내부 수리 없이 산 집이기 때문에 실질적으로 새로운 인테리어가 필요하다고 봐야한다.
- 잔금 납부기한(2023.12.26.)과 계약체결기간(2023.11.8. ~ 11.10.)이 모집 공고일로부터 두 달 이내에 이루어지기 때문에 자금 계획이 분명해야 한다. 이 말은 계약금 10%와 잔금 90%가 두 달 이내에 준비되어야 한다는 말과 같다. 이번 판교 공가주택의 최소 분양가가 8억 4,000만원인데, 이 돈을 두 달도 안되는 시간에 마련하는건 매우 어려운 일이다.
- 청약 당첨 시, 과밀억제권역의 85제곱미터 이하 주택에 대해 5년간 재당첨 제한이 걸린다. 이는 청약에 당첨된 이후 계약을 하지 않더라도 적용된다. 투기과열지구의 5년 재당첨 제한 규제도 당연히 적용된다.
- 이번 공가주택 청약은 청약통장을 사용하는 청약이다. 당첨 시 계약 여부와 무관하게 청약통장은 사용처리 된다.
- 성남시에 거주하거나 경기도 및 기타 수도권에 거주하는 성년자인 무주택 세대구성원이 청약 대상이다. 성남시 1년 이상 거주자에게 30%, 경기도 6개월 이상 거주자에게 20%, 기타 수도권 거주자에게 50%의 물량이 배정된다. 성남시 이외의 거주자에게도 당첨 기회가 있다는 점이 포인트다.
- 청약 당첨자 결정은 추첨이 아니고, 청약통장 저축총액이 많은 순서로 결정된다(월 10만원만 인정).
- 세대당 1명만 청약할 수 있다.
- 전매제한 기간이나 실거주 의무가 없다.
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