안양에서 아크로 베스티뉴와 비슷한 시기에 대단지 아파트가 분양에 나선다. 안양 비산동 삼호아파트 재건축으로 들어서는 평촌 자이 퍼스니티가 그 주인공이다. 이번 글에서는 평촌 자이 퍼스니티의 입지를 살펴보고 분양가를 예상해본 후, 아크로 베스티뉴와 비교해보려고 한다.
평촌 자이 퍼스니티 – 개요와 입지
- 위치: 경기도 안양시 동안구 비산3동 354-10번지 일원 (비산삼호아파트)
- 규모: 지하 2층 ~ 최고 33층, 26개 동
- 세대: 2,737세대(570세대 일반 분양)
- 타입: 53㎡(31세대), 59㎡(224세대), 77㎡(163세대), 84㎡(135세대), 99㎡(14세대), 109㎡(3세대)
- 용적률 / 건폐율: 299% / 18%
- 기타: 분양가 상한제 대상 아님, 전매 제한 1년, 실거주 의무 없음
- 평촌자이 퍼스니티
아파트 단지를 두 개로 나누는 도로가 있다. 도로를 기준으로 1단지와 2단지로 나뉘지만 분양은 두 단지가 동시에 진행한다. 선호도가 높은 전용 59와 전용 84 물량이 많아서 수요자들의 관심이 높을 것으로 보인다.
평촌 자이 퍼스니티는 안양 비산동에 자리한 아파트이다. 비산동은 동안구이긴 하지만 평촌신도시 계획에는 포함되지 않은 지역이다. 학의천을 경계로 평촌신도시와 접하고 있고 안양천을 경계로 만안구와 접한다.
평촌 자이 퍼스니티가 있는 비산3동은 안양종합운동장이 가까워서 빙상장이나 인라인장 같은 스포츠 시설을 이용하기 편하고, 단지 뒤에 있는 삼성산 자락과, 단지 앞에 있는 학의천이 어우러진 배산임수를 갖춘 곳이기도 하다.
무엇보다 현재 공사중인 경강선(월곶판교선) 안양종합운동장역이 평촌 자이 퍼스니티와 가까운 운동장사거리에 건설될 예정이라 입주할 시기에는 역세권이 될 아파트이다. 경강선 개통 시 강남역까지 30분 내외, 여의도역까지도 30분 내외(신안산선까지 개통 시)가 소요되어 서울 접근성이 대폭 개선된다(물론 배차간격 및 환승 시간을 고려하면 이보다는 더 걸릴 것으로 보임).
생활편의환경은 아파트 앞 대로 건너편에 스타벅스도 있고, 대단지이기 때문에 상가도 많이 들어올 것으로 기대되는만큼 기본적인 것들은 어렵지 않게 해결할 수 있을 것으로 보인다. 단, 규모가 있는 상권으로 가려면 버스를 타고 안양일번가나 범계역으로 나가야 한다.
초품아 아파트이기도 하면서 중학교도 멀지 않아 교육 환경도 좋은 편이다. 평촌학원가까지는 약 2.5km 떨어져 있어서 학원 셔틀로 오가기에 문제 없는 거리이다. 인근에 재개발로 들어선 평촌 엘프라우드 아파트가 올해 입주를 시작했는데, 평촌 자이 퍼스니티까지 완공된다면 비산3동의 모습이 완전히 달라지게 될 것으로 기대된다.
종합하면 평촌 자이 퍼스니티는 현재 교통은 다소 불편하지만 교통 호재가 있는 지역이며, 교육환경과 자연환경이 우수한 입지임을 확인할 수 있다.
평촌 자이 퍼스니티 – 분양가 예상
평촌 자이 퍼스니티의 경우 가격 평가를 해볼 수 있는 신축 아파트가 바로 옆에 있다. 올해 입주한 평촌 엘프라우드(2024년, 2,739세대)다. 평촌 엘프라우드의 시세를 통해 평촌 자이 퍼스니티의 분양가를 대략적으로 예상해본다.
평촌 엘프라우드의 실거래가를 보면 올해 9월 전용 84 19층 매물이 11억 8,000만 원에 거래된 것이 최고가이다. 전용 59는 올해 7월 8층 매물이 7억 9,000만 원에 거래된 것이 최고가이다.
현재 호가는 전용 84가 11억 원부터 13억 5,000만 원까지 올라와 있고, 전용 59는 8억 3,500만 원에서 9억 6,000만 원까지 올라와 있다.
평촌 자이 퍼스니티와 평촌 엘프라우드의 입지를 보면 바로 옆단지이기는 하나, 평촌 자이 퍼스니티가 유의미하게 좋다. 평촌 접근성, 새로 생길 경강선 안양종합운동장역과 기존 버스 정류장까지 거리 모두 평촌 자이 퍼스니티가 더 가깝기 때문이다. 연식도 평촌 자이 퍼스니티가 3년 정도 뒤고, 단지 고급화도 차이가 나기 때문에 이런 점들을 고려할 시 평촌 자이 퍼스니티는 평촌 엘프라우드보다 무조건 비쌀 수 밖에 없다.
비싼 건 당연한 일이고, 중요한 것은 얼마나 비쌀 것이냐이다. 여기서부터는 가치 판단의 영역이다.
나는 가치 판단을 위해 안양에서 두 아파트와 비슷한 상황에 있는 아파트를 골라서 분석해보고자 한다. 평촌어바인퍼스트와 평촌센텀퍼스트이다. 평촌어바인퍼스트는 호계동에 위치하며 2021년 준공된 3,850세대 단지이다. 평촌센텀퍼스트는 같은 호계동에 있으며 2023년 준공된 2,886세대 아파트이다. 입지적으로 평촌어바인퍼스트보다 새로 생길 동탄인덕원선 호계사거리역 및 평촌학원가도 가깝고, 전반적으로 평촌 생활권과 조금 더 가깝다는 장점이 있는 곳이다. 평촌어바인퍼스트가 평촌 엘프라우드와, 평촌센텀퍼스트가 평촌 자이 퍼스니티와 비슷한 처지라고 가정해보고 가격 차이를 비교해본다.
24년 2월이 두 단지 모두 전용 84가 실거래가 있었던 시기이다. 24년 2월 기준 평촌센텀퍼스트는 11억 3,000만 원에 거래되었고, 평촌어바인퍼스트는 9억 2,900만 원에 거래되었다. 평촌센텀퍼스트의 가격은 평촌어바인퍼스트 대비 121%이다.
현재 매매시세로 보면 평촌센텀퍼스트가 12억 7,500만 원, 평촌어바인퍼스트가 평균 11억 500만 원으로 평촌센텀퍼스트의 가격은 평촌어바인퍼스트 대비 115% 정도이다.
이를 종합해보면 두 아파트의 가격 차이는 15 ~ 20% 정도 난다고 볼 수 있다.
같은 비율을 평촌 엘프라우드와 평촌 자이 퍼스니티에 적용하면, 평촌 자이 퍼스니티의 예상 분양가는 전용 84는 13억 5,700만 원 ~ 14억 1,600만 원, 전용 59는 9억 850만 원 ~ 9억 4,800만 원 정도라고 볼 수 있다. 분석을 하고나니 평당 분양가가 거의 4,000만 원 수준이다. 아무래도 다소 과하다는 생각이 든다. 아무래도 완벽하게 비슷한 곳도 아니고, 실거래 한 건으로만 가격을 비교하다보니 가격에 왜곡이 생긴 것 같다.
서울 광운대역 초역세권에 들어서는 서울원 아이파크의 평당 분양가가 3,900만 원 전후라는데, 안양에서 평촌도 아닌 곳의 분양가가 이정도라면 인기를 얻기는 힘들 것이다. 다른 분석 방법을 찾아보기로 한다.
아이파크 서울원 – 분양가 예상(ft. 푸르지오 라디우스 파크와 비교)
평촌 자이 퍼스니티 – 아크로 베스티뉴와 비교
평촌 자이 퍼스니티 분양가의 바로미터가 될 다른 비교군은 비슷한 시기에 분양에 나설 아크로 베스티뉴다. 아크로 베스티뉴는 평촌의 상업과 행정의 중심지인 범계역 인근에 들어서는 아파트로 입지적으로 확실히 평촌 자이 퍼스니티보다 우위에 있으며, 브랜드 자체로도 ‘아크로’라는 상징성이 있고, 무엇보다 후분양 아파트이기 때문에 평촌 자이 퍼스니티보다 분양가가 비쌀 것으로 예상된다.
아크로 베스티뉴의 분양가는 평당 3,990만 원으로 알려졌다. 따라서 평촌 자이 퍼스니티의 분양가는 이보다는 낮게 책정될 것으로 예상해본다. 그러나 아파트 주변 환경이나 학교 접근성 등을 고려하면 평촌 자이 퍼스니티가 가진 장점도 크기 때문에 분양가 차이가 많이 나지는 않을 것으로 보인다. 아크로 베스티뉴도 평촌 자이 퍼스니티와 같은 11월에 분양을 앞두고 있다. 곧 두 아파트의 분양가가 공식적으로 공개되면, 많은 사람들이 비교를 통한 가치 평가에 나설 것으로 보인다.
평촌 아크로베스티뉴 분양가 예상해보기 – 평촌은 얼마까지 분양가를 높일 수 있을까?
이와 같은 근거들을 통해 종합해보면 평촌 자이 퍼스니티의 분양가는 아크로 베스티뉴보다 최대 10% 정도 낮을 것으로 예상되며, 평당 3,600~3,700만 원 정도로 책정되어서 전용 84가 12억 원 초반, 전용 59가 8억 원 후반 정도로 나올 것으로 예상해본다. 요즘 분양시장에서는 분양가상한제가 적용되지 않는한 안전마진을 찾기가 어렵다. 평촌 자이 퍼스니티 역시 예상 분양가를 봤을 때 안전마진은 없어보인다.